Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ позволил собственникам помещений в МКД и поставщикам ресурсов заключать прямые договоры на поставку коммунальных услуг, исключив из процесса управляющие организации. Читайте о положительных для УО моментах перехода жителей домов и РСО на прямые отношения.
Коротко о Федеральном законе от 03.04.2018 № 59-ФЗ
До принятия № 59-ФЗ перейти на прямые отношения с поставщиками коммунальных ресурсов могли только многоквартирные дома с непосредственным управлением. Введённые законом поправки в Жилищный кодекс РФ предоставили такую возможность всем МКД, независимо от формы управления (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Инициировать процесс перехода к прямым договорам могут либо жители МКД, приняв решение на общем собрании собственников, либо ресурсоснабжающая организация, если у управляющей организации есть задолженность, превышающая размер средней оплаты по договору за два платёжных периода. При этом задолженность должна быть подтверждена подписанным УО актом сверки или вступившим в силу решением суда (п. 7.5 ч. 7 ст. 155 ЖК РФ).
Работа управляющих организаций после принятия № 59-ФЗ
Положительные изменения в работе УО при переходе на прямые договоры
Управляющим организациям при переходе жителей МКД на прямые договоры с РСО закон отвёл пассивную роль, ведь они напрямую не влияют на ситуацию. Зато они могут извлечь максимальную пользу из ситуации. Многие изменения в работе организации в связи с прямыми договорами между собственниками и РСО могут положительно сказаться на работе УО.
1. После реализации жителями домов своего права на переход к прямым отношениям с РСО изменяется зона ответственности управляющей организации, сокращается круг её обязанностей.
Предоставление даже одной коммунальной услуги требует от её исполнителя больших трудозатрат: ведение базы данных о собственниках и пользователях помещений в доме, её актуализация, расчёт и сбор платы за предоставленную КУ, расчёты и ведение договорных отношений с поставщиком ресурса.
Лишаясь статуса исполнителя КУ, управляющая организация уже не вправе выставлять счета за услугу, вводить в эксплуатацию приборы учёта, оформлять акты о безучётном потреблении ресурсов и несанкционированном вмешательстве в работу ПУ (п. 32 ПП РФ № 354). Это также избавляет УО от затратных по времени и объёму работ.
После исключения УО из схемы предоставления и оплаты коммунальной услуги она получает возможность перераспределить трудозатраты, сосредоточить внимание на основных направлениях деятельности – на жилищных услугах, содержании и ремонте общего имущества МКД.
2. При переходе на прямые договоры с жителями МКД вместе с платежами без посредников РСО получают и долги потребителей за коммунальные услуги.
Взыскание просроченной задолженности весьма трудозатратно, ведь необходимо вести учёт задолженности, составлять уведомления в адрес должников, проводить мероприятия по полному или частичному ограничению потребления ресурса в помещениях неплательщиков, взыскивать долги в судебном порядке.
С момента передачи полномочий по предоставлению КУ непосредственно поставщикам управляющие организации перенаправляют эту работу в РСО. Роль УО при взыскании задолженности сводится к предоставлению представителям РСО доступа к общему имуществу дома для введения полного или частичного ограничения подачи коммунальной услуги в помещениях неплательщиков (п. 4 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).
3. Прямые расчёты за поставленную потребителям коммунальную услугу снизят объём выручки управляющей организации, что даст УО возможность перейти на упрощённую систему налогообложения (УСН).
Изменение системы налогообложения на упрощённую позволит управляющей организации экономить средства и время сотрудников, поскольку при УСН налоговый и бухгалтерский учёт ведутся по упрощённой схеме, налоговая декларация подаётся один раз в год, а налоговая нагрузка на УО уменьшается по сравнению с общей системой налогообложения (гл. 26.2 НК РФ).
Прямые договоры не сняли с УО ответственность за качество услуг
Обязанности УО, оставшиеся неизменными после принятия № 59-ФЗ
Если жители многоквартирного дома приняли решение о заключении договора на поставку КУ непосредственно с ресурсоснабжающей организацией, то работа УО перестроится. Но при этом ряд обязанностей остаётся за управляющей организацией и после лишения её статуса исполнителя коммунальных услуг.
1. УО по-прежнему отвечает за качество предоставления коммунальных услуг в пределах границ балансовой принадлежности МКД. Управляющая организация принимает жалобы от жителей дома и проводит проверки изложенных в обращениях фактов вместе с исполнителем КУ (п.п. 2, 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).
При этом если вина РСО в предоставлении услуг ненадлежащего качества не доказана, то ответственной за это будет управляющая организация. Именно УО оплатит ущерб и моральный вред, нанесённые потребителю из-за КУ ненадлежащего качества (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ, п. 103 ПП РФ № 354).
2. Если в договоре социального найма или договоре управления указано, что жители МКД должны передавать показания приборов учёта в управляющую организацию, то УО обязана предоставлять полученные сведения ИПУ и ОДПУ в РСО для корректного расчёта платы за коммунальную услугу (п. 1 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).
3. УО даже при прямом договоре собственников с ресурсоснабжающей компанией обязана содержать общее имущество дома (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ). Управляющая организация по-прежнему заключает соответствующие договоры с РСО. Поставщик ресурса направляет счета в адрес управляющей организации, а она собирает деньги с жителей МКД, включая её в плату за содержание жилого помещения.
Правила работы УО, ТСЖ и ЖК по упрощённой системе налогообложения
Изменение отношения УО к ситуации с прямыми договорами
Несмотря на то, что переход жителей МКД на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг напрямую не зависит от управляющей организации, она может косвенно влиять на ситуацию.
Например, по доверенности от одного из собственников помещения в МКД оспаривать в суде протокол общего собрания, на котором принято решение о заключении такого договора. Или отказываться подписывать акт сверки задолженности, без которого РСО не может в одностороннем порядке расторгнуть действующие договоры с УО даже при наличии долга. В таком случае лишение управляющей организации статуса исполнителя КУ затянется на время судебных разбирательств.
Но все-таки если собственники на ОСС решили перейти на прямые отношения с поставщиками ресурсов и оформили свою волю в соответствии с законодательством, УО следует найти положительные моменты и сосредоточить внимание на выгодах, которые можно извлечь из ситуации:
- перестроить работу по управлению домом, сделать её более эффективной за счёт уменьшения зоны ответственности и уменьшения трудозатрат на иные цели;
- при возможности перейти на упрощённую систему налогообложения, позволяющую экономить;
- построить конструктивные отношения с РСО, чтобы повысить энергоэффективность дома и снизить затраты ресурсов на содержание общего имущества МКД.
Если УО и собственники помещений в доме пришли к мнению, что необходимо перейти на прямые договоры с РСО, но никак не могут организовать собрание, помочь им может сервис «ОСС на 100%».
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 833 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Можно ли не подписывать договор с Управляющей компанией?
При заселении дома Управляющая компания навязывает подписать с ней договор, могу ли я не подписывать, т.к. меня не устраивает многое в этом договоре. Будет ли УК обслуживать в таком случае меня как собственника и выполнять все обязательства?
29 июня 2016, 20:39, Ольга, г. Санкт-Петербург
Здравствуйте, Ольга.
От того, что Вы подпишете или нет, договор управления не зависит обязанность УК выполнять свои обязанности и Ваша по оплате за их услуги. За исключением пункта 13 статьи 161 ЖК РФ.
Договор управления подписывается большинством собственников. Решение принимается на общем собрании или заочно, в форме голосования.
Жилищный кодекс РФ
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
С уважением! Г.А. Кураев
30 июня 2016, 04:20
Похожие вопросы
1186 ₽
Вопрос решен
Трудовое право
Как мне сохранить свое рабочее место на прежних условиях не подписывая новые ДИ и ТД
На работе изменяют условия труда, прислали уведомление с 2-ух месячным сроком, без изменений условий труда и размера должностного оклада. В уведомлении прописывают , что вносят изменения в должностную инструкцию, однако ниже сразу идет проэкт и нового договора.Я не хочу подписывать новую должностную инструкцию и новый трудовой договор.
Вопросы:
1. Если я откажусь от подписания ДИ ( о которой идет речь в уведомлении) могут ли меня уволить?
2. Обязана ли я подписыать ДИ и к ней новый трудовой договор?
2. Правомерно ли их описание оснований для изменений условий труда (приказ прилагаю)
3. Если я соглашусь на изменения, могут ли они в будущем изменить мою окладную часть в одностороннем порядке
4. В проэкте нового ТД нет прописанных РН и СК т.к. я живу в районах крайнего севера и приравненные к ним. В старом ТД они были прописаны, в проэкте новго нет, ухудшает ли это мою работу
5. Как мне сохранить свое рабочее место на прежних условиях не подписывая новые ДИ и ТД
17 марта, 00:41, вопрос №3640470, Юлия, г. Москва
Проблемы с управляющей компанией
Проблемы с управляющей компанией. Р. Крым , Алушта. Можете помочь
16 марта, 09:04, вопрос №3639380, Ильин Александр Геннадьевич, г. Норильск
Контракта не подписывал, согласия устного или письменного не давал, имеет зроническую ангину
Мобилизован, учёба пройдена, ранее служил в армии год как срочник. Контракта не подписывал, согласия устного или письменного не давал, имеет зроническую ангину. На данный момент на передовой, участие в боевых действиях. Законно ли это? Что делать если не законно..
15 марта, 20:35, вопрос №3638955, Евгения Васильевна Бубнова, г. Москва
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 162 ЖК РФ
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
С 01.09.2023 ч. 3 ст. 162 дополняется п. 5 (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 5 ст. 162 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
Настоящий материал (информация) произведен и (или) распространен иностранным агентом РФ Фонд «Так-Так-Так» либо касается деятельности иностранного агента РФ Фонд «Так-Так-Так»
18+
РЕШЕНО
Если с Управляющей компанией нет договора, нужно ли ей платить в этом случае?
С Управляющей компанией нет ни договора, ни каких-либо квитанций на оплату услуг и услуги собственно не оказываются. Нужно ли платить такой Управляющей компании?
2 ответа
Так-так-так, поддерживаю!
Вы получили совет эксперта, который помог решить вашу проблему. Вы тоже можете помочь другому человеку защитить свои права, сделав посильное пожертвование на развитие нашей сети. Сделаем право доступным для всех!
Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ. Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.
При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ, разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.
Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?
С уважением,
Иван
Иван, все немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.
Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.
Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.
Временная управляющая компания
Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.
Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.
Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.
По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта. И платить именной той УК, которую выбрал застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда вы подписываете акт приема-передачи.
Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.
Основная управляющая компания
Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.
В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК.
Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.
Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.
Дополнительные услуги и угрозы
Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК, стоит отказаться.
Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома. А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.
Как действовать в такой ситуации
Есть несколько возможных вариантов развития событий.
Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.
Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.
Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.
Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.
Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.
Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.
Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК. И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.
Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Отсутствие письменного договора управления не освобождает от внесения платы за содержание общего имущества
Вопрос отказа собственников как жилых, так и нежилых помещений вносить плату за содержание жилья в пользу управляющей компании или товарищества собственников жилья в связи с отсутствием соответствующего договора, подписанного указанными собственниками, является актуальным и периодически возникает в деятельности лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом. Это обусловлено тем обстоятельством, что в жилищном законодательстве отсутствует конкретная, точная формулировка в отношении данного вопроса.
Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание, что отсутствие у собственника помещения договора в письменной форме не может являться основанием для неоплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
Так, в определении Верховного Суда РФ от 22.01.2019 по делу № 308-ЭС18-14220 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. При этом данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.
Указанный вывод подтвержден также пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22.
Судом указано, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом.
Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества.
Подобные выводы сделаны Верховным Судом РФ исходя из анализа ряда норм жилищного и гражданского законодательства.
О.С. Колоколова, заместитель прокурора города Краснотурьинска, советник юстиции
