Кто принимает работу у управляющей компании

Источник фото: https://www.pexels.com/

Заранее приношу извинения тем, у кого после прочтения данной статьи начнет «подгорать» и чьи «религиозные» чувства я в ней задену. Таких, думается, наберется достаточное количество – от авторов очередных поправок в ЖК РФ до людей, которые называют себя экспертами в ЖКХ, и председателей советов МКД.

Достаточно давно в ЖК РФ появилась статья 161.1 «Совет многоквартирного дома», с помощью которой государство попыталось дать полномочия собственникам помещений в МКД в части контроля и если хотите надзора за деятельностью управляющей организации. Из числа собственников помещений на общем собрании должен был быть выбран совет МКД, а из выбранных членов совета МКД должен был быть выбран председатель совета, который в силу ЖК РФ был наделен определенными полномочиями.

Одним из полномочий председателя совета МКД является приемка работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, выполненных управляющей организацией по договору управления, оформляемая актом выполненных работ по Приказу Минстроя №761. Идея безусловно была неплохая, НО, как показала многолетняя практика, приемка работ является одной из основных проблем взаимоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений. Можно выделить следующие основные проблемы:

1. Достаточно глупо полагать, что обычный «рядовой» собственник помещения может осуществить приемку работ, так как попросту не обладает знаниями в части строительства, энергетики, содержания лифтового хозяйства, теплотехнике и т.д. (список можно продолжать достаточно долго). Как можно принимать работы по ремонту инженерных сетей, когда ты знаешь, что трубы – это то, по чему что-то течет. А какой должен быть материал труб, какой необходим диаметр, нужно ли утеплять? Человек, являющийся председателем совета дома, может не знать, и это абсолютно нормально. Для тех, кто будет с пеной у рта доказывать, что это не так, скажу, что даже у управляющей организации есть электрики, сантехники, теплотехники, инженеры по кондиционированию и вентиляции и т.д. и каждый из них зачастую смутно понимает, что делает другой сотрудник. С этим то вы спорить не будете?

2. Из указанной выше проблемы «вытекает» вторая проблема, которая сводится к тому, что председатели советов домов боятся подписывать то, что они не понимают, так как отсутствие знаний трансформируется в боязнь ответственности перед другими собственниками, которые после подписания акта абсолютно правомерно могут начать задавать вопросы. Избежать лишних вопросов со стороны активных собственников председателю совета дома помогает уход от подписания акта выполненных работ со ссылкой на некие «недостатки», которые не факт, что есть на самом деле. Опять же для особо «упоротых» активистов уточнюсь, что я не рассматриваю ситуацию, когда управляющая организация ничего не делала и пытается подписать акты на невыполненные работы.

3. Отсутствие знаний и боязнь ответственности в принципе «отпугивает» адекватных
   собственников от выдвижения своей кандидатуры в качестве председателя совета МКД, так как это реальный труд, а любой труд должен оплачиваться (ну не верю я в альтруизм людей). Оплата же опять же зависит от того, будет ли поднят на общем собрании собственников вопрос с вознаграждением совету дома и будет ли принято такое решение.

Я ни разу не встречал статистики на каком количестве МКД в России не только созданы советы МКД, но они еще и работают, а не просто числятся. Но из общения с представителями управляющих компаний на семинарах однозначно могу сделать вывод, что работающий совет МКД – это скорее исключение, чем правило.

В настоящее время подписание акта выполненных работ между управляющей организацией и председателем совета МКД производится без каких-либо доверенностей и прочих формальностей, так как пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ этого не требует. Выбрали председателя совета дома, и он автоматически получил полномочие на подписание акта.

Но, у нас в России дураков на 100 лет припасено, и очередной(ые) разработчик(и) поправок в ЖК РФ написал(и) для депутатов Госдумы (а они, как известно, поправки тупо не читают и опять же тупо голосуют) поправки в пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ согласно которым (читаем внимательно) председатель совета МКД:

У меня после прочтения поправок возник ряд вопросов:

1. Чем думали разработчики поправок, когда из абсолютно нерабочей на практике нормы о наличии некоей «доверенности» от собственников помещений, необходимой для осуществления контроля за деятельностью управляющей организации, сделали еще более нерабочую норму?

2. Сколько нужно председателю совета МКД собрать доверенностей и что делать, если доверенностей не будет, а наделять полномочиями никто на общем собрании не собирается?

3. С учетом того, что многие представители надзорных органов и так называемые «общественники» не знают правил русского языка и трактуют наличие указания о доверенности, как одно из оснований приемки председателем совета дома работ у управляющей организации (бред, конечно, лютый), то после принятия поправок вообще некому актировать будет?

Понятно, что на мои вопросы никто не ответит, так как не принято в России писать фамилии тех, кто писал очередную ахинею.

А было бы интересно увидеть список «знатоков», которые имели возможно урегулировать вопросы с актированием работ в ситуации отсутствия совета дома или необоснованного отказа от подписания, а вместо этого просто добавили просто набор фраз… Наверное, для них указанной мной проблемы не существует.

С уважением, Юрий Кочетков

Куда нужно обратиться, если УК не выполняет свои обязательства перед жильцами, и как добиться справедливости в кратчайшие сроки

В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.

Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.

Как выбирают УК

Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома. «При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади. Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».

Претензии и обязанности

Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко. По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.

Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги. Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора. Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан. Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.

Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются. «Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет. Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год. При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.

Обратитесь к руководству УК

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены. Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев. По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.

Напишите в Жилищную инспекцию

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Пожалуйтесь в Роспотребнадзор

В Роспотребнадзор стоит жаловаться, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ. Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет. Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.

Обратитесь в прокуратуру или суд

Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

Основная задача управляющих компаний – эксплуатация и содержание имущества в многоквартирных домах — все, что связано с функционированием дома: чистота каждого подъезда, отопление, свет и водоснабжение. Каждый житель является потребителем услуг, а УК — их поставщиком. Управляющая компания в рамках договора предоставляет жителю полный перечень услуг. В случае невыполнения обязательств заказчик вправе потребовать решения своего вопроса. О том, как правильно взаимодействовать с управляющей компанией, рассказал заместитель генерального директора УК «Наукоград» города Жуковский Павел Соболев.

Чего требовать и куда жаловаться

Собственники квартир в жилом доме имеют право требовать от управляющей компании:

• обеспечения безопасности и надежности дома;
• ремонта общих помещений и содержания их в чистоте;
• обеспечения связи с ресурсоснабжающими организациями;
• поддержки работ систем и оборудования дома;
• поддержания температуры зимой в квартирах больше +18. Если она ниже, жильцы могут потребовать перерасчета и устранения проблемы;
• температуры подачи горячей воды от 58 до 62 градусов. Если температура ниже, можно потребовать перерасчета за данную услугу;
• уборки подъезда и дворовой территории.

Например, заявку можно отправить в аварийно-диспетчерскую службу УК или обратиться в Единую диспетчерскую службу ЖКХ города.  Необходимо указать свои данные — ФИО, телефон, адрес. Решить проблему смогут в любой из этих служб (Единая диспетчерская служба передаст информацию в УК).

Каждой заявке присваивается номер. Если ответ не устроил, то следующим этапом необходимо обратиться к директору управляющей компании и написать заявление с указанием всех претензий.

При обнаружении несоблюдения правил технического обслуживания жалобу можно подать в государственную жилищную инспекцию и в региональный Роспотребнадзор. В случае неоправданного завышения цен на услуги жильцы вправе обратиться в ФАС. Если все предыдущие инстанции не помогли решить вопрос — обращение пишется в районную прокуратуру по месту жительства.

Тарифы и план ремонта

Следует обратить внимание на то, что тарифы УК складываются из двух составляющих: статья на содержание и статья на текущий ремонт, которая включает в себя ремонт подъездов, балконов, стояков замену окон. Жители имеют полное право спросить с управляющей компании выполнение данных работ и потребовать отчет.

Цены зависят от набора услуг: есть текущий ремонт, а есть дополнительные расходы — домофон, обслуживание системы видеонаблюдения, шлагбаум. Та же замена пластиковых окон — это дорогостоящая работа, и она требует повышения статьи на текущий ремонт.

Можно и нужно контролировать ремонт своего дома. Его план есть у председателя совета дома — он заранее знает, какие работы будут выполнены согласно бюджету начислений. Из-за высокой конкуренции УК стараются согласовывать планы текущего ремонта и выполнять в сроки. Обычно УК самостоятельно выходит к собственникам через представителя совета дома или инициативную группу, с которыми утверждается план текущего ремонта на год.

Так, наша управляющая компания согласовывает каждый план работ и в индивидуальном порядке утверждает его с председателем. В течение календарного года работы выполняются, после чего компания отчитывается перед собственниками.

Замена возможна

Совет дома — важный орган коммуникации, позволяющий жителям коллегиально решать сложившиеся ситуации и иметь прямой контакт с УК. Так, жители могут передать совету свои замечания и вопросы, а уже затем инициативная группа или ее представитель лично решит эти вопросы с управляющей компанией. Хороший тон для УК – постоянно отчитываться о выполнении работ и максимально информировать об этом жителей.

Если жильцы недовольны действующей управляющей компанией, то они могут инициировать проведение общего собрания для выбора новой УК. Предварительно с новой организацией необходимо проработать тариф и обсудить процесс перехода дома.

Отношения владельцев квартир и управляющих компаний редко бывают простыми. Часто у первых есть очень большие претензии, как обоснованные, так и необоснованные, ко вторым. Иногда достаточно небольших изменений – повышения информированности, создание чата и прямого общения, чтобы снять острые моменты. В целом же, жители домов просто хотят, чтобы все работало, а неполадки быстро устранялись.

Выбирая место для покупки жилья, покупатели также оценивают и ту управляющую компанию, с которой им придется жить и сотрудничать, читают отзывы, рассматривают тарифы. Именно поэтому компании важно вести диалог, а также быть открытой запросам граждан.

Не забывайте о своих правах и смело отстаивайте свои интересы!

Квартиры-студии в домах бизнес-класса: какие они и кому нужны?

Как не надо продавать, или Пять самых нелепых объявлений о недвижимости

Пять самых дешевых комнат в Москве

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости