Оформление недвижимости на оффшорную компанию

Образование: высшее экономическое (магистр менеджмента внешнеэкономической деятельности). Опыт в копирайтинге: 8 лет. Опыт написания статей по корпоративным и иммиграционным темам: 5 лет.

Для состоятельных лиц из России оформление недвижимости на оффшорную компанию является важным и эффективным инструментом для решения таких важных задач, как защита активов от рейдеров, повышение конфиденциальности и упрощение процедуры продажи недвижимости со снижением налоговой нагрузки сделки.

По этой причине зарубежная или оффшорная компания часто применяется как собственник недвижимости российскими, украинскими и казахскими бизнесменами.

Почему выгодно оформить недвижимость на оффшорную компанию?

Если используется оффшорная компания для владения недвижимостью в России, собственник получает следующие преимущества:

• Возможность защитить собственность от рейдерской атаки.
• Упрощение процесса продажи.
• Повышение конфиденциальности личных данных собственника.
• Экономия на налоговых отчислениях.

Теперь расскажем подробнее о каждом преимуществе.

Достаточно оформить объект недвижимости в России на зарубежную компанию, зарегистрированную в юрисдикции, в которой признают правосубъектность только местных судов. Желающим отобрать ваш актив с помощью судебного иска придётся обращаться только в суд страны регистрации фирмы. А это будет для них весьма затратно. Рейдер дважды подумает, прежде чем делать вас объектом своей атаки. Например, можно оформить недвижимость на оффшорную компанию в штате Делавэр.

Во многих странах существует налог на передачу права собственности на объекты недвижимости между физическими лицами. Его платит продавец. Если оформить недвижимость на оффшорную компанию, то для реализации собственности достаточно продать саму фирму путём изменения учредителя в Торговом реестре или передачи акций без уплаты налога.

В кадастре в качестве собственника недвижимости указана оффшорная фирма, реальных владельцев которой в большинстве случаев сложно определить. Поэтому значительно повышается конфиденциальность реального собственника имущества.

Владеть коммерческой недвижимостью выгодно также отечественным фирмам, если их собственником на 100% является оффшорная компания. Благодаря соглашениям об избежании двойного налогообложения можно добиться перевода дивидендов в оффшор или низконалоговую юрисдикцию с налогом у источника по ставкам от 5%.

Варианты использования оффшора от собственника недвижимости

• Прямой собственник — в документе на право собственности в качестве владельца указана оффшорная компания.
• Через филиал или представительство — прямым владельцем будет оформлен филиал.
• Через дочернюю фирму — создаётся отечественное предприятие со стопроцентным собственником оффшорной компанией, и на него оформляется приобретаемое недвижимое имущество.

Ведя деятельность в России, зарубежная фирма обязана выполнять следующие требования:

• Зарегистрироваться налогоплательщиком по месторасположению недвижимого имущества.
• Регулярно подавать налоговую декларацию.
• Уплачивать налог на имущество юридических лиц.

Теперь рассмотрим каждый из вариантов использования оффшорной компании в качестве собственника недвижимости подробнее.

Оффшорная компания напрямую владеет недвижимым имуществом в России

Любая зарубежная фирма, владеющая коммерческой недвижимостью в России, является плательщиком налога на прибыль по ставке 20%. Она не может рассчитывать на налоговые льготы со стороны российских фискальных органов, поскольку налоговым агентом выступает местная фирма-арендатор коммерческого недвижимого имущества. Являясь налоговым резидентом, она обязательно уплачивает налог у источника.

Однако наличие договора об избежании двойного налогообложения позволяет оффшорной компании засчитать уплату налога на прибыль в России при налогообложении в своей юрисдикции. К тому же многие оффшорные и низконалоговые страны освобождают от налогообложения доход, полученный за рубежом.

Кроме того, пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду обязан облагаться налогом на добавленную стоимость. Так как зарубежная фирма обязана регистрироваться на российской территории по месторасположению недвижимого имущества, на неё возлагается фискальное обязательство по НДС. Именно она подаёт декларацию и оплачивает НДС в России.

Филиал зарубежной фирмы, как собственник недвижимости

Определение и функции постоянного представительства описаны в договорах об избежании двойного налогообложения. Филиалом или постоянным представительством является местная организация, через которую ведет свою деятельность в чужой стране зарубежная компания.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, филиал является плательщиком налога на прибыль. Соответственно, он со всего дохода вычитает расходы, понесенные на российской территории, и с полученной суммы платит налог на прибыль. После расчёта по фискальному обязательству постоянное представительство переводит доход в главный офис за рубеж.

Недвижимость, оформленная на дочернюю фирму

Если оффшорная компания не хочет напрямую владеть недвижимым имуществом в России, она имеет право учредить специально для этой цели российское предприятие. Именно она будет платить налоги на прибыль и имущество, а также НДС.

Дочерняя фирма имеет право распределить прибыль на дивиденды для акционеров. При этом удерживается налог у источника по стандартной ставке 15%. В случае подписания СИДН используется пониженная ставка при выводе дивидендов за границу в конкретную юрисдикцию.

Как используют иностранное юрлицо при сделке с недвижимым имуществом

Как мы указали выше, при приобретении торговых центров, бизнес-центров, офисов, складских помещений, доходных домов, элитных загородных домов лучше оформлять их на имя оффшорной компании, филиала или дочерней фирмы.

В дальнейшем при продаже достаточно будет выбрать один из нескольких экономически выгодных вариантов:

Продажа зарубежной фирмы

Предприятие регистрируется с целью использовать его в качестве собственника недвижимости. Затем, когда приходит время реализовать ее, конечный бенефициар просто продаёт фирму. После получения денежных средств подаётся заявка на изменение учредителей предприятия в Торговом реестре.

Продажа акций

Право собственности на объект недвижимого имущества передают путем переоформления акций оффшорной компании, являющейся собственником. Покупатель после перечисления средств за приобретаемую недвижимость становится собственником акций фирмы.

Такое решение имеет следующие преимущества:

• Простая реализация
• Отсутствие налогообложения
• Анонимность участников сделки.

Однако найти покупателя для такой сделки сложнее всего. Покупатель должен доверять продавцу, ведь он перечисляет крупную сумму денег в обмен на акции на предъявителя.

Продажа корпоративных прав

Для такого варианта сделки покупатель также должен открыть зарубежную компанию. Договор купли-продажи заключается между двумя юридическими лицами. Объектом договора выступают корпоративные права владельца недвижимого имущества.

Физические лица (покупатель и реальный владелец) выступают доверенными лицами своих фирм. Такое решение соответствует законодательству России, Украины и других стран СНГ. Являясь доверенными лицами, покупатель и реальный владелец не несут обязательства, участвую в таком процессе.

Факторы выбора юрисдикции для регистрации оффшора как собственника недвижимости

• Наличие подписанного договора об избежании двойного налогообложения между оффшорной юрисдикцией и родной страной владельца.
• Размер ставки налога на дивиденды у источника.
• Особенности налогообложения дивидендов и арендных платежей.
• Размер ставки налога на капитал.
• Требования резидентства директоров и учредителей.
• Является ли обязательным аудит и отчетность в оффшорной юрисдикции.
• Откроют ли счёт для такого оффшора респектабельные иностранные банки.
• Затраты на регистрацию и обслуживание оффшорной компании.

Можно ли избежать уплаты налога с недвижимости?

Желательно выбирать юрисдикцию для регистрации оффшорной компании по отсутствию налогов на наследство и прирост капитала. В таком случае есть смысл переписать на неё своё недвижимое имущество.

Затем вместо продажи объекта недвижимости владелец перепродает оффшорную компанию по одному из трех вариантов, которые были указаны выше. Он получает следующие преимущества:

• Ускорение процесса перепродажи.
• Избежание бюрократических задержек, которые свойственны государственным органам.
• Безопасность и конфиденциальность участников сделки.

При использовании номинального сервиса невозможно поручить перепись фирмы номинальному директору. Этим процессом может заниматься только бенефициарный владелец. Не всегда такую сделку получается осуществить в дистанционном режиме. Собственник обязан быть готов в случае необходимости полететь в страну регистрации оффшорной компании.

Напоминаем, что при использовании оффшорной компании в качестве собственника недвижимости необходимо ежегодно продлевать её обслуживание и уплачивать государственный сбор. Подробнее об этом вы можете узнать во время консультации с нашими экспертами. Для этого пришлите письмо по электронной почте, указанной в конце статьи.

Узнайте больше информации о том, как использовать оффшорную компанию в качестве собственника недвижимости, по ссылке.

Дополнительные сведения об использовании оффшора для работы с недвижимым имуществом указаны в следующей статье по ссылке.

Воспользуйтесь консультацией и юридическим сопровождением процедуры регистрации оффшорной компании от профессионалов отрасли. Для связи с нашими экспертами напишите письмо на электронный почтовый адрес info@offshore-pro.info.

Иностранные юридические лица могут быть собственниками недвижимого имущества, расположенного в России (некоторые исключения предусмотрены законом). Они могут владеть недвижимостью:

• непосредственно;
• через аккредитованные в России филиалы или представительства;
• через российские дочерние компании.

Владение недвижимостью в России с использованием иностранной компании и получение от нее дохода как правило не создает ни для иностранной компании, ни для ее владельцев каких-либо налоговых преимуществ.

Напротив, возникают определенные особенности налогообложения, которые следует учитывать как самим иностранным компаниям, так и их контрагентам (например, арендаторам или покупателям недвижимости).

Если иностранная компания приобретает право собственности на недвижимость в РФ, она:

• подлежит постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения недвижимости (на основании сведений, направленных в налоговую инспекцию органом, осуществившим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество);
• самостоятельно платит налог на имущество организаций и представляет по нему налоговую декларацию.

Рассмотрим несколько ситуаций, в которых иностранная компания прямо или косвенно владеет российской недвижимостью и сдает ее в аренду российским юридическим лицам, получая доход в России.

Вариант 1. Недвижимостью владеет иностранная компания, не осуществляющая деятельности в России через постоянное представительство.

Налог на прибыль организаций (налог у источника). Иностранные организации, получающие доходы от источников в России, признаются налогоплательщиками налога на прибыль организаций (п. 1 ст. 246 НК РФ). В отношении арендной платы, выплачиваемой в адрес иностранной компании, российская компания-арендатор выступает налоговым агентом (пп. 7 п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 НК РФ). Налоговый агент обязан исчислять и удерживать налог при каждой выплате доходов.

Ставка налога, удерживаемого в России у источника выплаты доходов от сдачи в аренду имущества на территории РФ, составляет 20% (абз. 4 п. 1 ст. 310 НК РФ).

С точки зрения налога у источника, факт наличия или отсутствия между Россией и страной получателя дохода соглашения об избежании двойного налогообложения (далее – СИДН), как правило не имеет значения, поскольку применительно к доходам от недвижимого имущества такие соглашения обычно допускают налогообложение как в государстве получателя, так и в государстве источника выплаты (местонахождения имущества), и не устанавливают освобождений или пониженных ставок налога у источника (что соответствует статье 6 Модельной конвенции ОЭСР в отношении налогов на доходы и капитал). 

Однако, для стран с СИДН (Россией заключены соглашения с 83 государствами) существует возможность использовать предусмотренные соответствующим СИДН механизмы устранения двойного налогообложенияна уровне иностранной компании-получателя дохода (вычет/зачет налога).

Например, налог, удержанный налоговым агентом в России с дохода кипрской компании от аренды недвижимости в РФ, может быть зачтен на Кипре на основании подпункта «а» пункта 2 статьи 23 СИДН Россия-Кипр 1998 г. в соответствии с кипрским законодательством.  

Для стран без СИДН такой возможности нет, однако во многих случаях двойного налогообложения также не будет, но уже в силу норм местного законодательства (отсутствия налогов или территориального принципа налогообложения). Такая ситуация характерна для большинства офшорных юрисдикций.

Таким образом, применительно к доходам от аренды недвижимости налог у источника в России удерживается в любом случае, а в государстве получателя (в зависимости от конкретной юрисдикции) такие доходы могут:

1. облагаться налогом с применением вычета/зачета налога, удержанного в России, на основании СИДН (двойное налогообложение устраняется);
2. не облагаться налогом в силу местного законодательства (двойного налогообложения не возникает) или
3. облагаться налогом по местному законодательству без права на вычет/зачет (имеет место двойное налогообложение).

Налог на добавленную стоимость. Для целей НДС местом реализации услуг по аренде недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, признается территория РФ (пп. 1 п. 1 ст. 148 НК РФ). Соответственно, данная операция является объектом налогообложения НДС. Применяется стандартная ставка НДС 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

По общему правилу, при реализации услуг на территории РФ налогоплательщиками — иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих услуг с учетом налога (п. 1 ст. 161 НК РФ). Исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС в этом случае обязан налоговый агент (п. 2 ст. 161 НК РФ).

Однако, в случае с недвижимостью иностранная организация – собственник уже состоит на учете в налоговом органе по месту нахождения недвижимости (в силу п. 5 ст. 83 НК РФ). Исходя из этого, обязанность по уплате НДС в отношении реализуемых иностранной организацией услуг, местом реализации которых признается территория РФ, должна исполняться самой иностранной организацией. Данное мнение приводится в Письме Минфина России от 11.07.2019 № 03-07-08/51296 со ссылкой на правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Определении КС РФ от 24.11.2016 № 2518-О, согласно которой «разрешение вопроса об уплате налога на добавленную стоимость самой иностранной организацией либо налоговым агентом – ее контрагентом зависит от постановки на учет в российском налоговом органе иностранной организации».

Вариант 2. Недвижимостью владеет иностранная компания, действующая в России через аккредитованный филиал или представительство. 

Филиалы и представительства иностранной организации самостоятельно исполняют все обязанности российского налогоплательщика, с учетом особенностей, установленных НК РФ для «постоянного представительства» иностранной организации (ст. 306-307 НК РФ).

В частности, иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в России через постоянные представительства, признаются налогоплательщиками налога на прибыль организаций (п. 1 ст. 246 НК РФ).

Для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в России через постоянное представительство, объектом налогообложения по налогу на прибыль признается:

• доход, полученный иностранной организацией в результате осуществления деятельности на территории РФ через ее постоянное представительство, уменьшенный на величину произведенных этим постоянным представительством расходов;
• доходы иностранной организации от владения, пользования и (или) распоряжения имуществом постоянного представительства этой организации в РФ за вычетом расходов, связанных с получением таких доходов;
• другие доходы от источников в РФ, указанные в п. 1 ст. 309 НК РФ, относящиеся к постоянному представительству.

После налогообложения прибыли (в том числе доходов от недвижимого имущества) в России, филиал может переводить свою прибыль головной организации без каких-либо дополнительных налогов.

Вариант 3. Недвижимостью владеет российская дочерняя компания, 100-процентным участником которой является иностранная компания.

В этом случае российская компания как налогоплательщик самостоятельно уплачивает налог на прибыль, НДС, налог на имущество и прочие налоги и страховые взносы в общем порядке. При этом она имеет возможность уменьшить прибыль на сумму понесенных расходов, а НДС на сумму применимых налоговых вычетов (в пределах, допустимых НК РФ).

Если у такой российской компании возникает прибыль (в том числе в результате использования недвижимого имущества), она может распределять ее в виде дивидендов в пользу своего иностранного учредителя с уплатой соответствующего налога у источника в РФ по ставке, предусмотренной НК РФ для дивидендов (15%), либо по пониженной ставке в соответствии с СИДН – в зависимости от страны резидентства получателя дохода.

Дополнительно отметим, что иностранные организации, их филиалы и представительства в РФ, а равно российские организации с участием в них иностранных организаций более 25%, не вправе применять упрощенную систему налогообложения (пп. 14 и 18 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

Для состоятельных россиян оформление недвижимости на оффшорную компанию является важным и эффективным инструментом для решения таких важных задач, как защита активов от рейдеров, повышение конфиденциальности и упрощение процедуры продажи недвижимости со снижением налоговой нагрузки сделки. 

Многие читатели Internationalwealth.info из наших статей знают о привлекательности оффшорных компаний, которые мы предлагаем открыть в кратчайшие сроки и по доступным ценам. Однако стоит четко понимать, что оффшор, это не просто инструмент для оптимизации вашего бизнеса и минимизации затрат компании, но и ловкий механизм для защиты ваших активов и имущества. Если вы хотите создать «броню» для своего состояния, но не уверены в правильном структурировании данной схемы, обращайтесь к нам по электронной почте info@offshore-pro.info. Специалисты Offshore Pro Group ловко и профессионально проконсультируют вас по всем вопросам оффшорной защиты.

Одним из наиболее привлекательных способов, как защитить свое имущество, также является оффшор. Речь идет именно о недвижимом имуществе, которое вы приобретаете за пределами страны вашего проживания.

Сегодня о понятии диверсификации знает практически каждый предприниматель, или просто обеспеченный человек. Кто-то стремиться инвестировать в физическое золото, что также всегда приветствуется и похвально, а кто-то просто размещает свои средства в иностранном банке. Но есть и те, кто, поднакопив, приобретают имущество за рубежом. Цели данного рода инвестиций могут быть очень разные, начиная от перепродажи с получением дальнейшей выгоды, приобретение в качестве подарка близкому человеку, в качестве наследства или же для собственных нужд. Но, не смотря на цель приобретения недвижимости, рано или поздно наступает момент, когда вы или дальнейший владелец недвижимости захочет ее перепродать или переоформить на другого человека, и тут наступает важность использования оффшорной компании в данном процессе.

Как не странно, но владение недвижимостью или ее получение во владение сопровождается определенными убытками. Речь идет не о поддержании соответственного состояния объекта, то есть ремонт, а о налогах, которыми облагаются данные объекты недвижимости.

Когда наступает момент перепродажи недвижимости, продавец должен уплатить подоходный налог, а если вы перепродаёте имущество раньше чем через 3-5 лет после его приобретения, то попадаете еще под уплату налога, который распространяется на тех, кто пытается спекулировать недвижимостью. Не известно желаете ли вы действительно спекулировать или просто так сложились обстоятельства, но заплатить налог вам все равно придется. Где-то срок, так называемых спекулятивных сделок подразумевает владение имуществом менее 3 лет, а где-то менее 5 лет, это зависит от страны вашего проживания. Но сегодня, нет, практически не одной страны, которая не имела бы данного закона относительно перепродажи имущества.

Следующий вариант, когда вам придется уплатить налог от получения нового имущества, это при получении наследства. Если ваша бабушка оставила вам в наследство дом, не спешите радоваться, вам еще придется уплатить налог на наследство, который фактически обеспечивает вас правом на владение данной недвижимостью. И зачастую данный налог весьма ощутимый.

Вот и получается, как не крути, а платить все равно придется. Если конечно вы не обратитесь к нам за регистрацией оффшорной компании, которая решит большинство ваших вопросов.

Как мы уже начали обсуждать ранее, оффшор, это инструмент для защиты активов и минимизации налогов. Именно оффшорная компания позволит избежать уплаты налогов на ваше имущество.

Как не платить налоги с недвижимости?

Давайте немного рассмотрим, что дает нам оффшор. Оффшор это компания, зарегистрированная в низко налоговой или безналоговой зоне. В данных юрисдикциях отсутствуют налоги на прирост капитала, наследство, выплату дивидендов и т.д. Для нас самое главное, что компания не будет выплачивать налог на прирост капитала и наследство. А это означает, что если вы перепишите все свое имущество на вашу оффшорную компанию, то у вас будут все возможности забыть об уплате столь нежеланных налогов.

Для осуществления данного плана, при варианте перепродажи недвижимости, вам понадобиться на покупателя переписывать не само имущество, а оффшорную компанию. Во-первых, это прекрасный вариант ускорить процесс перепродажи недвижимости. Во-вторых, это отличный вариант избежать бюрократической волокиты в государственных органах. И в третьих, это безопасно. Ведь намного надежней, когда никто не знает, чем вы владеете и где. А оффшорная компания, для достижения данной цели наилучший инструмент.

Для того чтобы переписать вашу оффшорную компанию на нового владельца недвижимости, вам понадобиться обратиться к вашему регистратору компании, который выполнит ваше поручение в кратчайшие сроки. Стоит отметить, если для управления вашей оффшорной компанией вы пользуетесь номинальным сервисом, то перепись компании не может осуществить номинал, это под силу только бенефициарному владельцу компании, то есть вам. При проведении процедуры переписи, бенефициар должен присутствовать физически, или другим способом, например по Skype, или же подтвердить свое желание переписать компанию каким-либо другим способом. Это уже оговаривается на индивидуальной основе.

Но не стоит забывать, что даже при использовании оффшорной компании существуют кое-какие затраты. Речь идет о государственной пошлине за ежегодное поддержание компании активной. К данным требованиям не стоит относиться халатно, если вы не будете платить ежегодную плату, вашу компанию с вашими активами просто заморозят до того момента, пока вы не оплатите штраф, и необходимый ежегодный сбор. А также вам все равно придется платить налог на недвижимость по месту нахождения вашей недвижимости, не смотря на то, что недвижимость принадлежит не вам, а вашей оффшорной компании. В рамках законодательства, любой страны, необходимо уплачивать налог на недвижимость, коммунальные платежи, и т.д. связанные с недвижимостью, в стране существования недвижимости.

Где зарегистрировать оффшор под недвижимость?

Это, пожалуй, самый простой вопрос. Оффшорная компания для защиты активов должна быть зарегистрирована в наиболее конфиденциальном, защищенном и при этом доступном оффшоре. Под такую категорию попадают такие классические оффшорные юрисдикции, как Невис, Панама, Белиз, Сейшелы и т.д.

Данные юрисдикции предлагают наиболее подходящие налоговые условия для регистрации компаний и обеспечивают максимальный уровень защиты акционеров компании. Вы всегда сможете свободно воспользоваться услугами номинального акционера и директора, которые позволят вам конфиденциально осуществить приобретение или продажу вашего имущества с минимальными затратами и абсолютно законно.

Также существует вариант приобретения имущества в кредит, который предоставляется оффшорной компанией сроком на 15-20 лет под 3%-4%. Оффшорная компания, конечно, тоже ваша и предоставляет вам, ваши же деньги. Это прекрасный способ эффективно избежать нежеланных налогов абсолютно законно.

Как вариант регистрации компании в оффшоре, может быть Невис. Это юрисдикция, в которой стабильная не только экономическая, но и политическая система. Законодательство основано на Общем английском праве, но юрисдикция полностью независима от Английской короны. Затраты на регистрацию компании будут минимальны, а выгода максимальна.

Расценки по регистрации компании в Невисе:

Уже много лет оффшорные компании используются для минимизации налогового бремя и защиты активов. Имущество и иностранная недвижимость не являются исключением в данном вопросе. Но в каждом вопросе необходим здравый смысл и подход делу, для того чтобы осуществлять оптимизацию своих затрат в рамках доступного и законного. Поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональными консультациями и по всем вопросам регистрации оффшорных компаний по электронной почте info@offshore-pro.info.

Многие давно оценили преимущество заключения сделок с недвижимостью через возможности оффшорной компании.

Подобная форма помогает оптимизировать налогообложение и соблюсти предельную конфиденциальность при покупке жилья в крупных зарубежных городах, небольших участков на океанском побережье или офисов в европейских столицах.

Преимущества использования этой схемы

Схема приобретения недвижимости через оффшоры привлекательна для предпринимателя и частного лица по следующим причинам:

• Это поможет уберечься от рейдерских захватов. Ни для кого не секрет, что в России распространено рейдерство, поэтому одна из форм уберечь недвижимое имущество от подобных атак, передать его в оффшорную компанию здесь.
• Появится возможность получать наибольшую выгоду от арендной сдачи недвижимости. Когда предприниматель намерен купить объект, чтобы сдать в аренду, он может уменьшить налоговые выплаты на него, если найдет соответствующую оффшорную компанию в стране, имеющей наиболее минимальную налоговую ставку.
• Конфиденциальность подобной сделки гарантирована. Регистрация объекта в оффшоре позволяет скрыть факт наличия недвижимости в России.
• Обладание зарубежной недвижимостью позволяет гораздо быстрее стать обладателем вида на жительство, а применить оффшорную схему для этого допустимо так: жилплощадь регистрируется на фирму в оффшоре, где владелец указан как соучредитель.

Недвижимость уходит из юрисдикции российской налоговой инспекции, а ее собственник получает право оформления долгосрочной визы и вида на жительство в желаемой стране.

Механизм осуществления схемы

Оформлять сделку с недвижимостью через оффшор нужно в стране, предоставляющей льготу по налогу либо вообще освобождающей от налогов доходы от содержания недвижимости.

Купленный бизнесменом в Москве дом может быть зарегистрирован на иностранную фирму на Багамских островах. Спросом пользуется приобретение недвижимости и заключение описываемой сделки в крупной стране Европы и Кипре.

Сначала выбирается юрисдикция, с учетом вероятных рисков, связанных с особенностями налоговых законов конкретного государства, его политической и экономической стабильности. После этого в выбранном государстве открывается фирма, причем в регистрационных документах может фигурировать чужое имя. Бизнесмен же получает возможность регистрировать на этот оффшор свое приобретенное недвижимое имущество.

Последние изменения в российском законодательстве, запрещающие госслужащим иметь банковские счета и владеть недвижимостью за рубежом, а также ограничение переводов по зарубежным счетам только через российские банки подтолкнут тех россиян, кто уже прибегал к услугам офшоров, окончательно перевести все свои активы в них, а тех, у кого еще не было офшорного опыта, приобрести таковой и открыть свой офшор.

Мы очень часто употребляем слово «офшор», но, как оказывается, далеко не все знают, что за ним стоит – как работает офшорная схема, для чего она нужна и какие от нее выгоды. В этом материале мы постараемся взглянуть на тему офшоров с «технической» точки зрения, не вдаваясь в рассуждения о том, как сказывается уход многих россиян и их средств в офшоры на экономике страны. Главная задача для нас – понять, что такое офшорная компания, основные принципы ее работы и что она дает тем, кто ее открывает. Хорошо или плохо? Такое решение каждый принимает сам для себя.

Что такое офшор в прямом значении слова

Офшор – это компания, которая зарегистрирована в одной из многочисленных офшорных зон мира. Наиболее популярны среди россиян офшорные зоны Британских Виргинских и Каймановых островов. Полный список офшоров по всему миру нетрудно найти, набрав в поисковике словосочетание «открыть офшор», и, кликнув на первый же сайт, вы сможете просмотреть весь список.

Российские власти далеко не первые, кто предпринимает меры против вывода средств и активов граждан в офшор, поэтому там давно ко всему готовы, ведь регистрация офшорных компаний и обеспечение их деятельности – это основной заработок таких стран. Так что изменения в российском законодательстве разве что увеличат поток клиентов, в остальном ничего не поменяется.

Стоит разобраться во всем по порядку. На первом этапе происходит обыкновенная регистрация фирмы в офшорной юрисдикции, здесь нет ничего необычного. Затем новоиспеченная компания проводит эмиссию ценных бумаг, акций – вот тут-то и начинается самое интересное. Так как иностранный владелец фирмы в силу разных причин не может быть держателем этих акций (именно поэтому он и открывает офшорную компанию), то 100% акций новой компании передаются специальному трасту, который держит их на имя этого иностранного гражданина. В офшорах хорошо развит такой сервис, как траст. Траст — это особая форма отношений между юридическими лицами, главным назначением которой является хранение ценных бумаг (акций) того или иного офшора на имя бенефициара, собственно реального владельца этого офшора. Фокус такой схемы в том, что имя этого владельца, для которого траст держит акции, известно только тем, кто имеет непосредственное отношение к трасту, т.е. это закрытая информация. Узнать же имя реального владельца офшора третьей стороне невозможно – ни траст, ни офшор такие сведения не предоставляют.

У любой компании должен быть директор, и офшор в этом плане не исключение, с той единственной разницей, что директор там исключительно номинальный, причем это юридическое лицо, которое является генеральным директором еще тысяч подобных компаний.

Возникает вопрос – как же во всю эту схему вписан реальный владелец и каким образом он всем этим управляет? На реального владельца ежегодно выписывается генеральная доверенность, которая предоставляет ему право управления счетами компании и распоряжения ее средствами. Интересная деталь: такая доверенность может выписываться не только на самого владельца, но и на других людей, например, его родственников, членов семьи и т.д. Таким образом, владелец офшорной компании абсолютно не стеснен в плане распоряжения своими средствами. Юридически такой держатель доверенности не владеет ни компанией, ни принадлежащими ей активами – деньгами, акциями, недвижимостью и т.д., он лишь распоряжается этими активами по доверенности, поэтому ему нельзя предъявить обвинение по новому законодательству.

Открыть такую компанию стоит очень недорого – всего $2000, обслуживание – еще $1000 в год. И никаких налогов, никаких ограничений на пользование имуществом. В случае проверки выяснить, кто на самом деле владелец активов офшора (в нашем случае недвижимости), просто невозможно, потому как в реестре предприятий ценные бумаги офшора записаны на траст, номинальный директор – юридическое лицо, кому же в этом году выдана генеральная доверенность, выяснить нет никакой возможности.

На сегодняшний день примерно 50% сделок с зарубежной недвижимостью совершаются с помощью офшорных компаний. Дело в том, что перевести недвижимость в офшор не составляет никакого труда и будет стоить сущие копейки. Собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, он может «перепродать» ее офшору всего за $100. И через месяц, когда будет оформлена сделка, эта недвижимость юридически не будет считаться собственностью этого человека. Вывести недвижимость из офшора также просто и дешево.

Чтобы открыть себе фирму в офшоре, не обязательно быть финансовым гуру, не нужно иметь экономическое или юридическое образование, даже знать язык – в России есть огромное количество фирм, которые предоставляют услуги по открытию и обслуживанию офшоров. По количеству таких фирм можно судить о популярности услуги офшоров у россиян, а новое законодательство даст сильный толчок дальнейшему развитию такого бизнеса.

Ранее уже говорилось о новом запрете для чиновников и госслужащих иметь собственность или счет в зарубежном банке, также нововведения в законодательстве обязывают граждан Российской Федерации (не только чиновников) проводить операции с иностранными счетами только через российские финансовые институты. И эти институты наверняка воспользуются этим и поднимут ставки по операциям со счетами за рубежом, но если счет зарегистрирован на офшорную компанию в одном из многочисленных банков, например, в Прибалтике, то это позволяет миновать новый запрет. Современные технологии позволяют владельцу счета иметь доступ к своим средствам 24 часа в сутки практически в любой точке земного шара – под рукой нужно иметь только банковскую карточку или телефон, по которому можно связаться с консьерж-сервисом банка.

Проблема Кипра

Говоря об офшорах, невозможно обойти тему событий на Кипре. Большинство россиян считало Кипр офшорной зоной даже после того, как эта страна по сути перестала быть таковой. Офшорная зона – это особая экономическая зона, в которой компании не платят никаких налогов на любые доходы – на прирост капитала, дивиденды и так далее. Яркие примеры таких зон – Британские Виргинские острова, Каймановы острова, Белиз и многие другие.

На Кипре так же, как и на остальных офшорах, открывали компании, но абсолютно по другой, нежели в случае с Белизом или Каймановыми островами, причине.

В ходе нынешних обсуждений изменений в законодательстве Кипра выяснилось, что треть депозитов, размещенных в местных банках, принадлежат российским гражданам. Но конкретные суммы не раскрываются – из 100 размещенных на Кипре депозитов примерно 30 принадлежат россиянам, но вот сколько именно денег лежит на этих счетах – неизвестно. Скорее всего, в денежном выражении примерно половина размещенных на Кипре денег принадлежит россиянам. Самое интересное, что основная масса этих денег принадлежит крупным российским компаниям, и вполне вероятно, что даже некоторые корпорации с государственным участием размещали там средства.

В чем же секрет такой популярности Кипра? В первую очередь, на Кипре очень хорошая судебная система. Кипр – это бывшая британская колония, и колонизаторам удалось очень хорошо отладить именно этот общественный институт. В России крупный бизнес не хочет судиться из-за высокого уровня коррупции. Поэтому компании открывались на Кипре, в России же было просто представительство или филиал компании, таким образом, предпринимателям было легче отстоять свои права. Если же бизнес изначально создавался на продажу, то наличие прописки на Кипре было чуть ли не одним из основных требований, особенно если переговоры велись с западными инвесторами.

Нынешняя ситуация спровоцирует мощный денежный отток, а также массовый уход компаний с Кипра. Банковская система этого государства, скорее всего, уже безвозвратно подорвана.

Не стоит и забывать о том, что Кипр — член Евросоюза, а власти ЕС вряд ли бы допустили наличие офшора из черного списка. Поэтому Кипр давно перестал быть офшором в своем отрицательном понимании. Налоги на Кипре были давно, от 10% до 15%.

Quo vadis?

Куда же пойдет бизнес? Мир еще полон различных офшорных юрисдикций, некоторые из них уже упоминались ранее – Каймановы острова и Британские Виргинские острова, где регистрируются 80% офшорных компаний, даже инвестфонды иногда регистрируются на Каймановых островах. Но основная проблема всех этих офшоров – отсутствие качественной судебной системы, какая была и есть на Кипре. Поэтому люди начнут искать другие зоны с более надежной судебной системой и возможностью проводить деньги через британские компании, например, острова, расположенные в Ла-Манше или Английском канале Гернси и Джерси. Преимущество этих островов в том, что компании оттуда могут проводить деньги в английские банки или компании, не платя налоги. Скажем, если открыть компанию на одном из этих островов, то можно переводить деньги в Евросоюз без налогов, открыв головную компанию в Великобритании, а филиалы на одном из островов. Деньги поступают на счета филиалов, а владелец компании может переводить их на счет головной компании без налогов. Очень маловероятно, что британские банки когда-нибудь совершат подобную кипрским ошибку, для них это все равно что самоубийство.

Недвижимость россиян за рубежом

В дополнение ко всему вышесказанному приведем несколько статистических данных по реальным объемам сделок. По оценкам портала Indiksons.ru, за 2012 год россияне приобрели недвижимость в США на сумму около $32 млн. Всего же с 2008 по 2012 г. россияне потратили на приобретение различных объектов недвижимости в Соединенных Штатах примерно $150 млн. Эта цифра учитывает только сделки, при которых недвижимость регистрировалась на физическое лицо. Самые крупные сделки россиянами на американском рынке совершались с помощью офшорных компаний, поэтому реальный объем инвестиций из России в США в сектор недвижимости превышает $150 млн минимум в два раза.

Кстати, американский рынок – далеко не самый популярный среди россиян, есть рынки, в которые наши соотечественники вкладывают куда большие деньги. Ниже приведены некоторые из них:

• За период с 2008 по 2012 год россиянами было приобретено недвижимости в Испании и Болгарии на сумму $25 млрд.

• В 2010 году кадастровая служба Великобритании опубликовала цифры о расходах жителей бывшего СНГ на покупку недвижимости в Лондоне. Согласно кадастровой службе, таких сделок было зарегистрировано на $5 млрд. Подавляющее большинство «инвесторов из стран СНГ» были россиянами, поэтому можно смело говорить, что за 2010 год россияне потратили на недвижимость только в одном Лондоне от $4 млрд до $4,5 млрд.

• В предкризисный 2007 год до 70% сделок с недвижимостью в Дубае проводились нашими соотечественниками.

Учитывая, что примерно половина сделок проводится с использованием офшорных компаний, нетрудно подсчитать, какие суммы прошли через них и сколько удалось «сэкономить» на налогообложении владельцам недвижимости, купленной на офшорную компанию.