Что делать если закончился договор с управляющей компанией

Ситуация: управляющая организация уведомила собственников, что срок действия договора управления истекает, она отказывается от его продления. Часто уведомление сопровождается пояснением, мол размер платы низкий, а собственники его повышать не хотят. Там же может быть указано, что если собственники не проведут собрание и не выберут новую организацию, то к ним придёт управляющая организация, выбранная муниципалитетом.
Собственники часто воспринимают такие уведомления просто как пугалки, поэтому либо ничего не делают, либо пишут бессмысленные жалобы.

Иногда собственники, получив подобные письма, ругаются, что их не уведомили о прекращении договора. Однако эти письма и есть те самые уведомления. Подобными уведомлениями управляющая организация как раз и говорит собственникам, что она хочет уйти от дома.

Правильный порядок действий

Проверяем законность действий управляющей организации

1. Договор управления обычно заключается на срок от 1 года до 5 лет (ч. ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Срок действия вашего договора можно посмотреть в нем самом. Для этого надо найти свой дом в ГИС ЖКХ, открыть «сведения об объекте жилищного фонда», потом – «Информация об управлении МКД».
Жилищный кодекс предусматривает автоматическую пролонгацию договора управления, если ни одна из сторон – управляющая компания или собственники – не уведомят о своём желании прекратить договорные отношения.
Найдя срок (обычно в начале или конце договора перед приложениями), проверяем, что он действительно истекает в указанную управляющей организацией дату.

2. Кроме срока действия договора читаем порядок его расторжения и пролонгации (обычно в конце), а также порядок уведомления собственников со стороны управляющей организации (может быть написан где угодно или не написан вовсе).

Здесь смотрим, за сколько месяцев и каким именно образом управляющая организация должна уведомить собственников. Например, часто встречается условие, что за 2 месяца до окончания срока действия управляющая организация размещает уведомление на информационных досках.

Примеры, как могут выглядеть условия:

Если есть существенные нарушения, то возможные варианты действий:

• написать об этом в саму компанию;
• написать в орган жилищного надзора о несоблюдении порядка с просьбой отказать компании во внесении изменений в реестр лицензий;
• обратиться в прокуратуру с просьбой объявить предостережение о недопустимости нарушений закона руководителю управляющей организации;
• судебная защита своих прав теоретически возможна, но это слишком долго, а принимать обеспечительные меры суды не очень любят.

Истечение срока действия договора – одна из наиболее удобных причин для управляющей организации, чтобы уйти от дома с невыгодным для неё размером платы, поэтому в её интересах соблюсти обычно несложный порядок уведомления. Поэтому тут существенные нарушения найти трудно.

Если порядок и срок уведомления в целом соблюден, то у собственников остаётся несколько вариантов действий:

1. Найти другую управляющую организацию, договориться об условиях договора управления, размере платы, провести общее собрание, утвердить условия договора управления, заключить его.

2. На общем собрании собственников изменить способ управления домом и создать ТСЖ, если в доме есть активные собственники, готовые возглавить товарищество.

3. Ждать управляющую организацию от органа местного самоуправления – назначенную в качестве «временной» или выбранную по конкурсу.

4. Если старая управляющая организация устраивает и с ней расставаться не хочется, то запросить у неё предложения по новому размеру платы и утвердить его на общем собрании.

Вы можете отказаться от договора.

Но тогда управляющая компания пойдёт в суд.

п. 4 ст. 445 ГК РФ предоставляет такое право.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Вам помог ответ?ДаНет

Можете, но с Вас в суде взыщут неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), размер которого будет не сильно отличаться, а кроме того — расходы на представителя в суде, госпошлину и т.д.

А если речь об оплате за квартиру в МКД, то вообще никакого договора заключать не надо. Структура платы за жилое помещение представлена в ст. 154 Жилищного кодекса РФ. И значит оплату взыщут.

Вам помог ответ?ДаНет

Договор с управаляющей компанией не носит для вас вас обязательный характер Поэтому исходя из принципа «свободы договора « ,заложенного в статье 421 ГК РФ вы можете отказаться от заключения такого договора на новый срок А управляющая компания в силу того что такой договор для вас является необязательным не может понудить вас заключить этот договор Статья 445 ГК РФ об обязательном договоре на вас не распространяется.

Вам помог ответ?ДаНет

Здравствуйте! Вы вправе расторгнуть договор, возьмите справку, что вы им ничего не должны, обязательно! Если вы живете в многоквартирном доме, то решение о смене УК принимается общим собранием собственником. Если у вас заключен договор с УК лично, и в договоре не предусмотрена пролонгация, то меняете УК и заключаете договор с другой организацией. Если договор с текущей УК с пролонгацией, то обязательно пишите заявление о расторжении договора, причем на 2 экз., с отметкой.

ЖК РФ, Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом

ГК РФ Статья 425. Действие договора

Позиции высших судов по ст. 425 ГК РФ >>>

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Вам помог ответ?ДаНет

Уважаемая Изабэлла Мухаматнуровна г.Уфа!

Из вашего вопроса НЕ понятен ваш статус:

— вы физ лицо?

— вы Председатель Совета МКД? и т.д.

Т.К.:

Статья 161.1. Жилищного кодекса РФ Совет многоквартирного дома

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Тем самым, исходя из выше изложенного:

— в любом случае Вопрос пролонгации Договора с Управляющей компанией, либо НЕ пролонгации Договора с УК должен решаться только на Общем собрании Собственников помещений данного МКД.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 31.01.2017 г.

Вам помог ответ?ДаНет

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ст.162 ЖК РФ). Поэтому если половина собственников вашего дома приняла решение о заключении договора, то ваше мнение, в том числе и ваш отказ уже ничего не решает.

Вам помог ответ?ДаНет

Можете, но правового значения это иметь не будет, условия договора будут применяться в отношении Вас, т.к. по ст. 162 жк рф отказ от договора возможен только путем проведения общего собрания собственников по основанию п. 8.2.

.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Т.е. нужно еще доказать, что УК не выполняет условий договора.

Или есть более простой способ избавиться от УК — провести общее собрание и решить изменить способ упСобственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией. Равления домом на другой, напр. На управление ТСЖ.

В этом случае как оказывает услуги действующая УК значения не имеет, т.к. меняется способ управления домом.

Вам помог ответ?ДаНет

В качестве стороны договора с управляющей компании выступают собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Поэтому отказ от пролонгации договора на новый срок (если это предусмотрено договором) или заключение нового договора с этой, либо другой управляющей компанией должны осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещения дома (ст.162 Жилищного кодекса).

Также, в соответствии с п.8.2 ст. 162 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом

Права индивидуального (единоличного) отказа от договора с УК для собственника помещения законодательство не предусматривает.

Вам помог ответ?ДаНет

Какие действия надо предпринять, чтобы расторгнуть договор с УК или заставить ее работать по новому договору?

2. Главная
3. Правовое просвещение
4. Ответы на вопросы
5. Для граждан
6. Жилище. ЖКХ. ТСЖ. УК

БРОШЮРЫ И ПАМЯТКИ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

ГЖИ требует от управляющей организации (далее УО) продолжить управлять домом, после истечения срока действия договора управления с собственниками многоквартирного дома (далее МКД) и исключения дома из лицензии компании. При этом ведомство ссылается на часть 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ о непрерывности управления домом и требует продолжить работу. Нарушает ли данное требование права УО по мнению Верховного суда?

Стороны договора управления могут отказаться от его продления по истечении срока действия документа 

Управляющая компания «Дерсу» из Приморского края в деле № А51-21536/2019 направила собственникам МКД и ГЖИ уведомление о том, что не будет продлевать договор управления. После поступления данного уведомления, ГЖИ исключила дом из управления УО. 

Через небольшой промежуток времени в ГЖИ поступила жалоба от жителя этого дома. В письме собственник указал, что никто не занимается содержанием и ремонтов дома. На основании жалобы была проведена внеплановая проверка и составлен акт. После проверки ГЖИ направило «Дерсу» предписание с требованием продолжить управление МКД, пока собственники не выберут другую УО, муниципалитет не проведет открытый конкурс или собственники не создадут ТСЖ.

Управляющая компания «Дерсу» посчитала, что данное предписание является нарушением её прав, и подала иск в суд с требованием признать предписание незаконным и отменить его.

УО своевременно уведомила собственников и муниципалитет о том, что по истечении срока действия договора управления продлевать его не будет. Орган ГЖИ исключил дом из реестра лицензий компании. Следовательно, организация не обязана и дальше управлять МКД, ведь между ней и собственниками нет соответствующего договора. 

Органы ГЖИ в суде указали, что предписание вынесено в рамках закона. В соответствии с частью 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ, УО обязана заниматься содержанием и ремонтом дома после исключения его из реестра лицензий, пока у МКД не появится другая управляющая организация, ТСЖ или кооператив для выполнения этих функций. 

Требование управлять домом до выбора новой компании 

Суд первой инстанции рассмотрел все обстоятельства дела и при вынесении решения опирался на положения статьи 200 Жилищного Кодекса РФ, если дом исключён из реестра лицензий или лицензия компании на управление домами аннулирована, то УО обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД. Управляет она домом до момента, когда: 

• домом начнёт управлять новая УО, выбранная собственниками на общем собрании собственников или муниципалитетом по результатам открытого конкурса; 
• владельцы помещений в доме создадут ТСЖ или кооператив и зарегистрируют его; 
• при непосредственном управлении домом собственники заключают договор с организацией на содержание и ремонт общего имущества, согласно статье 164 Жилищного Кодекса РФ. 

Поскольку в МКД собственники не выбрали новую УО и не создали ТСЖ или кооператив, а в открытом конкурсе муниципалитета никто не участвовал, истец не мог прекратить управление домом. Суд первой инстанции признал предписание законным. 

Обеспечение непрерывности управления домом 

Спор перешёл в апелляционный суд. УО в жалобе указала, что её расходы на содержание многоквартирного дома превышают суммы, поступающие на содержание и текущий ремонт общего имущества от собственников. Жители задолжали управляющей компании более миллиона рублей, по этой причине УО не стала продлевать договор, уведомив об этом собственников и муниципалитет в установленном законом и самим договором порядке. 

Поскольку договора между ней и собственниками уже нет, размер платы за содержание жилья не утверждён, то орган ГЖИ не может принуждать УО выполнять обязанности по управлению домом без указания источника финансирования таких услуг. С момента исключения дома из реестра лицензий компания не вправе управлять таким домом. 

Но апелляционный суд, как и предыдущий, при вынесении решения вновь опирался на часть 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ. Судья указал, что эта норма направлена на соблюдение прав граждан, обеспечивает безопасность эксплуатации многоквартирных жилых домов и непрерывность управления домом и поставки жителям коммунальных услуг. 

Собственники помещений не выбрали новую УО и не создали ТСЖ для управления домом. Муниципалитет провёл два открытых конкурса, чтобы выбрать компанию, но в них никто не участвовал. Поэтому суд сделал вывод, что управляющая компания «Дерсу» обязана управлять спорным домом, чтобы обеспечить безопасность и комфорт для его жителей. 

При этом не имеет значения, что у собственников помещений в доме накопилась большая задолженность за ЖКУ перед компанией: эти вопросы не являются предметом спора. Законодательство не освобождает УО от исполнения требований в сфере управления домами из-за убыточности этой работы. Решение первой инстанции осталось в силе. 

При исключении дома из реестра лицензий собственники или муниципалитет должны выбрать новую УО 

Кассационный суд, куда УО подала жалобу, также опирался на нормы часть 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ как основа при разрешении спора компании «Дерсу» и органа ГЖИ. 

Управляющая организация пыталась указать суду на то, что принуждение её управлять домом, исключённым из лицензии, незаконно. Жилищное законодательство не возлагает на УО такую обязанность до выбора новой компании в случае если истёк срок действия договора управления и он не был продлён. 

Согласно части 4 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ, муниципалитет, получив уведомление об исключении дома из реестра лицензий, обязан был созвать общее собрание собственников помещений в МКД, чтобы они выбрали новую компанию или изменили способ управления. Если жители дома решения не примут, проводится открытый конкурс, согласно части 5 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ. При отсутствии желающих получить дом в управление по конкурсу, орган местного самоуправления назначает временную УО в соответствии с частью 6 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ. 

Кассационный суд согласился с этими доводами УО, но всё равно не отменил решение первой инстанции. Он указал, что муниципалитет обязан предпринять все эти действия. Но пока орган местного самоуправления это не сделает, компания обязана управлять МКД. 

Случай прекращения договора управления из-за отказа УО его продлить 

Доводы управляющей организации услышали в Верховной суде РФ, куда компания обратилась с жалобой. Верховный Суд РФ, рассмотрев материалы, признал, что коллеги ранее неправильно подошли к решению спора и не учли важные обстоятельства дела. 

Истец и собственники помещений в спорном доме заключили договор управления по итогам открытого конкурса: на один год и с возможностью его пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о прекращении действия такого договора, согласно статье 162 Жилищного Кодекса РФ. 

УО заявила об этом и направила уведомления жителям дома и органу ГЖИ. На основании заявления компании ведомство исключило МКД из её лицензии. УО прекратила управлять домом. 

Верховный Суд РФ отметил, что исключение сведений об МКД из реестра лицензий согласно части 6 статьи 198 Жилищного Кодекса РФ – основание для прекращения УО деятельности по управлению таким домом. С даты исключения дома из реестра компания не вправе управлять МКД, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платёжные документы потребителям. 

Требования части 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ распространяются на случаи, когда надзорное ведомство исключает дом из реестра из-за: 

• неисполнения предписаний и повторных грубых нарушений лицензионных требований; 
• воспрепятствования работе представителей надзорных органов; 
• вступившего в силу решения суда о банкротстве компании; 
• прекращения, аннулирования лицензии. 

На иные случаи требования части 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ не распространяются, в том числе если УО в установленном законом порядке отказалась продлить договор управления. Законодательство чётко определяет, что в такой ситуации собственники на общем собрании собственников должны выбрать другую УО или изменить способ управления домом. Если они этого не сделают, то муниципалитет проводит открытый конкурс, а при отсутствии результата конкурса назначает временную УО в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2018 года № 1616. 

Верховный Суд РФ признал, что требования органа ГЖИ незаконны, и 19 апреля 2021 года направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При отказе УО от продления договора она не должна управлять домом до выбора новой компании 

В деле № А51-21536/2019 Верховный суд РФ сделал важные для УО выводы, которые компании могут использовать для своей защиты в судах: 

1. Управляющая организация имеет право отказаться от продления договора с собственниками. Компания уведомляет их об этом, а также ставит в известность орган ГЖИ и муниципалитет. 
2. После исключения дома из реестра лицензий такая УО не вправе больше управлять домом и статья 200 Жилищного Кодекса РФ к ней не применяется. 
3. Требования продолжать управлять домом после исключения сведений о нём из реестра касаются только тех компаний, кто лишился дома или лицензии из-за нарушений в их работе. Перечень таких нарушений содержится в статье 198 Жилищного Кодекса РФ. 

Если УО отказалась продлить договор управления после окончания срока его действия, а орган ГЖИ внёс соответствующие изменения в реестр лицензий, то вопрос управления и содержания таким МКД бывшую УО уже не касается. С этого момента это проблема собственников помещений в доме и муниципалитета: именно они должны решить, кто дальше будет отвечать на надлежащее содержание общего имущества в МКД.