28 апреля в онлайн-эфире вместе с экспертом Ассоциации «Р1» Ольгой Купченковой обсудили, как управляющим организациям и ТСЖ вместе с собственниками помещений противостоять рейдерскому захвату управления домом и общего имущества в МКД. Рассказываем о некоторых темах мероприятия.
Рейдеров в ЖКХ привлекает постоянный приток денег и инертность жителей, не готовых с ними бороться
Онлайн-семинар «Как противостоять рейдерскому захвату МКД: практические инструменты» провела Ольга Купченкова. Она член Экспертного совета Ассоциации «Р1» и имеет 10-летний опыт работы в сферах гражданского, жилищного, административного права. Эксперт в эфире проанализировала, какие существуют виды рейдерства и дала управляющим домами советы, как противостоять перехвату домов:
Смотрите видеоролик на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡
Как отметила Ольга Купченкова, рейдерство в широком смысле – это принудительное поглощение или захват компании против воли собственников. В результате захватчики получают контроль над её активами.
В жилищно-коммунальном хозяйстве рейдеров привлекает постоянный приток денег, которые платят собственники, арендаторы общего имущества, а также возможность получать субсидии из различных программ в данной сфере. При этом тариф на содержание и ремонт дома не регулируется государством и может меняться. Также на руку захватчикам играет инертность многих жителей, которые не участвуют в управлении домом.
Шесть вопросов о работе УО с конференции «Управление МКД в 2022 году»
Рейдеры могут перехватить управление домом и претендовать только на часть общего имущества
Наиболее известен такой вид рейдерства в ЖКХ как перехват у управляющей организации или ТСЖ права управлять многоквартирным домом. Это позволит недобросовестной компании реализовать такие способы, как:
- захват общего имущества с возможным последующим отчуждением ряда его объектов, например, подвалов и технических этажей;
- контроль над коммунальными платежами жителей;
- навязывание собственникам своим услуг;
- контроль за фондом капремонта и субсидиями в рамках реализации государственных программ.
Рейдеры могут захватить власть в доме, а могут претендовать только на общее имущество как источник получения доходов. Для этого им необходимо реализовать одну из схем, например:
- сменить действующую УО от имени собственников на другую организацию;
- принудить ТСЖ заключить с их компанией договор на управление домом;
- в результате аукциона получить в лицензию дом, который не определился с выбором способа управления;
- сменить в действующем ТСЖ правление и его председателя на подконтрольных компании лиц, создать правление-«марионетку».
Участники онлайн-семинара рассмотрели также способы, которыми пользуются недобросовестные компании, захватывающие общедомовое имущество. Причём в качестве таких компаний могут выступать даже застройщики, например, когда она продают площади, входящие в состав общего имущества дома, третьим лицам.
Захватить часть мест общего пользования в МКД могут муниципалитеты, включив такие помещения в перечень муниципальной собственности. Также рейдеры могут без законных оснований забрать себе часть земельного участка, на котором расположен дом, или разместить на конструктивных элементах или придомовой территории рекламные конструкции.
Больше о схемах, по которым сегодня действуют рейдеры в ЖКХ, вы узнаете из материалов онлайн-семинара, размещённых под статьёй.
Может ли суд наказать руководителя ГЖИ за рейдерский захват МКД
Рейдеры действуют по трём схемам, среди которых самая распространённая – подделка документов ОСС
Ольга Купченкова рассказала участникам онлайн-семинара о том, какими техниками пользуются рейдеры, чтобы добиться поставленных целей в жилищной сфере: подкуп отдельных собственников, захват технической документации на МКД, «чёрный PR» в отношении действующей УО или правления ТСЖ. Сюда же относятся действия компаний по незаконному признанию дома аварийным, чтобы получить земельный участок под МКД после его сноса.
Все схемы работы рейдеров в ЖКХ можно поделить на три группы:
- Белая, когда захват дома происходит по договоренности с собственниками помещений в МКД.
- Серая – дом переходит к новой УО с помощью внешне законно проведённого общего собрания собственников. Но при подготовке к нему рейдер использует чёрный пиар, «купленные» голоса собственников и ораторов, которые агитируют жителей на ОСС.
- Чёрная, когда захватчики подделывают документы общего собрания, согласно которым владельцы помещения решили сменить УО.
Самым распространённым способом перехватить дом в управление у рейдеров является подделка документов ОСС. Этот вопрос эксперт и участники онлайн-семинара разобрали отдельно. Ольга Купченкова дала УО несколько советов, как бороться с подобной схемой захвата МКД. Среди них:
- Знакомиться в ГЖИ со всеми материалами такого ОСС, просматривать «от корки до корки» и фиксировать все ошибки и нарушения.
- Направлять в суд иск о признании незаконным каждого псевдособрания. Для этого следует договориться с любым собственником помещения в доме, чтобы юрист УО действовал от его лица по доверенности.
- Привлекать к судебным процессам как можно больше владельцев помещений, чтобы доказать подделку подписей в бюллетенях и отсутствие кворума.
- Обращаться в правоохранительные органы и ГЖИ с заявлениями о подделке документов. Даже если ведомства их отклонят, копии таких обращений с пометками следует приложить к исковому заявлению в суд.
Причины оспаривания постановлений ГЖИ: как УО защитить свои интересы
Постоянная работа с собственниками позволит снизить риск перехвата дома рейдерами
Также участники онлайн-семинара разобрали вопрос о том, почему УО важно выстраивать отношения с собственниками, чтобы препятствовать захвату МКД. Исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян на онлайн-семинаре отметила важность такой работы УО, в том числе для защиты от рейдеров:
- чтобы привлекать их к судебным заседаниям по оспариванию решений ОСС;
- чтобы жители дома не поддавались подкупу со стороны рейдеров, срывали фальшивые и порочащие действующую УО листовки;
- чтобы мешали рейдерам работать в доме, вынуждая их отказаться от управления захваченным МКД.
«Если вы не работаете с собственниками, ничего не делаете для них, то, конечно, они не встанут на защиту вашей компании», – отметила Ирэн Парсамян. Ольга Купченкова подтвердила эти тезисы: когда жители знают свое правление, его работу, участвуют в жизни дома, а сотрудники управляющей организации всегда на связи, у рейдеров «практически нет шансов на успех».
Другие советы экспертов по борьбе с рейдерами вы найдёте в материалах онлайн-семинара, в том числе лекцию Главы Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елены Шерешовец по данной теме. Члены объединения найдут их в личных кабинетах на нашем портале.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 845 подписчикам
Материалы к статье
Презентация «Как противостоять рейдерскому захвату МКД практические инструменты» 23 страниц 2456 Кб
Видеозапись онлайн-семинара «Как проивостоять рейдерскому захвату МКД: практические инструменты» 2 hours, 7 minutes
Видеозапись выступления Елены Шерешовец о борьбе с рейдерством в ЖКХ 1 hour, 29 minutes
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
В России участились случаи «рейдерских» захватов домов управляющими компаниями, рассказали «Известиям» эксперты сферы ЖКХ. УК подделывают протоколы собраний собственников жилья и самовольно назначают себя управляющими. Например, в феврале 2022 года в подмосковном Домодедове жильцы дома по улице Курыжова сами провели собрание и выбрали УК «МКР Дружба Юг». Компания приступила к работе в июне, но уже в августе люди с удивлением узнали, что теперь их домом управляет никому не известная УК «Компас», которая якобы провела еще одно собрание. По показаниям жильцов, их подписи на бланках голосования подделаны. Люди писали письма в самые разные органы власти, но пока всё безрезультатно.
Частая практика
В России по-прежнему регулярно происходят случаи подделки решений собраний собственников жилья, в том числе по выбору УК. Проблема с «рейдерскими» захватами многоквартирных домов недобросовестными организациями стоит действительно остро, сказал «Известиям» советник президента ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олег Малахов.
— В последнее время участились случаи подделки протоколов и решений общих собраний. В таких ситуациях собственникам помещений крайне сложно доказывать, что они не проводили собрание и тем более не голосовали, — отметила директор НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая.
Есть даже случаи, когда инициаторы собрания, указанные в протоколе, вообще ничего об этом не знают, сказала она. Обычно недобросовестные организации подделывают протоколы собраний собственников жилья и самовольно назначают себя управляющими. Например, в феврале 2022 года в подмосковном Домодедово жильцы дома по улице Курыжова сами провели собрание и выбрали УК «МКР Дружба Юг».
— К тому моменту наша бывшая УК «М-4» фактически обанкротилась, и мы выбрали новую. Компания приступила к работе в июне и нас полностью устраивала, — рассказал один из жильцов дома Андрей.
В середине июля люди с удивлением узнали, что с 1 августа их домом будет управлять никому не известная УК «Компас».
— Эта управляющая компания подделала наши подписи на бланках голосования собрания, которое никто из нас не посещал. Мы сами провели еще одно собрание, снова выбрали УК «МКР Дружба Юг», но вскоре «Компас» снова подделал решение собрания, — рассказала еще одна жительница дома Екатерина.
По ее словам, собственники квартир писали письма в разные инстанции, включая прокуратуру, губернатора Подмосковья и так далее, но пока всё тщетно. УК «Компас» продолжает работать.
«Известия» направили запрос в упомянутые ведомства и Минстрой.
Каждый десятый
Подделка протоколов общего собрания жильцов происходит в одном из десяти случаев, отметил эксперт «Народного фронта» Павел Склянчук. Поэтому проблему в сфере управления многоквартирными домами действительно можно считать хронической, сказал он.
По данным заместителя председателя подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Евгении Петуховой, к примеру, сейчас только в подмосковном городском округе Щелково идут споры за право управления более чем 30 домами, в Красногорске — более 200. Количество судов по оспариванию поддельных протоколов превысили 70 в Лобне, Дмитрове, Долгопрудном и Москве, рассказала эксперт.
— Выходом из ситуации может стать переход на электронные формы подписных листов с использованием сервиса «Госуслуги». Также следует отменить правило «последнего протокола», когда госжилинспекция (ГЖИ) считает легитимным то решение, которое поступило последним, — сказал Павел Склянчук.
В-третьих, нужны изменения в законодательстве, которые упростят расследование уголовных дел по факту подделки подписей жильцов в протоколах, добавил он.
— Как законодатели, мы достаточно подробно регламентировали процедуру выбора УК, однако проблема последующего управления остается нерешенной, что позволяет конкурирующим организациям после завершения голосования вновь организовывать проведение нового собрания с более поздней датой, — сказал член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
По его словам, вопрос недобросовестной конкуренции, задвоения платежных документов и фальсификаций протоколов общих собраний действительно остается открытым. По мнению Олега Малахова, предотвратить подобные явления позволит ужесточение ответственности для лиц, фальсифицирующих материалы общих собраний.
— Сегодня на рассмотрении Госдумы находится законопроект, который устанавливает годовой ограничительный период для смены выбранной управляющей компании. С одной стороны, это позволит избежать подобных случаев, с другой — даст возможность УК сконцентрироваться на эффективном управлении имуществом, а не борьбе с конкурентами, — сказал Александр Якубовский.
Также, по мнению депутата, необходимо дополнительно дорабатывать вопрос уголовного наказания за подделку протоколов — в части квалификации и применения действующей статьи Уголовного кодекса. Сегодня, по сути, эта статья практически не применяется правоохранителями в этой области, пояснил он.
Поскольку случаев фальсификации решений собраний собственников в части выбора УК становится всё больше, в сфере управления многоквартирными домами возникает недобросовестная конкуренция, что сказывается на качестве предоставления жилищно-коммунальных услуг, отметил гендиректор СРО Ассоциации «Объединение управляющих компаний многоквартирными домами» Дмитрий Жуков.
Сегодня начало деятельности по управлению домом зависит не от договора сторон — собственников и управляющей организации, а от решения административного органа — госжилинспекции о включении в реестр лицензий, уточнила доцент, председатель подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян. Единственные же подлинники протоколов и бюллетеней собраний хранятся именно у ГЖИ, добавила она.
В конце декабря в Госдуму был внесен законопроект, который призван сделать проведение собраний и сами их решения более прозрачными. Как рассказала зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, проект предусматривает, например, право собственников принимать решение об изготовлении дополнительных экземпляров протокола общего собрания.
Квадратные метры стоят дорого, поэтому многие стремятся незаконно расширить свои владения.
Предела фантазии нет: в ход идут бывшие мусоропроводы, санузлы и даже подъездные козырьки. Иногда эта площадь навсегда остается с захватчиком и уже не возвращается в общее пользование.
В этой статье расскажем о самых примечательных случаях самозахвата, которые повлекли за собой судебные тяжбы.
Вот что пытались захватить
- Часть коридора в подъезде
- Козырек подъезда
- Подвал
- Мусоропровод
- Общая лоджия
- Чердак
- Земля у дома
- Место под лестницей
Почему нельзя захватывать подвалы, части коридора или что-то еще в доме
Согласно жилищному кодексу, в многоквартирных домах есть общедомовое имущество, например лестничные клетки, коридоры, тамбуры, чердак, подвал и прочее. Такое имущество принадлежит всем собственникам в доме на праве общей долевой собственности.
Собственники обязаны содержать это имущество так, как установлено в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Основные требования — чистота помещений, соблюдение санитарных норм и безопасность. Это значит, например, что у представителей коммунальных служб должен быть доступ к местам общего пользования, а у уборщицы — к тамбурам, чтобы помыть пол.
Однако часто случается, что пол в подъезде помыть проблематично, а все пожарные выходы заставлены хламом. И тогда начинаются суды.
История 1
Как подъездный коридор стал кладовкой
Что случилось. Мужчина отделил 4,6 м2 коридора многоквартирного дома под кладовку и установил дверь. Администрации Нальчика это не понравилось, и она подала на него в суд.
Что решил суд. Возведенную стену разобрать, дверь демонтировать и вернуть захваченную площадь в общее пользование.
Почему так. Железная дверь в общий тамбур нарушала правила пожарной безопасности и создавала угрозу для жизни и здоровья других людей. Оставить самовольную перепланировку в таком виде суд не мог.
По закону жильцы должны соблюдать права соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы. Мужчина должен был сделать проект и согласовать свою кладовку с соседями, а также органом местного самоуправления — администрацией по месту жительства. Но он этого не сделал, и теперь ему придется все снести.
История 2
Как козырек подъезда неожиданно стал частью балкона
Что случилось. В Нижнем Новгороде женщина вместе с мужем разобрали кирпичную кладку своего балкона и сделали проход с него на козырек подъезда. По периметру козырька они установили ограждение и возвели над ним крышу. По сути, они присоединили подъездный козырек к своему балкону. Другим жильцам это не понравилось, и они подали на семью в суд.
Жильцы опасались импровизированной крыши: ее установили под наклоном и без снегозадержателей. Зимой лед или снег мог упасть прямо на голову входящим в подъезд. Кроме того, хозяйка не пускала на самовольно захваченный козырек представителей коммунальной службы, хотя там проходила общедомовая газовая труба.
В суде владельцы квартиры настаивали, что выхода из квартиры на козырек нет: к моменту разбирательства они действительно вернули кирпичную кладку на место. Но козырек остался огорожен по периметру железной конструкцией. Ответчики признали, что ограждение поставили они, но оно не нарушает несущих конструкций дома.
Однако причастность к возведению крыши владельцы отрицали, утверждая, что она была там и прежде: для защиты от мусора, который могут выкидывать из окон верхних этажей.
Что решил суд. Жильцы не смогли доказать, что крышу над козырьком соорудили ответчики, поэтому суд не мог обязать ее демонтировать.
Выход на козырек из квартиры ее владельцы заложили кирпичом — это подтвердила жилищная инспекция. Также владельцы предоставили фотографии, на которых видно, что выхода на козырек нет. Таким образом, суд не установил и факта перепланировки.
В итоге суд предписал захватчикам балкона только расчистить козырек от железных ограждений в течение 30 дней со дня вступления в силу судебного решения.
Почему так. Согласно Жилищному кодексу РФ, несущие конструкции дома, общие помещения, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности.
Труба, которая проходила у козырька, — это общедомовые коммуникации. А семья, которая захватила козырек балкона, препятствовала коммунальным службам обслуживать эти коммуникации. На общем собрании собственники могут передать такое имущество в пользование отдельных лиц, если решение не нарушает чьи-либо права. В данном случае собрание не проводилось и козырек в пользование владельцам квартиры никто не передавал.
История 3
Как подвал дома превратился в склад личных вещей
Что случилось. В Липецке несколько жильцов установили в подвале дома дверь, не пуская туда коммунальные службы и других жильцов. Управляющей компании это не понравилось, и она подала на захватчиков в суд.
Что решил суд. Обязал захватчиков в течение 10 дней очистить подвал от личных вещей и вернуть помещению изначальный вид.
Почему так. Содержание имущества в многоквартирном доме регулируется правилами, которые призваны обеспечить благополучие и безопасность жильцов.
Самовольная установка двери и захламление подвала нарушали эти правила и препятствовали доступу к инженерным сетям. Передача подвала в личное пользование могла произойти только с согласия всех жильцов дома, но собрания собственников не проводилось.
К моменту судебного разбирательства захватчики дверь убрали, но личные вещи остались. Суд обязал их все очистить.
История 4
Как обживали мусоропровод
Что случилось. Мужчина из Махачкалы возвел пристройку, чтобы увеличить свою квартиру за счет помещения бывшего мусоропровода.
Администрации городского округа это не понравилось, и она предписала вернуть все обратно. Мужчина проигнорировал требование, и дело дошло до суда.
Что решил суд. Подобное переустройство квартиры нужно согласовать с властями и внести изменения в техническую документацию. Мужчина этого не сделал. Собрание собственников дома по этому вопросу также не проводилось.
Суд обязал мужчину в течение месяца снести самовольную постройку и привести фасад дома в исходный вид.
Почему так. Все, что огорожено без разрешения соседей и властей, — самовольная перепланировка и должно быть возвращено в прежнее состояние по требованию администрации, жилищной государственной инспекции или суда.
История 5
Как захватывали общий балкон
Что случилось. Женщина из Моршанска обратилась с иском к соседке по коммуналке — та захватила общий балкон. Свою претензию она подкрепила результатом экспертизы МЧС: там установили, что это нарушает пожарную безопасность в доме.
Соседка действительно установила железную дверь в подъезде, отгородив общий балкон, и отказывалась предоставить ключ.
Что решил суд. Оставить балкон в пользовании захватчиков.
Почему так. На этаже две коммунальные квартиры, каждая из которых имеет свое общее имущество — кухню. Соседка отгородила в личных целях кухню, а вместе с тем часть коридора с балконом. Без этого отделить кухню было невозможно.
Но перепланировка была сделана с согласия прежних жильцов. Сохранилась расписка, по которой перепланировка была разрешена. Кроме того, было получено разрешение и у местной администрации, которая внесла соответствующие изменения в техническую документацию.
Суд признал квартиру соседки самостоятельной и не имеющей никакого общего имущества с собственниками остальных комнат.
Оставался нерешенным вопрос с пожарной безопасностью, ведь истица утверждала, что балкон должен использоваться как эвакуационный выход. Но и этот довод не был принят, так как суд не счел балкон эвакуационным выходом.
История 6
Как нежилой чердак превратился в мансарду
Что случилось. Предприимчивая женщина из Калининграда реконструировала чердак над своей квартирой в двухквартирном доме. Она подняла стены, организовав мансарду, врезала окна и перепланировала пространство.
Соседи женщины обратились в суд, чтобы обязать ее демонтировать постройку. По их мнению, та выполнена не по нормам и может обрушиться. Они также потребовали установить в подъезде лестницу на чердак и люк.
Управляющая компания уже направляла женщине предписание на демонтаж мансарды, но та его не исполнила.
Женщина выдвинула встречный иск к администрации и соседям. Она описывала ситуацию так: в ходе капитального ремонта крыши часть перекрытия возле стены ее квартиры была разрушена, и строительная комиссия решила поднять крышу над квартирой, организовав мансарду.
Всю квартиру женщины пришлось перепланировать. Теперь женщина имеет выход на мансарду только из своего туалета и просит согласовать постройку.
Что решил суд. Оставить мансарду как есть и признать реконструкцию законной.
Почему так. Суд назначил экспертизу и выяснилось, что организовать доступ на чердак из подъезда дома невозможно. Кроме того, на чердаке нет никаких общедомовых коммуникаций.
Все перепланировки, которые были сделаны при ремонте крыши, не влияют отрицательно на несущую способность стен. Конструктивная жесткость здания не пострадала.
Также суд принял во внимание экспертизу квартиры, которую провела женщина. Там говорилось, что требования пожарной безопасности и санитарные нормы не нарушены.
Суд пришел к выводу, что женщина даже улучшила состояние чердака и кровли, поэтому сохранил за ней квартиру в текущем виде, с увеличенной площадью.
Выяснилось, что и до ремонта крыши женщина пользовалась чердаком, а ее соседи завладели подвалом. Но когда женщина отсудила у них часть подвала, в отместку они заявили свои права на чердак.
История 7
Как у жильца появилось свое крыльцо и отдельный вход
Что случилось. В Нижегородской области жилец первого этажа многоквартирного дома провел собрание собственников и получил разрешение администрации на перевод квартиры в нежилое помещение — частную стоматологию. Чтобы вести бизнес, предпринимателю нужен был отдельный вход, поэтому он соорудил крыльцо.
В то же время земля перед домом принадлежала сразу двум домам. Часть людей из второго дома была против крыльца и потребовала вернуть все на место.
Когда собственник переводил свою квартиру из жилой недвижимости в нежилую, он предоставил протокол общего собрания жильцов своего дома. Соседи же из второго дома не знали о собрании и посчитали, что их права нарушены: ведь он должен был получить согласие всех без исключения собственников квартир из тех, кто имеет отношение к участку.
Со стороны предпринимателя ситуация выглядела иначе:
- Он все сделал законно, получил разрешение, потратил деньги и время.
- Участок под домами не сформирован и границы его не определены. А значит, это собственность не жильцов, а муниципального образования, которое как раз и выдало разрешение.
- Землю под многоквартирными домами и квартиры первого этажа можно использовать для ведения бизнеса, в том числе устанавливать отдельные входы. Закон не нарушен.
Что решил суд. Стороны уже встречались в суде, где истцам удалось признать общее собрание жильцов недействительным. Но при повторном рассмотрении это решение отменили. В третьем слушании суд также отказал в удовлетворении иска.
Почему так. Действительно, организация крыльца затрагивает общее имущество дома, поэтому с изменениями должны быть согласны все собственники. Суд не стал сомневаться в компетенции органов власти, которые проверяли протокол собрания собственников и выдали разрешение на перепланировку.
Решение собрания собственников могло быть оспорено в течение шести месяцев. Жильцы же второго дома видели строительство крыльца, но никто не обратился в суд.
Более того, получать разрешение от собственников квартир соседнего дома не нужно даже в случае общего участка. Согласие требуется только от тех, кто проживает в доме, где происходит реконструкция.
Таким образом, предприниматель действовал последовательно и законно.
История 8
Как места под лестницей стали личными кладовками
Что случилось. Три соседки из Чебоксар огородили себе места под хранение вещей под лестницей на первом этаже дома, а также у недействующего мусоропровода на этажах.
Государственная жилищная инспекция выписала им предписание убрать перегородки. Тогда женщины провели общее собрание собственников, на котором 82% жильцов проголосовали, что перегородки на этажах и под лестницей надо сохранить.
Женщины также обратились в суд на действия жилищной инспекции. Они считали, что их кладовки никому не мешают, а наоборот, не допускают замусоривания вокруг неработающего мусоропровода. Общедомовых коммуникаций на захваченных участках нет, а значит, коммунальным службам кладовки также не мешают.
Что решил суд. И в первом, и во втором разбирательстве суд отказал женщинам и постановил, что они должны демонтировать самовольно огороженные кладовки.
Почему так. Жилищная инспекция осуществляет надзор, чтобы соблюдались правила пользования общим имуществом дома. Сотрудники инспекции имеют право выдавать предписания об устранении выявленных нарушений.
Суд принял во внимание, что не все собственники дома проголосовали за сохранение перегородок. Более того, оказалось, что некоторые жильцы подавали жалобы в жилищную инспекцию на самовольные кладовки. Поэтому суд обязал женщин их снести.
️
0
05.02.2020
09:46
5 февраля 2020 в 9:46
Фраза «рейдерский захват» широко распространена в современном русском языке. Основные ассоциации с этим понятием – негативные. ЖКХ, являясь частью национальной экономики – не может оставаться в стороне от процессов рейдерства, главными объектами которого выступают многоквартирные дома.
Рейдерство в ЖКХ
Самое понятие «рейдерство» — не юридическое. Оно родом из корпоративных отношений и его содержание трактуется как некое недружественное корпоративное действие (например, поглощение) с использованием неконкурентных или недобросовестных методов менеджмента такого процесса.
Рейдерство не запрещено уголовным законом и не имеет правовой трактовки и квалификации. Кроме того, само по себе рейдерство не обязательно может быть связано с нарушением закона, но может характеризоваться грубым пренебрежением этических процедур. В этом случае говоря о рейдерстве чаще указывают на эмоционально-негативный окрас такого действия.
При общем монополизме – ЖКХ не лишено процессов рыночной конкуренции. И объектами такого конкурентного процесса – являются многоквартирные дома. Многие участники рынка ЖКХ-услуг стремятся получить в управление именно определенные дома в силу их выгодности (например, это может быть жилье премиум-класса или просто дома с площадью помещений от 20 тысяч квадратных метров).
Конкурентная смена способа управления – это не рейдерство, но следствие спроса и предложения. Но грубое вмешательство в процессы управления домом, которое сопровождается недобросовестной информационной агитацией, запугиванием собственников, манипуляцией сознанием или же (в ряде случае) физическими угрозами и насилием ряда жителей – это признаки того, что осуществляется рейдерский захват дома.
Голосовать или нет?
Любой рейдерский захват реализуется на базе определенной процедуры, которая прописана в законе. Это некая легитимизация процесса вхождения на объект, которая предполагает, что за управляющую домом организацию нужно проголосовать, а результаты голосования сдать на проверку в жилищную инспекцию (которая в дальнейшем внесет дом в реестр лицензии такой организации). Таким образом, процедура должна быть соблюдена всегда.
первый вопрос, который нужно решить при ситуации рейдерского захвата дома – голосовать или нет.
В соответ. с п. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Между тем, решение о смене способа управления домом в силу положений ст. 44 и 46 ЖК РФ принимаются большинством от кворума, который должен быть не менее 50% голосов от общего числа собственников.
Таким образом, участие в общем собрании – легитимирует явку, даже если собственник голосует против. Поэтому самой правильной стратегией в ситуации рейдерского захвата дома – является максимальное неучастие в процессе голосования, чтобы затруднить управляющей организации ее стремление собрать кворум.
С другой стороны, если в доме есть собственник (например, крупное нежилое помещение), которое в одиночку обеспечивает 10-15% кворума, его голос может иметь существенное значение в вопросе смены способа управления домом. В таком случае сценарий участия в голосовании против – может видеться логичным.
Иными словами, конкретное решение об участии или неучастии в голосовании нужно принимать исходя из текущих тактических или стратегических соображений.
Фиксирование нарушений
Следующий момент, связанный с противодействием рейдерскому захвату дома – максимальное фиксирование нарушений в процессе голосования. Это могут быть разные нюансы, которые в дальнейшем позволят оспорить принятое решение.
Например, сообщение о проведении общего собрания в нарушении положений ст. 45 ЖК РФ не было размещено за 10 дней до даты голосования. Или в протоколе общего собрания решения принимаются не по тем вопросам повестки, которые были изначально озвучены в сообщении (т.е. были изменены).
Кроме того, если собрание проводится в очно-заочной форме, то очная часть могла не отвечать требованиям п. 3 ст. 47 ЖК РФ и вместо самого голосования по очной части – был проведен сход (а сход – это не то же самое, что общее собрание с регламентированной в законе процедурой).
Все нарушения должны быть кропотливо собраны и в дальнейшем использованы для признания недействительным решения собрания в соответ. со ст. 12 ГК РФ.
Информационный ресурс и агитация
Безусловное важное значение в противодействии рейдерскому захвату дома отводится агитации. В числе ключевых способов информационного менеджмента можно выделить следующие:
1.Традиционные ассиметричные каналы – агитационные и информационные листовки. Это коммуникация без обратной связи, но ее преимущество в большой репрезентативности. Листовками можно достучаться до каждого жителя, а кроме того, на бумаге можно изложить много фактов, правильно их структурировать и подвести жителя к нужным адресату выводам.
2.Онлайн коммуникация не менее важна для надлежащего информационного реагирования. Практически у каждого дома есть группа дома в мессенджере, сообщество в социальной сети или иные каналы обратной связи, завязанные на интернет. В отличие от листовок, онлайн коммуникация – симметричная, это коммуницирование с возможностью ответов на вопросы жителей, т.е. с обратной связью. Это может быть важно для колеблющихся жителей, которые хотят элементарно разобраться в сложившейся ситуации.
Когда рейдерский захват удается
Никакой рейдерский захват не будет возможным реализовать, если у вас есть поддержка жителей в доме. Работать и управлять домом без реальной поддержки людей – нельзя, это очень недалекая политика, которая безусловно «аукнется» в среднесрочной или долгосрочной перспективе. Чаще всего управляющая компания теряет дом из-за своей жадности, глупости и лени, а если более емко – то неумении работать с людьми. Если у управляющей компании налажена эффективная обратная связь (но не виде доносителей, а в виде лояльных жителей), то никакие рейдерские захваты не страшны.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Жилищно-коммунальная сфера давно уже
превратилась в поле нешуточных боев. И порой жильцы оказываются «трофеем», даже
не зная того. Как происходит рейдерский захват дома недобросовестной
управляющей компанией и что делать в таких случаях собственникам?
Если покопаться в общероссийской практике, то можно обнаружить огромное
количество «рейдерских» сценариев. Начиная от самовольного прихода на
обслуживание дома и заканчивая захватом общего имущества собственников
многоквартирного дома (подвалов, крыш, фасадов) и последующего его отчуждения
(к примеру, чтобы сдавать в аренду и получать от этого доход). Суть у всех
рейдерских захватов одинакова – получить контроль над домом, чтобы извлечь из
этого материальную выгоду. При этом отсутствие сплоченности в среде жильцов,
распри между соседями или просто инертное отношение к жилищно-коммунальному
обслуживанию своего дома играют только на руку навязчивому «варягу».
Остановимся на самом
популярном варианте, когда рейдерская УК подделывает документы (а именно
Протокол голосования собственников, который является обязательным в
соответствии с ст.46 ЖК РФ), тем самым вытесняя прежнюю обслуживающую
организацию. «Это страшный
вопрос в Новокузнецке, — говорит юрист Дмитрий Максаков, — потому что рейдерский захват домов происходит
очень и очень часто. Проблема в том, что в городе много управляющих компаний и некоторые
из них в борьбе за жилфонд порой используют незаконные методы».
Почему так происходит?
Законодательство
разрешает менять обслуживающую организацию хоть каждый день, при условии
соблюдения всех необходимых процедур. «Допустим, вывесили уведомление о
проведении собрания с повесткой «Смена УК», — поясняет Дмитрий Максаков, —
через 10 дней провели очное собрание, затем заочное голосование. Написали
протокол, подписали договор на обслуживание с новой УК. А затем можно хоть на
следующий день заново проводить выборы. При этом законодательство разрешает
проводить у нас как очное, так и заочное голосование: инициаторы собрания
проходят по квартирам и собирают подписи
собственников (на практике у нас зачастую проходит именно заочное голосование
жильцов). Таким образом, если УК-рейдер получает откуда-либо реестр
собственников жилья, она не брезгует подделать подписи жильцов в свою пользу,
имитируя заочное голосование. Это уже стандартный привычный сценарий».
Как захватывают дом?
Тут надо понимать,
что конкуренция среди УК очень высока. Они готовы биться за каждый дом,
приносящий прибыль. Кто-то пытается работать со старшими домов: предлагают им
заманчивые тарифы, обещают идеальное обслуживание, возят на
образцово-показательные дома – тем самым склоняя заключить договор с их
организацией. А кто-то действует, выходя за рамки закона. «Допустим, УК-рейдер
находит среди жильцов того, кто готов выступить инициатором собрания – а сделать
это может каждый собственник, — рассказывает Дмитрий Максаков. – Таким жильцом
может быть и крепко дружащий с алкоголем безработный, и обиженный на старшего
дома сосед, и бабушка, которой наобещали золотые горы… И вот вывешивается объявление,
что по инициативе данного собственника будет проведено собрание. Люди выходят –
этот факт регистрируется УК. Подписи протокола потом подделываются, а документы
о смене УК рассылаются по соответствующим инстанциям. Все просто. Расчет
УК-рейдера, что жители молча стерпят такое их появление и начнут платить по
новым счетам».
Как регулируются финансовые потоки?
Станет ли рейдерский
захват успешным – это напрямую зависит от того, начнут ли жильцы платить новой
УК. Как правило, старая УК тоже не хочет так просто уходить с дома. В итоге
жильцы начинают получать две квитанции об оплате жилищных услуг. И вот здесь
начинается самое интересное: всегда найдется тот, кто не станет особо вникать и
заплатит УК-рейдеру. По незнанию или из-за нежелания тратить силы на разборки. Тем
более, новая УК развивает «бурную» деятельность: присылает своих дворников,
обновляет освещение в подъездах – в общем, наводит лоск. Хотя при этом в
подвалах и на крышах остается все та же разруха. Вообще, вопрос о том, будет ли
добросовестно работать компания, которая обманом пришла на дом, из разряда
риторических…
«Дело в том, что
счета как такового у дома не существует: есть счета компаний, на которых
аккумулируются все платежи жильцов, — поясняет Дмитрий Максаков. – Поэтому,
если у компаний счета в разных банках, они вполне могут одновременно получать
платежи за один и тот же дом. Если в пункте оплаты ЖКХ видят, что на один дом
приходится два счета разных УК, то там могут заморозить прием платежей. Поэтому
мой совет в подобных ситуациях: не платить до тех пор, пока ситуация не
прояснится. Конечно, в такой ситуации страдает сам дом: плановые работы не
ведутся, новая УК может в принудительном порядке срезать все замки на дверях
подвалов и чердаков. И в этой чехарде обслуживающих организаций собственники
вообще могут оказаться без доступа к жилищным коммуникациям своего дома. Если
же вы все-таки заплатили какой-либо из УК и после разобрались, что УК на тот
момент не имела права собирать платежи с жильцов, то следует написать на имя
директора компании заявление о возврате денег и приложить номер своего
расчетного счета».
Как решить проблему?
По закону
недопустимо, чтобы дом находился в обслуживании двух и более управляющих
компаний либо ТСЖ. Однако ни один орган власти не имеет права вторгаться в дела
собственников. Ни прокуратура, ни ГЖИ, ни ОБЭП. Поэтому разбираться с двумя УК
придется все же самим собственникам в судебном порядке. Во-первых, можно
обратиться в ГЖИ и попросить инспекторов проверить правомочность договоров с
обслуживающими организациями: присутствуют ли все необходимые протоколы,
подписи и прочее. Если же жилищная инспекция не выявляет нарушений и бумаги
новой компании окажутся в порядке, жильцы должны будут решить, какая именно
обслуживающая организация их устраивает больше: предыдущая, новая (рейдер) или
вообще какая-либо третья. И уже на новом собрании в новом протоколе
зафиксировать свое решение.
«По
статистике, только в 35 процентах случаев жильцы избавляются от УК-рейдера.
Причины могут быть разными: или собственники пустили ситуацию на самотек, или у
них не хватило знаний и настойчивости избавиться от рейдера. Хотя сделать это
достаточно просто, не прибегая даже к помощи суда. Собственники должны провести
собрание и утвердить в правах именно ту управляющую компанию, с которой они
желают сотрудничать. Расторжение договора на обслуживание дома происходит в
одностороннем порядке. Собственники должны набрать более 50 процентов голосов в
пользу смены УК, за 30 дней нужно уведомить прежнюю УК о расторжении отношений
и проконтролировать, чтобы накопленные средства были переведены на счета новой
компании и передана вся техническая документация по дому, а также ключи от
подвалов и чердаков. Тут главное не опускать руки и не соглашаться на навязанные
условия игры».
Как бороться с рейдерскими захватами многоквартирных домов: инструкция юриста
25 декабря 2021 05:00
Можно ли вернуть старую управляющую компанию и отказаться от услуг новых «хозяев» многоквартирного дома, рассказал адвокат, кандидат юридических наук Геннадий Нефедовский.
Рейдерские захваты домов недобросовестными управляющими компаниями в наши дни не редкость. Как правило, жильцы дома узнают о смене управляющей компании уже по факту и отказаться от услуг новых «хозяев» дома оказывается непросто. В результате деньги с платежек на содержание дома идут в карман недобросовестной УК, а жильцы остаются один на один и с нечищеными дорожками у дома, и с отсутствием ремонта коммуникаций, и с ветшающим подъездом. Как бороться с рейдерами и можно ли их вообще победить, в беседе с ФАН рассказал адвокат, кандидат юридических наук Геннадий Нефедовский.
По словам адвоката, подобные захваты мошенниками многоквартирных домов в последнее время стали обыденным явлением. Причем внешне изображается абсолютно законная процедура голосования жильцов. Но эта процедура, как правило, проводится скрытно, и жильцы узнают о смене управляющей компании, когда уже поздно. Однако способы найти управу на новую УК есть.
«Одним из способов противодействия подобной схеме является судебный спор. Суд — это дело долгое, но оно того стоит, если жители хотят защитить свои законные интересы. В первую очередь, чтобы признать незаконным общее собрание собственников жилья по смене УК, готовится коллективный иск. Ответчиком по такому исковому заявлению будет являться инициатор собраний. Также истцом может быть старая УК, которая не согласна с принятым решением. В судебном процессе ответчик должен предоставить доказательства, а именно — бюллетени голосований. Также для дачи свидетельских показаний привлекаются жильцы многоквартирного дома», — объяснил Нефедовский.
Если новая «управляйка» все же предоставила бюллетени для голосования, но жильцы отказываются признавать их подлинными, то запрашивается почерковедческая экспертиза. Она помогает установить факт подделки подписей.
«Также параллельно с судом необходимо подать соответствующие заявления в МВД о подделке подписей и добиваться возбуждения уголовного дела, поскольку в соответствии с жилищным законодательством (статья 46 ЖК РФ) протокол общего собрания собственников является официальным документом и его подделка влечет уголовное наказание», — подчеркнул адвокат.
Помимо суда и МВД заявления необходимо направить в органы государственного жилищного надзора, предупредил Нефедовский. Только такая совокупность действий на практике приводит к положительному результату и останавливает рейдерский захват, заключил он.
Ранее генеральный директор ООО «МСУ 18» Михаил Калиновский объяснил, куда бежать и что делать, если шум, пыль и вибрации из-за расположенной рядом транспортной развязки лишают комфортной жизни жителей многоквартирных домов. По словам специалиста, большую часть проблем можно устранить без потерь для собственного кошелька.
08.12.2021 10:10
Примерное время чтения: 4 минуты
248
Технология захвата. Под прицелом УК-рейдеров может оказаться любой дом
Еженедельник «Аргументы и Факты» № 49. АиФ-Нижнее Поволжье №49 08/12/2021
Лишь получая платёжку, жильцы узнают, что их дом захватила новая управляющая компания. / Виктор Яшуков / АиФ
О проблеме незаконного захвата недобросовестными управляющими компаниями жилых домов «АиФ»-НП» писал не раз. Побывав на целевом прокурорском приёме по этой теме, наш журналист убедился: эта сфера становится всё более криминальной, под ударом может оказаться любая многоэтажка.
Добровольно-принудительно
На приёме заместителя прокурора области Владимира Мосина пострадавшие – а всего обратилось около 50 человек – называли самые разные адреса горячих коммунальных точек. Это дома № 14 по ул. Хиросимы, № 19 по Советской, по ул. Пражской, № 18 по ул. Мира и № 60 по ул. Карла Либкнехта, № 1 и 4 по ул. Вершинина. Были жильцы из пос. Аэропорт и другие.
Как выяснилось, УК-рейдеры работают по однотипной схеме. Сначала они сообщают жильцам о желании взять дома в управление, предпринимая попытку «уговорить по-хорошему». Но при отказе или даже не дожидаясь ответа жильцов, такие компании спокойно направляют в Госжилнадзор документы с поддельными подписями и… столь же спокойно получают дома в управление.
С подобным столкнулась, например, жительница дома № 19 по ул. Советской Центрального района Волгограда Галина Королькова.
– В мае мы выбрали себе в управление УК «Центр-Волга», – рассказывает она. – Месяц спустя у нас по подъездам стали ходить несколько представителей УК «Сириус», уговаривали жильцов передать дом ей. Мы отвечали, что выбор уже сделали.
Но каково было изумление жильцов, когда спустя непродолжительное время они получили квитанции на оплату ЖКУ именно от «Сириуса». Подняв все документы, актив дома, где проживает Галина Степановна, обнаружил протоколы, где жильцы дома якобы дружно голосовали за УК «Сириус». Только большинство подписей оказались фальшивыми.
– А в нашем посёлке Аэропорт в январе на смену прежней УК «Ренессанс» пришла УК «Парадигма», – рассказывает жительница Дзержинского района Инна Мажаровская. – Мы, жители, об этом и не знали. А когда раздобыли протоколы якобы голосования, нашему изумлению не было предела. Оказывается за новую УК 1 января голосовал чуть ли не весь посёлок в полном составе, включая и несовершеннолетних, и давно умерших людей, и уехавших в другие регионы. Понятно, что такой протокол – фикция.
– У нас вокруг смены управляющих организаций в последние четыре года происходят и криминальные события, – рассказала жительница Краснооктябрьского района Валентина Иванова. – Строптивых жильцов, которые пытаются вникнуть, на каком основании к управлению большинством домов в нашем квартале пришла УК «Тандем», несколько раз избивали, угрожали, даже пару раз поджигали им машины.
Что остановит рейдеров?
В ходе приёма представитель прокуратуры признал: случаи смены управляющих организаций без ведома жильцов многоквартирных домов происходят довольно часто.
– На основании ранее поступивших от граждан обращений в настоящее время возбуждено более 40 уголовных дел по ст. 327 УК РФ по фактам подделки протоколов общих собраний жильцов по вопросам смены управляющих организаций, – отмечает заместитель прокурора Волгоградской области Владимир Мосин. – Все дела переданы для расследования в областной аппарат главного управления внутренних дел, надзор над которыми я непосредственно осуществляю. Кроме того, прокуроры самостоятельно обращаются в суд с заявлениями о признании незаконными решений общего собрания жильцов дома.
Как убеждён представитель облпрокуратуры, бороться с незаконными захватами управляющих компаний можно и нужно. Для этого разработан и начал уже реализовываться алгоритм взаимодействия этого ведомства с Госжилинспекцией, активом жильцов, МВД и другими ведомствами. Главное – если возникла проблема, не возмущайтесь между собой, а пишите жалобу. Разобраться представители силовых и надзорных структур обещают по каждому факту. «АиФ»-НП» также продолжит вести актуальную тему.
Экс-вице-мэр Волгограда, заслуженный работник жилищно-коммунального хозяйства РФ Олег Капустин: «Очень важно, что сами жильцы сегодня отходят от той советской парадигмы, что их проблемы в сфере ЖКХ будет решать посторонний – государство, местные чиновники и т. п. Вместо этого они активно вникают в жилищное законодательство, реально помогают прокуратуре, правоохранителям вывести на чистую воду недобросовестные управленческие структуры. Собственникам домового имущества нужно чётко понимать: УК для них – это не «начальство», не «рабовладелец», а всего лишь поставщик услуг, партнёр, который ими нанят на работу за их же деньги. И в любой момент жильцы имеют право УК сменить и переизбрать».
Полезно знать
Куда жаловаться на действия УК:
- управление Госжилнадзора по региону: 400074, Волгоград, ул. Козловская, д. 39а, телефоны: 8 (8442) 35-21-50, 35-21-45;
- прокуратура Волгоградской области: 400075, Волгоград, ул. Историческая, 124, телефон +7 (8442) 53-40-68;
- Интернет-приёмная ведомства: https://epp.genproc.gov.ru/web/proc_34/internet-reception.
