28 апреля в онлайн-эфире вместе с экспертом Ассоциации «Р1» Ольгой Купченковой обсудили, как управляющим организациям и ТСЖ вместе с собственниками помещений противостоять рейдерскому захвату управления домом и общего имущества в МКД. Рассказываем о некоторых темах мероприятия.
Рейдеров в ЖКХ привлекает постоянный приток денег и инертность жителей, не готовых с ними бороться
Онлайн-семинар «Как противостоять рейдерскому захвату МКД: практические инструменты» провела Ольга Купченкова. Она член Экспертного совета Ассоциации «Р1» и имеет 10-летний опыт работы в сферах гражданского, жилищного, административного права. Эксперт в эфире проанализировала, какие существуют виды рейдерства и дала управляющим домами советы, как противостоять перехвату домов:
Смотрите видеоролик на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡
Как отметила Ольга Купченкова, рейдерство в широком смысле – это принудительное поглощение или захват компании против воли собственников. В результате захватчики получают контроль над её активами.
В жилищно-коммунальном хозяйстве рейдеров привлекает постоянный приток денег, которые платят собственники, арендаторы общего имущества, а также возможность получать субсидии из различных программ в данной сфере. При этом тариф на содержание и ремонт дома не регулируется государством и может меняться. Также на руку захватчикам играет инертность многих жителей, которые не участвуют в управлении домом.
Шесть вопросов о работе УО с конференции «Управление МКД в 2022 году»
Рейдеры могут перехватить управление домом и претендовать только на часть общего имущества
Наиболее известен такой вид рейдерства в ЖКХ как перехват у управляющей организации или ТСЖ права управлять многоквартирным домом. Это позволит недобросовестной компании реализовать такие способы, как:
- захват общего имущества с возможным последующим отчуждением ряда его объектов, например, подвалов и технических этажей;
- контроль над коммунальными платежами жителей;
- навязывание собственникам своим услуг;
- контроль за фондом капремонта и субсидиями в рамках реализации государственных программ.
Рейдеры могут захватить власть в доме, а могут претендовать только на общее имущество как источник получения доходов. Для этого им необходимо реализовать одну из схем, например:
- сменить действующую УО от имени собственников на другую организацию;
- принудить ТСЖ заключить с их компанией договор на управление домом;
- в результате аукциона получить в лицензию дом, который не определился с выбором способа управления;
- сменить в действующем ТСЖ правление и его председателя на подконтрольных компании лиц, создать правление-«марионетку».
Участники онлайн-семинара рассмотрели также способы, которыми пользуются недобросовестные компании, захватывающие общедомовое имущество. Причём в качестве таких компаний могут выступать даже застройщики, например, когда она продают площади, входящие в состав общего имущества дома, третьим лицам.
Захватить часть мест общего пользования в МКД могут муниципалитеты, включив такие помещения в перечень муниципальной собственности. Также рейдеры могут без законных оснований забрать себе часть земельного участка, на котором расположен дом, или разместить на конструктивных элементах или придомовой территории рекламные конструкции.
Больше о схемах, по которым сегодня действуют рейдеры в ЖКХ, вы узнаете из материалов онлайн-семинара, размещённых под статьёй.
Может ли суд наказать руководителя ГЖИ за рейдерский захват МКД
Рейдеры действуют по трём схемам, среди которых самая распространённая – подделка документов ОСС
Ольга Купченкова рассказала участникам онлайн-семинара о том, какими техниками пользуются рейдеры, чтобы добиться поставленных целей в жилищной сфере: подкуп отдельных собственников, захват технической документации на МКД, «чёрный PR» в отношении действующей УО или правления ТСЖ. Сюда же относятся действия компаний по незаконному признанию дома аварийным, чтобы получить земельный участок под МКД после его сноса.
Все схемы работы рейдеров в ЖКХ можно поделить на три группы:
- Белая, когда захват дома происходит по договоренности с собственниками помещений в МКД.
- Серая – дом переходит к новой УО с помощью внешне законно проведённого общего собрания собственников. Но при подготовке к нему рейдер использует чёрный пиар, «купленные» голоса собственников и ораторов, которые агитируют жителей на ОСС.
- Чёрная, когда захватчики подделывают документы общего собрания, согласно которым владельцы помещения решили сменить УО.
Самым распространённым способом перехватить дом в управление у рейдеров является подделка документов ОСС. Этот вопрос эксперт и участники онлайн-семинара разобрали отдельно. Ольга Купченкова дала УО несколько советов, как бороться с подобной схемой захвата МКД. Среди них:
- Знакомиться в ГЖИ со всеми материалами такого ОСС, просматривать «от корки до корки» и фиксировать все ошибки и нарушения.
- Направлять в суд иск о признании незаконным каждого псевдособрания. Для этого следует договориться с любым собственником помещения в доме, чтобы юрист УО действовал от его лица по доверенности.
- Привлекать к судебным процессам как можно больше владельцев помещений, чтобы доказать подделку подписей в бюллетенях и отсутствие кворума.
- Обращаться в правоохранительные органы и ГЖИ с заявлениями о подделке документов. Даже если ведомства их отклонят, копии таких обращений с пометками следует приложить к исковому заявлению в суд.
Причины оспаривания постановлений ГЖИ: как УО защитить свои интересы
Постоянная работа с собственниками позволит снизить риск перехвата дома рейдерами
Также участники онлайн-семинара разобрали вопрос о том, почему УО важно выстраивать отношения с собственниками, чтобы препятствовать захвату МКД. Исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян на онлайн-семинаре отметила важность такой работы УО, в том числе для защиты от рейдеров:
- чтобы привлекать их к судебным заседаниям по оспариванию решений ОСС;
- чтобы жители дома не поддавались подкупу со стороны рейдеров, срывали фальшивые и порочащие действующую УО листовки;
- чтобы мешали рейдерам работать в доме, вынуждая их отказаться от управления захваченным МКД.
«Если вы не работаете с собственниками, ничего не делаете для них, то, конечно, они не встанут на защиту вашей компании», – отметила Ирэн Парсамян. Ольга Купченкова подтвердила эти тезисы: когда жители знают свое правление, его работу, участвуют в жизни дома, а сотрудники управляющей организации всегда на связи, у рейдеров «практически нет шансов на успех».
Другие советы экспертов по борьбе с рейдерами вы найдёте в материалах онлайн-семинара, в том числе лекцию Главы Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елены Шерешовец по данной теме. Члены объединения найдут их в личных кабинетах на нашем портале.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 902 подписчикам
Материалы к статье
Презентация «Как противостоять рейдерскому захвату МКД практические инструменты» 23 страниц 2456 Кб
Видеозапись онлайн-семинара «Как проивостоять рейдерскому захвату МКД: практические инструменты» 2 hours, 7 minutes
Видеозапись выступления Елены Шерешовец о борьбе с рейдерством в ЖКХ 1 hour, 29 minutes
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
В России участились случаи «рейдерских» захватов домов управляющими компаниями, рассказали «Известиям» эксперты сферы ЖКХ. УК подделывают протоколы собраний собственников жилья и самовольно назначают себя управляющими. Например, в феврале 2022 года в подмосковном Домодедове жильцы дома по улице Курыжова сами провели собрание и выбрали УК «МКР Дружба Юг». Компания приступила к работе в июне, но уже в августе люди с удивлением узнали, что теперь их домом управляет никому не известная УК «Компас», которая якобы провела еще одно собрание. По показаниям жильцов, их подписи на бланках голосования подделаны. Люди писали письма в самые разные органы власти, но пока всё безрезультатно.
Частая практика
В России по-прежнему регулярно происходят случаи подделки решений собраний собственников жилья, в том числе по выбору УК. Проблема с «рейдерскими» захватами многоквартирных домов недобросовестными организациями стоит действительно остро, сказал «Известиям» советник президента ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олег Малахов.
— В последнее время участились случаи подделки протоколов и решений общих собраний. В таких ситуациях собственникам помещений крайне сложно доказывать, что они не проводили собрание и тем более не голосовали, — отметила директор НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая.
Есть даже случаи, когда инициаторы собрания, указанные в протоколе, вообще ничего об этом не знают, сказала она. Обычно недобросовестные организации подделывают протоколы собраний собственников жилья и самовольно назначают себя управляющими. Например, в феврале 2022 года в подмосковном Домодедово жильцы дома по улице Курыжова сами провели собрание и выбрали УК «МКР Дружба Юг».
— К тому моменту наша бывшая УК «М-4» фактически обанкротилась, и мы выбрали новую. Компания приступила к работе в июне и нас полностью устраивала, — рассказал один из жильцов дома Андрей.
В середине июля люди с удивлением узнали, что с 1 августа их домом будет управлять никому не известная УК «Компас».
— Эта управляющая компания подделала наши подписи на бланках голосования собрания, которое никто из нас не посещал. Мы сами провели еще одно собрание, снова выбрали УК «МКР Дружба Юг», но вскоре «Компас» снова подделал решение собрания, — рассказала еще одна жительница дома Екатерина.
По ее словам, собственники квартир писали письма в разные инстанции, включая прокуратуру, губернатора Подмосковья и так далее, но пока всё тщетно. УК «Компас» продолжает работать.
«Известия» направили запрос в упомянутые ведомства и Минстрой.
Каждый десятый
Подделка протоколов общего собрания жильцов происходит в одном из десяти случаев, отметил эксперт «Народного фронта» Павел Склянчук. Поэтому проблему в сфере управления многоквартирными домами действительно можно считать хронической, сказал он.
По данным заместителя председателя подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Евгении Петуховой, к примеру, сейчас только в подмосковном городском округе Щелково идут споры за право управления более чем 30 домами, в Красногорске — более 200. Количество судов по оспариванию поддельных протоколов превысили 70 в Лобне, Дмитрове, Долгопрудном и Москве, рассказала эксперт.
— Выходом из ситуации может стать переход на электронные формы подписных листов с использованием сервиса «Госуслуги». Также следует отменить правило «последнего протокола», когда госжилинспекция (ГЖИ) считает легитимным то решение, которое поступило последним, — сказал Павел Склянчук.
В-третьих, нужны изменения в законодательстве, которые упростят расследование уголовных дел по факту подделки подписей жильцов в протоколах, добавил он.
— Как законодатели, мы достаточно подробно регламентировали процедуру выбора УК, однако проблема последующего управления остается нерешенной, что позволяет конкурирующим организациям после завершения голосования вновь организовывать проведение нового собрания с более поздней датой, — сказал член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
По его словам, вопрос недобросовестной конкуренции, задвоения платежных документов и фальсификаций протоколов общих собраний действительно остается открытым. По мнению Олега Малахова, предотвратить подобные явления позволит ужесточение ответственности для лиц, фальсифицирующих материалы общих собраний.
— Сегодня на рассмотрении Госдумы находится законопроект, который устанавливает годовой ограничительный период для смены выбранной управляющей компании. С одной стороны, это позволит избежать подобных случаев, с другой — даст возможность УК сконцентрироваться на эффективном управлении имуществом, а не борьбе с конкурентами, — сказал Александр Якубовский.
Также, по мнению депутата, необходимо дополнительно дорабатывать вопрос уголовного наказания за подделку протоколов — в части квалификации и применения действующей статьи Уголовного кодекса. Сегодня, по сути, эта статья практически не применяется правоохранителями в этой области, пояснил он.
Поскольку случаев фальсификации решений собраний собственников в части выбора УК становится всё больше, в сфере управления многоквартирными домами возникает недобросовестная конкуренция, что сказывается на качестве предоставления жилищно-коммунальных услуг, отметил гендиректор СРО Ассоциации «Объединение управляющих компаний многоквартирными домами» Дмитрий Жуков.
Сегодня начало деятельности по управлению домом зависит не от договора сторон — собственников и управляющей организации, а от решения административного органа — госжилинспекции о включении в реестр лицензий, уточнила доцент, председатель подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян. Единственные же подлинники протоколов и бюллетеней собраний хранятся именно у ГЖИ, добавила она.
В конце декабря в Госдуму был внесен законопроект, который призван сделать проведение собраний и сами их решения более прозрачными. Как рассказала зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, проект предусматривает, например, право собственников принимать решение об изготовлении дополнительных экземпляров протокола общего собрания.
Как бороться с рейдерскими захватами многоквартирных домов: инструкция юриста
25 декабря 2021 05:00
Можно ли вернуть старую управляющую компанию и отказаться от услуг новых «хозяев» многоквартирного дома, рассказал адвокат, кандидат юридических наук Геннадий Нефедовский.
Рейдерские захваты домов недобросовестными управляющими компаниями в наши дни не редкость. Как правило, жильцы дома узнают о смене управляющей компании уже по факту и отказаться от услуг новых «хозяев» дома оказывается непросто. В результате деньги с платежек на содержание дома идут в карман недобросовестной УК, а жильцы остаются один на один и с нечищеными дорожками у дома, и с отсутствием ремонта коммуникаций, и с ветшающим подъездом. Как бороться с рейдерами и можно ли их вообще победить, в беседе с ФАН рассказал адвокат, кандидат юридических наук Геннадий Нефедовский.
По словам адвоката, подобные захваты мошенниками многоквартирных домов в последнее время стали обыденным явлением. Причем внешне изображается абсолютно законная процедура голосования жильцов. Но эта процедура, как правило, проводится скрытно, и жильцы узнают о смене управляющей компании, когда уже поздно. Однако способы найти управу на новую УК есть.
«Одним из способов противодействия подобной схеме является судебный спор. Суд — это дело долгое, но оно того стоит, если жители хотят защитить свои законные интересы. В первую очередь, чтобы признать незаконным общее собрание собственников жилья по смене УК, готовится коллективный иск. Ответчиком по такому исковому заявлению будет являться инициатор собраний. Также истцом может быть старая УК, которая не согласна с принятым решением. В судебном процессе ответчик должен предоставить доказательства, а именно — бюллетени голосований. Также для дачи свидетельских показаний привлекаются жильцы многоквартирного дома», — объяснил Нефедовский.
Если новая «управляйка» все же предоставила бюллетени для голосования, но жильцы отказываются признавать их подлинными, то запрашивается почерковедческая экспертиза. Она помогает установить факт подделки подписей.
«Также параллельно с судом необходимо подать соответствующие заявления в МВД о подделке подписей и добиваться возбуждения уголовного дела, поскольку в соответствии с жилищным законодательством (статья 46 ЖК РФ) протокол общего собрания собственников является официальным документом и его подделка влечет уголовное наказание», — подчеркнул адвокат.
Помимо суда и МВД заявления необходимо направить в органы государственного жилищного надзора, предупредил Нефедовский. Только такая совокупность действий на практике приводит к положительному результату и останавливает рейдерский захват, заключил он.
Ранее генеральный директор ООО «МСУ 18» Михаил Калиновский объяснил, куда бежать и что делать, если шум, пыль и вибрации из-за расположенной рядом транспортной развязки лишают комфортной жизни жителей многоквартирных домов. По словам специалиста, большую часть проблем можно устранить без потерь для собственного кошелька.
«Жилищник» незаконно захватывает дома в Москве
Поделиться
Жители домов на севере Москвы заявили, что «Жилищник» незаконно захватил их дома под управление. Сейчас главные московские коммунальщики занимают доминирующее положение на рынке и продолжают получать дома.
За почти десять лет, после появления «Жилищника», он прочно стал ассоциироваться со всей коммуналкой в Москве. Но у жителей домов есть право выбирать и частные управляющие компании. MSK1.RU разобрался в истории с захватом домов, и оказалось, что «Жилищник» уже давно работает по этой схеме.
Север Москвы — одно из самых излюбленных мест для жизни. Считается, что здесь хорошая экология, но квартиры стоят не так дорого, как в центре или на северо-западе. Хорошевский район даже вошел в топ-10 лучших по версии портала «Домофонд.ру»: там чисто, безопасно и есть инфраструктура для комфортной жизни с детьми.
Недавно в Хорошевском открыли станцию метро «ЦСКА» на Большой кольцевой линии, прямо рядом с одним из крупнейших торговых центров столицы «Авиапарк». Рядом — два крупных зеленых парка. Между ними стоят несколько домов. В одном из таких живут москвичи Сергей и Юлия. Когда они въехали в жилье (это сравнительно новые дома нулевых годов постройки), за содержание дома отвечала частная управляющая компания и всех всё устраивало. Совсем недавно компания сменилась и домом начало управлять ГБУ «Жилищник Хорошевского района». Сергей и инициативная группа жителей дома считают, что незаконно.
Вид на ТЦ «Авиапарк» с Ходынского бульвара
Фото: A. Savin / WikiCommons
Поделиться
Домами наших героев до недавнего времени управляла компания СЭУ «ФС-6». Эта компания досталась дому от застройщика «Мосфундаментстрой-6» сразу после постройки. Так и было почти 20 лет.
Всё началось после того, как из лицензии, которая есть у управляющей компании, были вычеркнуты некоторые дома. Это произошло на основании судебных решений по факту нарушений, совершенных компанией в 2022 году. Формально Мосжилинспекция может это сделать, говорит замдиректора управляющей компании СЭУ «ФС-6» Алексей Самуйлов.
— Мы считаем, что при вынесении этих постановлений были допущены грубые нарушения, — уточнил он. — Часть домов исключили из списка по одной и той же причине, но проблем в домах на самом деле не было. Создается ощущение, что это делалось на скорую руку. Важно учитывать и то, что нас наказали за несвоевременную оплату счетов ресурсоснабжающим организациям. Но по документам мы оплатили всё.
Самуйлов не скрывает, что у компании действительно есть долги и перед поставщиками, и у жильцов в домах перед управляющей компании. Но в общем «дебиторская задолженность превышает кредиторскую», то есть собственники квартир должны компании больше, чем компания своим поставщикам.
Фото: Дмитрий Толстошеев / MSK1.RU
Поделиться
В Мосжилинспекции объяснили MSK1.RU, что «Жилищник» управляет домами на основании распоряжения управы Хорошевского района — речь о временных договорах. А лицензия СЭУ «ФС-6» сейчас находится «в стадии аннулирования».
— Лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Москве управляющей организации ООО «СЭУ «ФС-б», ранее осуществлявшей деятельность по управлению МКД, находится в стадии аннулирования за грубые нарушения лицензионных требований, а именно, за наличие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, — сообщили в Мосжилинспекции.
Из 60 домов, которые были прописаны в лицензии управляющей компании СЭУ «ФС-6», пока вычеркнули 21 дом. Среди них и дома наших героев.
Согласно Жилищному кодексу, собственники жилья сами в праве выбирать управляющую компанию — для этого они должны провести собрание. Владельцы квартир в доме голосуют, оставлять ли нынешнюю компанию или, может, поменять ее, если их что-то не устраивает. После того как адреса 21 дома вычеркнули из лицензии СЭУ «ФС-6», жители Хорошевского района собрались и решили продолжить работать с этой компанией — протоколы нескольких собраний есть в распоряжении редакции.
Часть протокола общего собрания собственников дома на Ходынском бульваре, 19 (то, что замазано, сделано нами)
Фото: читатель MSK1.RU
Поделиться
Кстати, это абсолютно легально. Если дома вычеркнуты из лицензии, ими всё равно может управлять нынешняя компания. Это следует из решения Верховного суда от 2017 года, в котором объясняется, что у компании всё еще остается право на ведение обслуживающей деятельности — оно не зависит от адресов домов.
— Собственники выразили свое мнение: несмотря ни на что, они хотят работать с нами. Власть и органы местного самоуправления на это вообще не обращают внимание, — заявил Алексей Самуйлов.
19-й дом на Ходынском бульваре — это хорошая монолитная 12-этажка с десятью подъездами, построенная в 2005 году. Там чуть больше 250 квартир. Сразу после того как дом вычеркнули из лицензии СЭУ «ФС-6», жители провели собрание и решили оставить управляющую компанию. Спустя некоторое время на портале ГИС ЖКХ появились протоколы собрания: правда, совсем другого. Его провел «Жилищник Хорошевского района». Местные утверждают, что в реальности никто из жильцов не пришел.
— Это собрание вообще не проводилось, потому что у нас не было объявлений, мы об этом не знали, и все собственники это подтверждают, — поделился с корреспондентом MSK1.RU житель дома Айрат.
Согласно протоколам «Жилищника», именно он стал новой управляющей компанией в доме. Правда, документы опубликованы с замазанными персональными данными — проверить подлинность подписей просто невозможно.
Протокол, загруженный систему ГИС ЖКХ «Жилищником» (то, что замазано, сделано самим «Жилищником»)
Фото: читатель MSK1.RU
Поделиться
И местные жители, и руководство частной управляющей компании считают, что такие действия не могут происходит без поддержки властей и Мосжилинспекции.
— Это такая классическая схема рейдерского захвата. Есть подложные собрания, есть подложные документы, которые официально регистрируются. Видимо, с учетом того что собственники не очень активно будут участвовать, — добавил Айрат. — Нас фактически поставили перед фактом, что мы сами собственными руками расторгли договор с текущей управляющей компанией, с которой мы на предыдущем собрании, наоборот, подтвердили, что хотим сотрудничать. И сами выбрали ГБУ «Жилищник». А мы этого по факту не делали!
Мы задали Мосжилинспекции вопросы по поводу поддельных протоколов, но не получили на них ответ.
ГБУ «Жилищник» появилось в Москве в 2013 году при поддержке мэра Сергея Собянина. Тогда он говорил о хаосе среди мелких управляющих компаний. Часто в «Жилищник» превращались так называемые ДЕЗы — дирекции единого заказчика. Они в свою очередь начали появляться еще в Советском Союзе, когда страна начала отказываться от ЖЭКов — жилищно-эксплуатационных контор.
Появление «Жилищника» объяснялось попыткой создать единую коммунальную службу в Москве. Собянин говорил и о том, что это поможет эффективнее управлять обслуживанием домов и дворов и позволит рабочим жить в нормальных условиях, а не в подвалах. Хотя, конечно, концептуально «Жилищник» — наследник тех самых ЖЭКов: часто пожилые люди до сих пор обращаются к старому названию.
Фото: Артем Устюжанин / MSK1.RU
Поделиться
О том, что «Жилищник» захватывает дома, раньше писали и активисты. В 2019 году координатор организации «Правозащита Открытки» (прекратила работу в России в 2021 году) подробно описала схему, которую мы упоминали вышел. Тогда речь шла о том, что в центре Москвы — Басманном районе — ведется активная работа по передаче домов «Жилищнику».
Судя по всему, эта организация довольно последовательно ведет свою работу. Еще в 2015 году на сайте «Строительство.ру» появился материал с жалобами на некачественное выполнение работ «Жилищником», там же — про планы на захват домов на востоке Москвы. Тогда в интернете активно обсуждали попавший в открытый доступ документ, подписанный префектом восточного административного округа. Из него следует, что в планах было передать 80 % домов под управление «Жилищником». Делом заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба: специальная комиссия вынесла решение, что этот документ нарушает закон.
Фото: Дмитрий Толстошеев / MSK1.RU
Поделиться
Но работа по переводу домов под управление «Жилищника» не остановилась. По данным комплекса градостроительной политики Москвы, в столице примерно 225 миллионов квадратных метров жилой недвижимости. Мы сложили цифры, опубликованные порталом «Домдата», и посчитали, что в общей сложности отделения ГБУ «Жилищник» контролируют порядка 168 миллионов квадратных метров этой площади. После несложных подсчетов получается цифра в 74,5 % площадей, которые находятся под управлением «Жилищника». Формально, конечно, под разными «Жилищниками» — каждый в своем районе. Официальной статистики по этому вопросу нет.
Согласно ФЗ «О защите конкуренции», компания считается доминирующей на рынке при доле от 50 %. Проще говоря, ГБУ «Жилищник» можно считать столичным монополистом. Но передача домов под управление «Жилищника» не прекрещается: по данным источника MSK1.RU, только в САО в 2023 году планируют передать компании более 1000 домов.
По словам заместителя директора СЭУ «ФС-6» Алексея Самуйлова, только жильцы того 21 дома, которые «»Жилищник» забрал у компании», написали более 2000 заявлений в Мосжилинспекцию, префектуру, управу и мэру Собянину. Пока безрезультатно.
Сама компания СЭУ «ФС-6» работает на рынке с 1999 года, последние 15 лет в ней работает и Алексей. Он говорит, что для него это новая ситуация и он не очень понимает, что с этим вообще можно сделать.
— У нас как был жилой фонд на уровне 60 домов, он так и не менялся. Это говорит о чем-то! Я думаю, что всё это время мы четко выполняли требования и правительства, и законодательства, — сказал Алексей.
Хорошевский район всегда отличался своим спокойствием, отмечает Алексей. Он не очень понимает, зачем сейчас «раскачивать ситуацию». Его основная версия — из-за денег.
— У меня нет прямых оснований утверждать что-то другое, но вот причинно-следственная связь дает мне право полагать, что это только для того, чтобы пополнить бюджет, — объяснил Самуйлов.
Редакция MSK1.RU не смогла дозвониться до ГБУ «Жилищник Хорошевского района». Мы отправили запрос с просьбой прокомментировать ситуацию и получили ответ: «Принято».
Как-то повлиять на результаты подделанного собрания собственников очень сложно, а Мосжилинспекция не наделена полномочиям, чтобы обличать фейковые подписи жильцов. В инспекции лишь назначают новую управляющую организацию — ту, которая сфальсифицировала подписи. Корреспондент MSK1.RU обсудил с юристом Сергеем Сергеевым, который специализируется на делах в области жилищно-коммунального хозяйства, что делать в такой ситуации. Короткий ответ — идти в суд.
— У собственников есть право оспорить результаты собрания, оспорить протоколы. Если собственники знают, что они ничего не подписывали и не голосовали за смену управляющей организации, необходимо подготовить исковое заявление, уведомить всех собственников, что вы собираетесь оспаривать собрание и подготовить заявление в суд. Дальше в суде доказывать, что собрания не было и его результаты сфальсифицированы, — объясняет Сергеев.
Если выиграть такой суд, то дом вернут предыдущей управляющей компании. Но по факту происходит следующее: пока идут суды, захватчики рисуют новые протоколы и будто бы проводят новое собрание.
— И уже неважно, оспорят собственники то, предыдущее собрание, или нет. Есть новое — его надо опять оспаривать, — говорит Сергеев корреспонденту MSK1.RU.
Фото: Дмитрий Толстошеев / MSK1.RU
Поделиться
Еще один вариант — подать в суд на инициаторов собрания и привлечь их к уголовной ответственности за подделку протоколов. Но на практике таких дел возбуждается очень мало, объясняет Сергеев. Дело в том, что сложно установить тех, кто именно подделывал подписи — кто, когда и что кинул в ящик в доме. Поэтому главные инструменты — привлечение общественного внимания СМИ, привлечение местной власти и суды.
Конечно, можно на каждое фейковое собрание проводить свое — настоящее, говорит Сергеев. Однако это огромный труд: каждый месяц собирать всех собственников и проводить голосование, собирать необходимое количество человек.
— Это утопия, такое только в маленьких домах может быть, но они не интересны захватчикам, — говорит юрист.
Сергей Сергеев сам занимается делами, связанными с захватами домов. По его словам, сейчас аналогичная кампания проходит в Красногорске, где удается пока отстаивать интересы жителей. В московском регионе и не только тут действует «команда укрупнять муниципальные управляющие компании и убирать частные».
— Это повсеместно сейчас происходит, это очень серьезная проблема. Юристы бьют в колокола, но ничего сделать особо не могут, — говорит Сергеев.
В России участились случаи рейдерских захватов домов со стороны управляющих компаний. Обслуживающие организации проводят настолько тайные собрания, что жильцы не знают о них до последнего. По статистике, примерно каждый десятый протокол поддельный. Проблема стала настолько распространенной, что над ее решением задумались в Госдуме. Там готовят отдельный законопроект. Сможет ли он помочь, попытался выяснить наш корреспондент Кирилл Ольков.
Эта не просто ошибка в одном слове, а сплошная ложь. Жителям дома по улице Курыжова выбора как раз не оставили. Они голосовали за одну управляющую компанию, а им навязали другую.
«Выбрали мы УК «Дружба», с первого июня мы вошли в «Дружбу», а потом оказалось, что с первого августа нас забирает «Компас». Якобы они раньше провели голосование, о котором никто не знал», — рассказала жительница дома по улице Курыжова Екатерина Балашова.
За «Дружбу» проголосовал почти весь дом. За управляющую компанию «Компас» единицы. Но она все равно каким-то образом завладела этой территорией. Дело дошло до суда, протокол голосования признали недействительным. Но пока шли разбирательства, «Компас» успел провести повторное тайное собрание.
«Люди не знают когда происходило голосование: проверив документы от 16 ноября, выяснено, более 50 процентов бюллетеней – с подделанными подписями собственников», — рассказала Ирина Ахмедова, юрист собственников квартир дома 28 корпус 1 по улице Курыжова.
В протоколе общего собрания стоят подписи собственников двухсот шестидесяти квартир. Хотя сами жители признаются, что они вообще не голосовали. Надежда Щукина впервые видит этот документ.
«Нет, не моя подпись. Я вот так расписываюсь», — заметила жительница дома Надежда Щукина.
Чтобы понять, как «Компас» набрал необходимый кворум, хватит и одного взгляда на протокол. Слева – оригиналы (это обращения жителей в полицию с требованием признать их подписи в бюллетенях недействительными). Справа стоят поддельные автографы, которые они якобы поставили в протоколе собрания.
Еще раз посмотрим на документ: один и тот же человек в двух местах расписался по- разному. Факт явной подделки подтверждает экспертиза профессионального графолога.
«Если мы внимательно посмотрим, здесь композиция совершенно разная. Вторая подпись более перегружена, чем первая. Человек когда расписывался второй раз, стал волноваться – сопоставлял с первой», — сказал графолог Дмитрий Смыслов.
Наши журналисты показали протокол представителю управляющей компании «Компас»:
– Вот заявление Валиевой, что она не голосовала. Вот в протоколе тоже Валиева – как будто она голосовала…
– Какую информацию нам предоставили, такую мы и подали в ГЖИ. Возможно, там жилец сказал, что за нее муж подписал, — заявил начальник участка УК «Компас» Сергей Черняев.
Вот только вряд ли жители дома стали бы голосовать повторно за это: стекла выбиты, плитка развалилась, батареи оторваны, пожарные шланги отсутствуют.
За полгода своего управления «Компас» довел дом до разрухи, а его жителей – до отчаяния. Коммунальщики из «Дружбы», которую и выбрали жители, сделали больше всего за месяц.
«Провели ремонт цоколя здания, не успели только покрасить, потому что произошел захват другой УК. Отремонтировали разбитую плитку, сделали ремонт кровли», — сказал Владимир Сазонов, генеральный директор УК «Дружба».
Из достижений УК «Компас»– лишь постоянные переезды с места на место. На бывшем юридическом адресе главного офиса фирмы теперь нет даже вывески.
Прокуратура по запросу «Известий» сейчас выясняет, как поддельный документ мог попасть в государственную жилищную инспекцию (там комментировать этот факт не хотят).
Впрочем, по словам экспертов, у жилинспекции связаны руки. Проверять подлинность протоколов общего собрания они не могут.
«Их задача – хранение протоколов в отдельных помещениях в течение трех-пяти лет, если суд их потребует», — сказал эксперт в сфере ЖКХ Павел Склянчук.
Недобросовестные управляющие компании охотно пользуются этим законодательным пробелом. И больше всего их интересуют новые дома, как раз такие, как на Крыжанова. Затраты на их содержание минимальные, а прибыль огромная.
«Все деньги, которые не были потрачены на содержание дома, к концу года УК может считать своей прибылью. Спокойно можно собирать огромные суммы, класть себе в карман, и это создает мотивацию для захвата таких домов», — объяснил Светлана Разворотнева, зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.
Видимо такой же стратегией руководствовались и представители управляющей компании «Компас». Впрочем, не только они. По словам экспертов, каждый десятый протокол общего собрания в России – фальсификат с подделанными подписями. Его достоверность никто не проверяет. И неважно, сколько было собраний, законным всегда признается последний протокол, а победа за той компанией, которая его принесла в жилинспекцию. Отсюда и вся коммунальная чехарда.
«Уже есть законопроект, который обязывает УК, за которую проголосовали собственники, отработать минимум год, чтобы не было случаев, что прошло несколько дней – и зашла новая», — заметил Александр Якубовский, член комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан.
Впрочем, жители дома по улице Курыжова надеются, что эта норма их не коснется. Не хотят еще полгода терпеть «Компас». Они снова собираются идти в суд, чтобы вернуть свою законную «Дружбу», которой они так дорожили.
21 июля 2022, 14:23 — Общественная служба новостей — ОСН
Сфера ЖКХ — золотое дно для нечистых на руку «предпринимателей». Поэтому все чаще мы слышим о рейдерских захватах УК и подделке подписей собственников квартир. Управляющие компании могут судиться друг с другом годами, забыв о жителях домов. А те вынуждены ломать голову над двойными квитанциями и зарастать мусором. Бороться с самозванцами очень сложно, судебные процессы затягиваются на годы. Однако, есть несколько способов защититься от рейдеров. О них Общественной службе новостей рассказал эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.
«Масштабы рейдерства на рынке управления многоквартирными домами никто толком не оценивал. При этом нередко за инициативными группами собственников скрываются конкурирующие управляющие компании. По-хорошему, такие случаи должны расследоваться ФАС, однако практики такой нет. Поэтому часто истории заканчиваются поддельными протоколами и с той, и с другой стороны.
Для судов действует правильно “последнего протокола”, поэтому его “перебивают” новым. Чтобы не увязнуть в судебном процессе, жильцам нужно вставать на защиту своей УК», — рассказал Павел Склянчук.
Жителям захваченного дома необходимо на копии каждого подписного листа написать опровержение. То есть заявить, что на документах стоит не их подписи. Главная задача – чтобы голосов не хватило для кворума. Сегодня это больше половины от половины собственников.
«Недавно Госдума увеличила кворум до 50%, что, с одной стороны, сократит такое рейдерство, с другой стороны, «закабалит» жильцов за действующими управляющими компаниями. В случае с подделкой подписей протокола надо на подписном листе написать, что они подделаны и отправиться с этими бумагами в суд. Или провести собственное собрание о том, что остается действующая УК», — отметил специалист.
Однако, нет гарантии, что рейдеры не принесут новый поддельный протокол. Причем Жилинспекция не имеет права его не принять. У этой организации нет полномочий по установлению ничтожности проведения общего собрания собственников, только регистрация протоколов.
Поэтому жаловаться в надзорные органы на действия Жилинспекции не имеет смысла, по сути этот орган сегодня как проходной двор: принимает все документы, не проверяя. Но надо понимать, что в крупных домах это примерно по 500-1000 страниц подписных листов.
Учитывая, что в рейдерские захваты приобрели массовое явление, ситуация обратить на себя внимание надзорных органов.
Поможет тут и полный переход на электронный ОСС и голосование через Госуслуги. Такие голосования сложнее подделать, а провести их можно оперативно.
«В МО есть своя система ЕИГЖС, в Москве Электронный дом. Собственникам нужно проводить свои легитимные онлайн-собрания. Это единственный способ защититься», — считает Павел Склянчук.
Специалист также напомнил, что каждый отдельный случай имеет свои нюансы. Иногда бывают неправы сами жители дома. И если новая УК выбрана большинством голосов соседей, то бороться бессмысленно. Если же на лицо рейдерский захват, то лучше действовать сообща со своей управляющей компанией, которая также может подать в суд на захватчика.
Ранее жители Подмосковья попросили губернатора МО разобраться с массовым захватом домов управляющими компаниями. А жители Химок пожаловались, что борьба управляющих компаний превратила их жизнь в «сточную канаву».
Жилищно-коммунальная сфера давно уже
превратилась в поле нешуточных боев. И порой жильцы оказываются «трофеем», даже
не зная того. Как происходит рейдерский захват дома недобросовестной
управляющей компанией и что делать в таких случаях собственникам?
Если покопаться в общероссийской практике, то можно обнаружить огромное
количество «рейдерских» сценариев. Начиная от самовольного прихода на
обслуживание дома и заканчивая захватом общего имущества собственников
многоквартирного дома (подвалов, крыш, фасадов) и последующего его отчуждения
(к примеру, чтобы сдавать в аренду и получать от этого доход). Суть у всех
рейдерских захватов одинакова – получить контроль над домом, чтобы извлечь из
этого материальную выгоду. При этом отсутствие сплоченности в среде жильцов,
распри между соседями или просто инертное отношение к жилищно-коммунальному
обслуживанию своего дома играют только на руку навязчивому «варягу».
Остановимся на самом
популярном варианте, когда рейдерская УК подделывает документы (а именно
Протокол голосования собственников, который является обязательным в
соответствии с ст.46 ЖК РФ), тем самым вытесняя прежнюю обслуживающую
организацию. «Это страшный
вопрос в Новокузнецке, — говорит юрист Дмитрий Максаков, — потому что рейдерский захват домов происходит
очень и очень часто. Проблема в том, что в городе много управляющих компаний и некоторые
из них в борьбе за жилфонд порой используют незаконные методы».
Почему так происходит?
Законодательство
разрешает менять обслуживающую организацию хоть каждый день, при условии
соблюдения всех необходимых процедур. «Допустим, вывесили уведомление о
проведении собрания с повесткой «Смена УК», — поясняет Дмитрий Максаков, —
через 10 дней провели очное собрание, затем заочное голосование. Написали
протокол, подписали договор на обслуживание с новой УК. А затем можно хоть на
следующий день заново проводить выборы. При этом законодательство разрешает
проводить у нас как очное, так и заочное голосование: инициаторы собрания
проходят по квартирам и собирают подписи
собственников (на практике у нас зачастую проходит именно заочное голосование
жильцов). Таким образом, если УК-рейдер получает откуда-либо реестр
собственников жилья, она не брезгует подделать подписи жильцов в свою пользу,
имитируя заочное голосование. Это уже стандартный привычный сценарий».
Как захватывают дом?
Тут надо понимать,
что конкуренция среди УК очень высока. Они готовы биться за каждый дом,
приносящий прибыль. Кто-то пытается работать со старшими домов: предлагают им
заманчивые тарифы, обещают идеальное обслуживание, возят на
образцово-показательные дома – тем самым склоняя заключить договор с их
организацией. А кто-то действует, выходя за рамки закона. «Допустим, УК-рейдер
находит среди жильцов того, кто готов выступить инициатором собрания – а сделать
это может каждый собственник, — рассказывает Дмитрий Максаков. – Таким жильцом
может быть и крепко дружащий с алкоголем безработный, и обиженный на старшего
дома сосед, и бабушка, которой наобещали золотые горы… И вот вывешивается объявление,
что по инициативе данного собственника будет проведено собрание. Люди выходят –
этот факт регистрируется УК. Подписи протокола потом подделываются, а документы
о смене УК рассылаются по соответствующим инстанциям. Все просто. Расчет
УК-рейдера, что жители молча стерпят такое их появление и начнут платить по
новым счетам».
Как регулируются финансовые потоки?
Станет ли рейдерский
захват успешным – это напрямую зависит от того, начнут ли жильцы платить новой
УК. Как правило, старая УК тоже не хочет так просто уходить с дома. В итоге
жильцы начинают получать две квитанции об оплате жилищных услуг. И вот здесь
начинается самое интересное: всегда найдется тот, кто не станет особо вникать и
заплатит УК-рейдеру. По незнанию или из-за нежелания тратить силы на разборки. Тем
более, новая УК развивает «бурную» деятельность: присылает своих дворников,
обновляет освещение в подъездах – в общем, наводит лоск. Хотя при этом в
подвалах и на крышах остается все та же разруха. Вообще, вопрос о том, будет ли
добросовестно работать компания, которая обманом пришла на дом, из разряда
риторических…
«Дело в том, что
счета как такового у дома не существует: есть счета компаний, на которых
аккумулируются все платежи жильцов, — поясняет Дмитрий Максаков. – Поэтому,
если у компаний счета в разных банках, они вполне могут одновременно получать
платежи за один и тот же дом. Если в пункте оплаты ЖКХ видят, что на один дом
приходится два счета разных УК, то там могут заморозить прием платежей. Поэтому
мой совет в подобных ситуациях: не платить до тех пор, пока ситуация не
прояснится. Конечно, в такой ситуации страдает сам дом: плановые работы не
ведутся, новая УК может в принудительном порядке срезать все замки на дверях
подвалов и чердаков. И в этой чехарде обслуживающих организаций собственники
вообще могут оказаться без доступа к жилищным коммуникациям своего дома. Если
же вы все-таки заплатили какой-либо из УК и после разобрались, что УК на тот
момент не имела права собирать платежи с жильцов, то следует написать на имя
директора компании заявление о возврате денег и приложить номер своего
расчетного счета».
Как решить проблему?
По закону
недопустимо, чтобы дом находился в обслуживании двух и более управляющих
компаний либо ТСЖ. Однако ни один орган власти не имеет права вторгаться в дела
собственников. Ни прокуратура, ни ГЖИ, ни ОБЭП. Поэтому разбираться с двумя УК
придется все же самим собственникам в судебном порядке. Во-первых, можно
обратиться в ГЖИ и попросить инспекторов проверить правомочность договоров с
обслуживающими организациями: присутствуют ли все необходимые протоколы,
подписи и прочее. Если же жилищная инспекция не выявляет нарушений и бумаги
новой компании окажутся в порядке, жильцы должны будут решить, какая именно
обслуживающая организация их устраивает больше: предыдущая, новая (рейдер) или
вообще какая-либо третья. И уже на новом собрании в новом протоколе
зафиксировать свое решение.
«По
статистике, только в 35 процентах случаев жильцы избавляются от УК-рейдера.
Причины могут быть разными: или собственники пустили ситуацию на самотек, или у
них не хватило знаний и настойчивости избавиться от рейдера. Хотя сделать это
достаточно просто, не прибегая даже к помощи суда. Собственники должны провести
собрание и утвердить в правах именно ту управляющую компанию, с которой они
желают сотрудничать. Расторжение договора на обслуживание дома происходит в
одностороннем порядке. Собственники должны набрать более 50 процентов голосов в
пользу смены УК, за 30 дней нужно уведомить прежнюю УК о расторжении отношений
и проконтролировать, чтобы накопленные средства были переведены на счета новой
компании и передана вся техническая документация по дому, а также ключи от
подвалов и чердаков. Тут главное не опускать руки и не соглашаться на навязанные
условия игры».
