Что делать если дом остался без управляющей компании

Дом остался без управляющей компании. И такое бывает. Причем довольно часто.

Как правило, извещение об отказе от управления домом от управляющей компании приходят под Новый год. Дело в том, что обычно договор управления между собственниками и УК заключается на год (или несколько лет) и продлевается по умолчанию — если ни одна из сторон не принимает решение его расторгнуть.

Собственники расторгают договор, когда получают более выгодное предложение от другой компании. И тут все ясно — отказался от одной, перешел в другую. А что же делать, если сам управдом вдруг решил прекратить обслуживание дома? Что делать?

Во-первых, такое желание управляющей компании абсолютно законно. Государство от управления жильем давно отказалось, передав это частному бизнесу. Следовательно, действуют законы рынка. Выгодно управлять вашим домом — управляющие компании будут спорить за это право. Невыгодно — уйдут работать на более прибыльные дома.

Почему же такое желание у управляющей компании возникает? Давайте разберемся в причинах.

Неплательщики

Первая из них, и самая банальная — финансовая. Как известно, не все жители своевременно платят за жилищно-коммунальные услуги. Есть и злостные неплательщики, которые копят долги годами. Если таких в доме много, управляющая компания начинает работать себе в убыток. Управляющие компании обращаются в суды, выигрывают их, но взыскать долги с неплательщиков зачастую невозможно — они не работают, ценного имущества не имеют. Кроме того, услуги юристов, госпошлины за обращение в суд — тоже расходы. На все это накладывается фактор времени. В какой-то момент затраты на содержание дома становятся больше, чем собираемость за два-три года. И это становится причиной отказа от управления в одностороннем порядке.

Дайте жалобную книгу!

Второй причиной может стать «принципиальность» жителей. А именно частые обращения с жалобами на управляющую компанию в надзорные органы. А органов этих много: госжилнадзор, муниципальная жилищная инспекция, ФАС, прокуратура, Роспотребнадзор, депутаты… Холодно в квартире? Жалоба. Жарко? Тоже жалоба. И так далее. Зачастую жителям кажется, что так они «воспитывают» коммунальщиков. Иногда так и бывает. Но чаще происходит другое. Надзорные органы обязаны отреагировать и выписывают штраф, который может достигать сотен тысяч рублей. Штраф зачастую идет одновременно с требованием выполнить те или иные работы, на которые тоже нужны деньги.

Закон не делает разницы между многоэтажкой в сотни квартир и двухэтажным домом с несколькими жильцами. Сумма штрафа, несмотря на колоссальную разницу в сборах квартплаты, будет одинаковая. Крупный штраф, вынесенный за нарушение на маленьком доме, как правило, является приговором — управляющая компания от такого дома откажется. Да и другая, скорее всего, не придёт, хорошо понимая перспективу получить новый штраф при минимальном поступлении денег.

Стоит отметить, что времена полной безответственности в ЖКХ, по крайней мере, в крупных городах, давно прошли. Долго работающие на этом рынке компании, вложившие в развитие бизнеса свои средства ориентированы на диалог с жителями и помощь им в любых ситуациях. Этому их научил рынок.

Коммунальщики рассказывают, что в последнее время появились профессиональные жалобщики, которые заваливают претензиями всевозможные органы и годами судятся с УК. Как правило, такие люди преследуют какие-то личные цели. Соседям может показаться, что такой «правдоискатель» позволяет «прищучить» коммунальщиков, но чаще всего происходит обратное. Устав отбиваться от жалоб и претензий, управдом просто расторгает договор.

Договор управления домом — вещь обоюдная. Ответственность ложится на обе стороны. И управляющая компания, и жители — партнеры. Если одна из сторон начинает заваливать другую необоснованными претензиями, работать с таким партнером никто не захочет. И здесь договор управления домом ничем не отличается от любой другой сферы.

Кто ответит за капремонт?

Третья наиболее частая причина отказа — плохое техническое состояние капитальных конструкций дома. Тут нужно помнить, что сам дом принадлежит вовсе не управляющей компании, а жителям, которые платят взносы на капитальный ремонт. И именно от жителей в первую очередь зависит, когда и как этот ремонт будет проведен.

Нередко жильцы, по старой советской привычке, не задумываются об этом вовсе. Мол, есть фонд капремонта, пусть он и думает. Но у фонда — сотни домов по области, и ваш дом может быть включен в план на какой-нибудь 2030 год. Активные жильцы добиваются проведения капремонта за счет средств фонда раньше времени, доказывая, что его проведение необходимо. Или же переводят деньги на спецсчет, когда жители сами могут распоряжаться собранными деньгами. Управляющая компания, как правило, идет навстречу жителям в таких случаях и готова оказать юридическую помощь в оформлении документов по капремонту, а то и в организации самого ремонта.

Если же капремонт не проводится годами, то затраты на содержание такого дома растут. Плохая крыша начинает течь то здесь, то там, управляющая компания латает дыры, но не может заменить кровлю капитально. Одни проблемы тянут за собой другие, их решение требует новых и новых денег. Этот как с машиной — пропустишь техобслуживание — готовься к большим поломкам и большим тратам.

Но еще хуже, когда жильцы начинают препятствовать капитальному ремонту. Например, нужно заменить стояки, а один из жильцов говорит, что сделал ремонт в ванной и не позволит разбирать новую плитку. Или же жилец верхнего этажа устроил на чердаке мансарду и не пускает рабочих для замены кровли. В таких случаях нередко ситуация заходит в тупик — деньги потрачены, работы не сделаны, проблема дома не решена, а ежедневная головная боль ложится на жильцов и, опять-таки, управляющую организацию.

Пути решения

Таким образом, избежать расторжения договора с управляющей компанией можно, если вовремя платить квартплату, решать проблемы через диалог и добиваться капремонта. Но часто решить проблемы мирным путем не получается, и управляющая компания все-таки уходит. Что же делать в этом случае?

Прежде всего, территориальная администрация обязана провести встречу с собственниками таких домов. На этой встрече озвучиваются варианты решения проблемы. Основных варианта два.

Во-первых, собственники могут поискать другую управляющую компанию. Реестр лицензированных компаний есть в интернете — на сайте ГИС ЖКХ. Сотрудничество с новой управляющей компанией позволит начать жизнь с «чистого листа» — установить индивидуальный тариф на жилищные услуги, обсудить перечень работ, в которых нуждается дом, источники их финансирования. Тут, правда, нужно быть готовым, что новая управляющая компания, если и согласится, предложит более высокие тарифы. Цена управления домом не регулируется государством и является предметом договоренности между жителями и управляющей компанией.

Второй вариант — выбрать другой способ управления и создать товарищество собственников жилья. Он хорош тем, что люди уже не зависят от УК и распоряжаются всем самостоятельно. Но это означает и ответственность: собственникам придётся определяться с поставщиками услуг по ремонту, аварийному ремонту, самим делать начисления, вести работу по взысканию долгов, заключать договоры с поставщиками тепла, воды, электричества и так далее.

К сожалению, на практике нередко ни один из этих двух вариантов не работает. Если одна УК отказалась от дома, то другая десять раз подумает, прежде чем заключать с ним договор. Кто же откажется от хороших клиентов? Создание ТСЖ может не состояться по схожим причинам. Тут на помощь людям могут прийти власти.

«Полномочиями по принятию мер по определению способа управления и управляющей организации в отношении домов, где собственниками не выбран способ управления, наделены органы местного самоуправления.

С целью решения указанной проблемы помимо проведения конкурсных процедур по отбору управляющей организации в январе 2019 года законодателем введен механизм определения органом местного самоуправления временной управляющей организации (постановление Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616)», — рассказали в Департаменте государственного жилищного надзора Ярославской области.

Иначе говоря, если в течение двух месяцев собственники не определились со способом управления, территориальная администрация может вменить в обязанность УК, победившей в конкурсной процедуре на управление новым многоквартирным домом, заключить договор управления с МКД, оставшимся без услуг управления.

В любом случае, жителям придётся проявить активность, настойчивость и договороспособность. Всё-таки многоквартирный дом — общая собственность хозяев квартир, и только от них зависит, как и кем эта собственность будет управляться.

Подписаться ВКонтактеПодписаться в Telegram
Подписаться на рассылкуСообщить новость

В Определении
№ 303-ЭС20-23313 от 19 апреля Верховный Суд разъяснил, должна ли управляющая организация, исключившая сведения о многоквартирном доме из реестра лицензий, продолжать деятельность по его управлению до появления новой УК.

ООО УК «Дерсу» выиграло конкурс по отбору управляющей организации на управление многоквартирным домом, заключило соответствующий договор сроком на один год с возможностью его продления на тех же условиях и на тот же срок при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении его действия. По истечении года управляющая компания приняла решение исключить МКД из реестра лицензий. Домом она управляла до 1 июля 2019 г.

13 августа 2019 г. по результатам внеплановой документарной проверки жилищная инспекция составила акт о том, что после внесения изменений в реестр лицензий УК «Дерсу» управление МКД не осуществляет, содержание и ремонт общего имущества собственников в доме не производит, платежные документы не направляет, в связи с чем выдала предписание об обязании продолжить осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом до дня наступления события, предусмотренного ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса, то есть до выбора иной УК, управления МКД собственниками помещений или госрегистрации ТСЖ или жилищного кооператива.

«Дерсу» обратилась в Арбитражный суд Приморского края, который согласился с позицией жилищной инспекции о том, что в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства до дня наступления названных обстоятельств, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции без изменений.

Не согласившись с выводами судов, управляющая компания обратилась с жалобой в Верховный Суд. ВС заметил, что исключение сведений о МКД из реестра лицензий согласно ч. 6 ст. 198 ЖК является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном ст. 200 Кодекса.

С даты исключения сведений лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению МКД, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 ЖК. В соответствии с данным положением лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг или выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями законодательства до дня:

1. возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

2. возникновения обязательств по договору управления МКД, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. возникновения обязательств по договорам, указанным в ч. 1 и 2 ст. 164 Кодекса;

4. государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

«Приведенные законоположения не возлагают на иных лицензиатов, в частности по заявлениям которых внесены изменения в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия, обязанности по управлению многоквартирным домом после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий», – указал ВС.

Читайте также

Судебная коллегия обратила внимание, что, принимая во внимание положения ч. 6 ст. 162 ЖК, когда одна из сторон (в данном случае управляющая компания) заявила о прекращении договора по окончании срока его действия, такой договор не считается продленным. При прекращении договора в связи с истечением (окончанием) срока его действия сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления.

В этом случае, заметил ВС, согласно ч. 10 ст. 162 ЖК управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, предметы и информацию, необходимые для эксплуатации и управления, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу либо собственнику помещения.

Таким образом, посчитал Верховный Суд, исходя из системного толкования приведенных норм, положения ч. 3 ст. 200 ЖК, предусматривающие в том числе обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию МКД, распространяются на лицензиатов, в отношении которых принято решение об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, предусмотренным ч. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ст. 198 ЖК, а также в случаях прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК.

Кроме того, собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в ч. 2 ст. 161 ЖК; управление МКД, в отношении которого собственниками не выбран способ управления в порядке, установленном Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, осуществляется управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены правительством (ч. 17 ст. 161 ЖК).

Верховный Суд обратил внимание, что с 12 января 2019 г. назначение «временной» (на срок не более года) управляющей организации осуществляется согласно Правилам определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, утвержденным Постановлением
Правительства от 21 декабря 2018 г. № 1616.

ВС указал, что суды не установили юридически значимых обстоятельств, связанных с принятием жилищной инспекцией решения в отношении УК об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, предусмотренным ч. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ст. 198 ЖК. Суды отклонили без указания мотивов доводы УК об иных фактических и правовых основаниях и порядке прекращения деятельности по управлению МКД, соблюдении истцом как лицензиатом необходимых требований действующего жилищного законодательства, включая нормы о лицензировании. ВС отметил, что обосновывающие процессуальную позицию истца доказательства, имеющиеся в деле, не были исследованы и оценены судами в полном объеме, в содержании обжалуемых судебных актов отсутствуют результаты такой оценки.

Таким образом, ВС направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

В комментарии «АГ» адвокат АП Санкт-Петербурга Антон Лебедев предположил, что в данной ситуации жилищная инспекция делала выбор: подбирать новую управляющую компанию или заставлять уходящую заниматься тем, чем она не хочет. «Сделанный выбор был неправильным, так как заставить кого-либо заниматься тем, чем он не хочет, проблематично. Управляющая компания могла просто начать саботировать работу по управлению, и в конечном итоге пострадали бы жильцы, в интересах которых действовала жилищная инспекция», – указал он.

Антон Лебедев отметил, что в силу положений ч. 4 ст. 200 ЖК орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления домом в течение 15 дней с момента получения уведомления от органа надзора о прекращении лицензии. «По всей видимости, этого сделано не было или способ управления так и не был выбран, – предположил адвокат. – К счастью, время, когда можно было принуждать делать то, что не хочется, уже прошло, и действия жилищной инспекции были признаны не соответствующими закону. Думаю, что сама ситуация была спровоцирована тем, что в данном регионе желающих заниматься управлением домов немного».

Руководитель юридического агентства «ДАРТ» Никита Глебов отметил, что суды и служба ГЖИ исходили из ч. 3 ст. 200 ЖК, что он посчитал верным. По его мнению, отдельного внимания заслуживает позиция ВС, согласно которой порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с исключением сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора по окончании срока его действия. Никита Глебов предположил, что именно поэтому ВС решил передать дело на новое рассмотрение.

«Я в свою очередь считаю, что вне зависимости от того, каким образом выбыл дом из жилищного фонда управляющей организации, пока не избрана новая управляющая компания, предыдущая должна в полном объеме осуществлять управление МКД: несмотря на довод о несовпадении порядков исключения домов из реестра лицензий и прекращения деятельности УК в силу договора, управляющая компания должна осуществлять управление домом, поскольку прямо затрагиваются жизнь и здоровье собственников», – указал эксперт.