Я живу и работаю в Алматы — крупнейшем городе и финансовой столице Казахстана. Несколько лет назад я купила недвижимость в инвестиционных целях и сдавала ее в аренду и субаренду.
В статье расскажу, как лучше организовать такой процесс и какие у аренды и субаренды есть плюсы и минусы.
Цены указаны по усредненному курсу
Курс рубля к тенге в августе 2022 года — 1 Р = 7,9 KZT. Но в годы, когда я инвестировала, курс сильно колебался. Например, 1 февраля 2015 1 рубль стоил 2,81 тенге, а 12 марта того же года — 4,3 тенге. В 2016 курс стабилизировался и в конце года составил 5,5 тенге за 1 рубль. Именно это соотношение я и буду использовать для расчетов.
Иногда я также указываю цены в долларах. Здесь я исходила из среднего курса за 2016 год — 1 $ = 67 Р.
Как я исследовала рынок недвижимости
С 2006 года я откладывала деньги на депозит и к 2015 году накопила 9 570 000 KZT (1 740 000 Р). Решила, что вложу их в недвижимость, а недостающие для покупки деньги возьму в кредит. Мне было где жить, поэтому квартиру я покупала в инвестиционных целях.
Когда я начала поиски, цены пошли вверх, и я рассчитывала таким образом спасти деньги от инфляции. Чтобы не ошибиться, изучала рынок: нужно было понять, какие квартиры позволят на них зарабатывать, а с какими можно вылететь в трубу. Для этого я исследовала местный сайт krisha.kz — там размещают 99% объявлений.
Расскажу, на какие факторы я обращала внимание.
Локация. Самые престижные районы Алматы — Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский. Это центральная и верхняя части города. Эти локации считаются экологически чистыми, поскольку располагаются ближе к горам.
Немаловажно, что вся инфраструктура там под рукой: пять минут до остановок автобуса, троллейбуса или метро. Также в шаговой доступности достопримечательности верхней части города: Mega Alma-Ata, Ботанический сад, ВЦ «Атакент», Парк первого президента.
Запросы пользователей по районам Алматы на сайте «Крыша»
| Бостандыкский | 32% |
| Ауэзовский | 26% |
| Алмалинский | 23% |
| Медеуский | 13% |
| Турксибский | 3% |
| Жетысуский | 2% |
| Алатауский | 1% |
| Наурызбайский | 1% |
Средние цены на предложения по районам Алматы за квадратный метр
| Медеуский | 553 000 KZT (100 545 Р) |
| Бостандыкский | 416 500 KZT (75 727 Р) |
| Алмалинский | 389 400 KZT (70 727 Р) |
| Наурызбайский | 326 000 KZT (59 272 Р) |
| Ауэзовский | 325 400 KZT (59 163 Р) |
| Жетысуский | 284 000 KZT (51 636 Р) |
| Алатауский | 263 100 KZT (48 846 Р) |
| Турксибский | 227 100 KZT (41 290 Р) |
Медеуский
553 000 KZT (100 545 Р)
Бостандыкский
416 500 KZT (75 727 Р)
Алмалинский
389 400 KZT (70 727 Р)
Наурызбайский
326 000 KZT (59 272 Р)
Ауэзовский
325 400 KZT (59 163 Р)
Жетысуский
284 000 KZT (51 636 Р)
Алатауский
263 100 KZT (48 846 Р)
Турксибский
227 100 KZT (41 290 Р)
Аудитория арендаторов. В ЖК верхних и центральных частей города, как правило, снимают жилье две категории людей:
- Приезжие или командированные из других стран или городов Казахстана, которые закрепились и работают в Алматы. Обычно аренду им оплачивает либо частично субсидирует компания.
- Обеспеченные граждане, которые отправляют своих детей учиться в лучшие вузы города.
В дальних районах жилье в основном снимает менее платежеспособная публика. Как правило, это люди из области и других городов, которые приезжают в самый крупный город Казахстана за лучшей жизнью в поисках работы. Зачастую они снимают квартиру гуртом и могут жить вшестером в одной комнате и спать вповалку.
Стоимость аренды. Однокомнатные квартиры в недорогих спальных районах тогда сдавались за 80 000—100 000 KZT (14 545—18 181 Р) против 150 000—200 000 KZT (27 272—36 363 Р) в более престижных. Разница — в полтора-два с половиной раза!
Я хотела, чтобы платежи по съему отбивали ипотечные, поэтому стоимость аренды для меня была важна.
Ремонт. Конечно, привлекательнее выглядят квартиры с хорошим ремонтом: выровненные стены с левкасом — так называют отделку с помощью гипсового или мелового раствора — или со свежими обоями, ламинат или паркет, новые деревянные двери, пластиковые окна и качественная сантехника, ниши или шкафы для хранения.
Обустройство. Квартира под аренду в престижных районах должна быть обставлена качественной мебелью — не с барахолки и не разномастной, а в одном стиле. Такое жилье оборудовано всей необходимой для проживания бытовой техникой: есть плита, вытяжка, холодильник, микроволновка, мультиварка, электрочайник, стиральная машина, пылесос. Есть встроенная кухня из современных материалов, а балкон застеклен. Все предусмотрено для комфорта жильцов: есть кухонная утварь, постельное белье, полотенца, пледы, подушки, интерьерные мелочи, вазы, картины и прочий декор.
В итоге я пришла к выводу, что для сдачи в аренду мне стоит купить однушку в относительно новом доме, где большинство жильцов уже заехали и закончили ремонт. Моими главными критериями стали:
- Локация: верхняя часть города, Бостандыкский район.
- Устоявшаяся инфраструктура: рядом с квартирой должны быть школы, детсады, парки, скверы, парковки, остановки общественного транспорта.
- Метраж: не меньше 40—45 м² для однокомнатной квартиры.
Я начала искать свой вариант.
Какую квартиру я выбрала
Я посмотрела рынок недвижимости под свой бюджет и решила купить квартиру с черновой отделкой в уже сданном доме. Ремонт я планировала сделать самостоятельно и по своему вкусу, чтобы сдавать квартиру более платежеспособной публике. С «чужим» ремонтом квартиры стоили дороже, и, главное, я не могла быть уверена в качестве произведенных работ.
Цена и дополнительные расходы. Квартиру, которая меня заинтересовала, продавали за 16 231 600 KZT (2 951 200 Р).
У меня было 9 570 000 KZT (1 740 000 Р) накоплений, также я взяла в кредит на шесть лет под 5,3% еще 9 492 723 KZT (1 725 949 Р). Выбрала дифференцированные платежи, когда каждый следующий меньше предыдущего. Первый платеж — 170 075 KZT (30 922 Р), последний — 132 409 KZT (24 074 Р).
Кроме платы за саму квартиру у меня появились дополнительные расходы:
- Оценка приобретаемой недвижимости — 10 000 KZT (1818 Р).
- Комиссия за организацию займа — 1% от выданной суммы, или около 100 000 KZT (18 181 Р).
- Добровольное страхование залога по тарифу 0,12% от страховой суммы, 12 530 KZT (2278 Р). Страховку нужно было продлевать каждый год.
- Добровольное титульное страхование — это риск утраты права собственности на имущество. Тариф — 0,14% от страховой суммы, 14 618 KZT (2657 Р). Страховку нужно было продлевать ежегодно в течение трех лет.
Дом и квартира. Моя инвестиционная квартира представляла из себя голую коробку 47,3 м² в недавно построенном жилом комплексе в верхней части города, в Бостандыкском районе. Это 10-этажный ЖК «Ботанический бульвар», его сдали в эксплуатацию в 2014 году. Всего в нем 136 квартир.
Комплекс располагается в верхней, экологически чистой части Алматы в 10 минутах ходьбы пешком от Ботанического сада. Недалеко находится казахстанский центр делового сотрудничества «Атакент», где проводят промышленные, сельскохозяйственные, туристические и другие выставки и ярмарки. В доковидные времена очень многие международные мероприятия в Алматы проходили именно там. Снимать жилье участники тоже предпочитали в шаговой доступности.
В ЖК «Ботанический бульвар» закрытая территория и установлены камеры. Коммунальные платежи, включая воду, свет, электричество, — около 15 000—20 000 KZT (2727—3636 Р) в месяц в отопительный сезон, вне его — на 5000 KZT (909 Р) меньше.
Одно из достоинств комплекса — с верхних этажей из окон на юг открывается панорамный вид на горы и один из крупнейших парков отдыха — Ботанический сад. С северной стороны как на ладони видна центральная часть города.
Был и минус: ремонт пришлось делать с нуля.
В среднем такую квартиру после ремонта на тот момент можно было сдать за 150 000 KZT (27 272 Р) в месяц. Это было больше арендной платы во вторичке. По моим подсчетам, окупить квартиру получилось бы за 10—12 лет.
Ремонт и обустройство
Я оставила на ремонт часть денег с депозита — примерно 10 500 $ (703 500 Р). Мне нужно было превратить голые стены в уютную квартиру для проживания.
Перед ремонтом я смотрела различные визуализации квартир-студий в интернете и в целом имела общее представление о том, что хочу видеть в итоге. Планировала получить студию-светофор — в зелено-красной гамме, которую бы разбавляли желто-бежево-коричневые, успокаивающе-умиротворяющие тона.
Я не стала обращаться в дизайн-студии с конским ценником, а позвонила знакомому архитектору-профессионалу. Он сделал оценку, замеры и разработал дизайн-проект. Подобная работа стоит 50—100 $ (3350—6700 Р) за м² в зависимости от сложности проекта, но знакомый не взял с меня денег.
Он же осуществлял легкий авторский надзор в ходе ремонта: советовал материалы, объяснял, на чем можно сэкономить, а на чем не стоит, контролировал, чтобы все основные строительные и отделочные работы были выполнены как надо.
Я ориентировалась на себя: то, что я не купила бы себе, не покупала и в инвестиционную квартиру. Так, я выбрала практичные и моющиеся обои от немецкого производителя, а плитку взяла испанскую. На ламинате тоже не экономила: меня предупредили, что дешевый износится раньше — придется перекладывать. Технику выбрала в среднем ценовом сегменте — уровня «Самсунг». Шкафы и кухню заказала мастеру по мебели. Кровать, стол и стулья — икеевские.
По рекомендациям знакомых я наняла чернорабочих для грязных работ, отдельно пригласила электриков, сантехников и мастера по мебели. Вот перечень задач, которые выполнили в квартире:
- Выровняли кривые бетонные стены, залили стяжку пола и уложили ламинат.
- Возвели гипсокартонные стены, поскольку изначально в квартире не было внутренних перегородок.
- Уложили плитку и подключили сантехнику.
- Развели электрику по квартире и сделали дополнительные розетки.
- Установили встраиваемую мебель — кухню и шкафы для одежды.
- Прибили фурнитуру и элементы декора, картины и прочее.
Я никому ничего не платила вперед. Оплачивала наличными только тогда, когда рабочие заканчивали свой этап. В Казахстане не принято заключать с частными мастерами письменные договоры — все основывается на устных договоренностях. Именно поэтому услуги у частников дешевле, чем у ремонтных компаний.
Считается, что заказывать ремонт квартиры под ключ выгоднее, чем нанимать специалистов по отдельности. На деле я сэкономила на лишней надстройке в лице бригадира-прораба, добавленной стоимости «на фирму» и уложилась в свой бюджет — 10 500 $ (703 500 Р).
Как я пыталась сдавать квартиру на долгий срок
Сначала я хотела сдавать квартиру в долгосрочную аренду самостоятельно. В декабре 2015 года я в первый раз выставила объявление за 130 000 KZT (23 636 Р) плюс квартплата. Арендаторы нашлись практически в тот же день. Это были парень с девушкой, которые работали вместе. Они хотели жить отдельно от родителей и ближе к месту работы. Мы заключили с ними стандартный договор на 11 месяцев, в котором был предусмотрен страховой депозит в 100 $ (6700 Р).
Ребята попросили разрешить им отдать депозит вместе со вторым платежом — сослались на большую финансовую нагрузку в преддверии новогодних праздников. Я согласилась, но через месяц, отметив Новый год, квартиранты съехали. Отъезд они объяснили так: решили купить собственное жилье и даже уже его нашли. Депозит они не выплатили, поэтому оставить его себе в качестве компенсации я не могла.
Я была неопытной и излишне доверчивой. Только спустя время я поняла, что это был преднамеренный обман: хорошая квартира на месяц и тем более на новогодние праздники всегда будет стоить дороже, чем при долговременной аренде. У меня же квартиранты сняли квартиру по цене минимум на 20% ниже рыночной на этот срок.
От таких ситуаций арендодателя может защитить только обязательный страховой депозит. Его всегда нужно брать вместе с первым арендным платежом и четко прописывать условия, при котором он возвращается. Если арендаторы нарушают условия договора, депозит остается у арендодателя.
Следующей мою квартиру сняла молодая женщина. Она честно сказала, что ее интересует среднесрочная аренда на время ремонта в ее новостройке. У меня не было других потенциальных арендаторов, и я сдала ей квартиру. В итоге девушка прожила там два с половиной месяца.
В конце апреля 2016 года я вновь опубликовала свое объявление. На него откликнулась очень деятельная женщина, которая изначально пришла на просмотр в качестве обычного квартиросъемщика, но оказалось, что она брала квартиры в субаренду — у хозяев арендовала на долгий срок, а сама сдавала их посуточно третьим лицам. У нее уже было пять-шесть квартир, и свой пул дама собиралась довести до десяти. Моя студия заинтересовала ее за счет локации и разумной цены.
Как я решила сдать квартиру в субаренду
Я боялась субаренды: казалось, что мою квартиру просто уделают люди, которых я даже не буду знать, и я никак не смогу на них повлиять. Но я была очень занята на основной работе, и искать арендаторов каждые месяц-два было некогда. Я решила рискнуть.
Субарендатор была настойчивой и убедительной: она предложила платить мне те же самые 130 000 KZT (23 636 Р), но с включенными коммунальными услугами. В отопительный сезон я платила за коммуналку около 15 000—20 000 KZT (2727—3636 Р), а летом — на 5000 KZT (909 Р) меньше. Цена аренды получалась ниже рыночной на 10—12%. Но субарендатор гарантировала стабильные ежемесячные выплаты, чистоту и порядок, поэтому я согласилась.
При сдаче квартиры в субаренду заключаются два договора: с собственником с правом на пересдачу и с третьей стороной — конечным бенефициаром-арендатором. Я взяла готовый шаблон, в котором указывались стандартные пункты: срок действия договора, размер и сроки оплаты, условия внесения коммунальных платежей. В акте описала все имущество, которое было в квартире. Первый договор субаренды мы подписали на 11 месяцев с возможностью пролонгации.
Субарендатор принесла в квартиру принадлежности для кухни, спальни и ванной. Все было в красно-зеленой гамме, поэтому квартира стала уютнее.
Первые полгода я каждый месяц проверяла свое имущество. Перед визитом всегда предупреждала и приходила в пересменку, когда одни гости уже выехали, а другие еще не заселились.
Соседи на моих жильцов не жаловались. Раза два они выходили на меня, поскольку хотели напрямую снять квартиру для своих родственников, но я отправляла их к субарендатору.
По договору субарендатор должна была поддерживать студию в приличном состоянии, что и делала: например, когда потек кран, вызвала сантехника, потом уладила проблему с электропроводкой и установила блокиратор для окна. Но делать полноценный ремонт она не была обязана, и со временем квартира все же стала ветшать: ободрались обои, чаще стали возникать проблемы по сантехническо-электрической части.
Также субарендатор регулярно продавливала меня улучшать студию: я дважды меняла кровать с матрасом, единожды — стиральную машину, так как клинеру было неудобно два раза стирать постельное белье и полотенца в моей небольшой машине на 3,5 кг, и меня попросили купить новую, на 6 кг. Также я поменяла стол со стульями на более современные с точки зрения субарендатора. Все изменения оплачивала я.
Я стабильно получала от субарендатора 130 000 KZT (23 636 Р) ежемесячно. Она платила вовремя — переводила деньги на карту, иногда отдавала наличными. Если брать среднерыночную стоимость, примерно столько же я получала бы, если бы сдавала квартиру сама на длительный срок с возможными простоями между арендаторами. Но с субарендой простоев у меня не было, и на тот момент она оказалась для меня вполне выгодной. Квартира пользовалась спросом, субарендатор тоже была довольна, и мы неоднократно продлевали договор.
Но года через три мне случайно попался на глаза договор с субарендатором, который гость оставил на столе при выезде. Оказалось, он заключил его на 18 дней и заплатил 180 000 KZT (32 727 Р). Получалось, что субарендатор сдавала мою квартиру за 10 000 KZT (1818 Р) в сутки и за две с половиной недели зарабатывала в полтора раза больше, чем я за месяц!
Я понимала, что субарендатор снимает мою квартиру именно для того, чтобы потом пересдать ее по более выгодной цене и получить свою прибыль. При этом она делала то, что я не могла или не очень хотела делать: давала объявления, отвечала на звонки, показывала квартиру, организовывала уборку и обслуживание. Но при этом собственником квартиры была я, и я купила ее за немалые деньги.
Как я снова стала сдавать квартиру на долгий срок
В марте 2020 года наступил локдаун, и все изменилось. Туристов, гостей, командированных, которые составляли широкую прослойку арендаторов, не стало. Бизнес начал стремительно сдуваться. Мне повезло, что в моей квартире на тот момент жил сотрудник иностранной миссии: он не смог вылететь на родину и вынужден был остаться в нашем городе еще на четыре месяца. Но цены на аренду стали стремительно падать.
Чтобы иметь хоть какой-то доход и оплачивать коммунальные услуги, мне пришлось согласиться снизить квартплату с 130 000 KZT (23 636 Р) до 70 000 KZT (12 727 Р). Изначально я планировала, что сумма аренды будет на 70—80% покрывать ипотеку, но полгода моя квартира работала практически «за еду», а я продолжила выплачивать большую часть кредита из личных денег.
В феврале 2021 года я закрыла ипотеку. Рынок аренды стал постепенно восстанавливаться и возвращаться к допандемийному уровню. В связи с отложенным спросом появился чуть ли не новый класс квартиросъемщиков: люди начали активно продавать-покупать-ремонтировать свои квартиры и дома и на этот период нуждались в среднесрочном съеме на три-шесть месяцев. Но мой субарендатор уже не хотела платить рыночную цену и ссылалась на недостаточную собственную прибыль. Становилось очевидно, что наше сотрудничество исчерпало себя. Через несколько месяцев мы закончили наши долгие взаимоотношения. Всего мы проработали вместе больше пяти лет.
Я привела квартиру в порядок: рабочие сделали косметический ремонт, починили сломанный раздвижной диван и кровать, подклеили обои, поменяли дверной замок и смеситель в ванной, подкрутили розетки и все, что разболталось или требовало регулировки, в том числе декор на стенах. Еще я сделала поверку счетчиков воды.
Также я купила два комплекта постельного белья, покрывала, подушки, одеяла, полотенца в расчете на двух человек, кастрюли, сковородку, чайник, тарелки, миски, ложки-поварешки, вилки, ножи и ведро со шваброй. Прежние вещи уже поизносились или были не мои, а субарендатора. На ремонт и новые предметы ушло около 150 000 KZT (27 272 Р).
Потом я пошла по стандартной схеме и дала объявление на сайт «Крыша» следующего содержания:
«Сдается прекрасная уютная квартира-студия в верхней части города, которая будет удобна для одного работающего человека или семейной пары, без животных. Срок — от шести месяцев. Заключается договор, есть обязательный возвратный депозит. В субаренду не сдается».
Звонков было много, я отобрала несколько подходящих кандидатур. На просмотрах кто-то не понравился мне, а кого-то не устроила квартира. В итоге спустя неделю я сдала квартиру на полгода работающей девушке 25 лет. Так как цены на аренду выросли, за месяц я уже получала 180 000 KZT (32 727 Р). Коммунальные услуги оплачивала арендатор.
Я учла свои ошибки и сразу взяла гарантийный депозит — 50% от суммы аренды за один месяц, то есть 90 000 KZT (16 363 Р). Если арендатор по любой причине съедет раньше срока, депозит останется у меня — это прописано в договоре. Если она съедет позже шести месяцев, и квартира останется в целости и сохранности, я полностью верну залог.
В 2022 году сдавать квартиру в долгосрочную аренду оказалось для меня выгоднее и удобнее: выросли цены на рынке, и я не теряю деньги на посредничестве второй стороны. Кроме этого, сама все регулирую и контролирую. Правда, приходится тратить личное время, но это меньшее из зол.
Финансовая сторона
Я закрыла ипотеку через шесть лет. Проценты по кредиту — 1 442 384 KZT (262 251 Р) — отбила за год.
Вот сколько я вложила в квартиру:
- Первоначальный взнос — 9 570 000 KZT (1 740 000 Р), его я накопила на депозите.
- Ремонт и обустройство — 1 950 000 KZT (354 545 Р).
- Текущие расходы — 150 000 KZT (27 272 Р).
За шесть лет я заработала 9 000 000 KZT (1 636 363 Р): взяла в кредит 9 492 723 KZT (1 725 949 Р) и полностью отбила их. Сейчас квартира работает на меня вчистую, и я уже получаю прибыль.
Что надо знать, если хотите сдавать квартиру в субаренду
Квартира. Для субаренды хорошо подходят студии — они напоминают гостиничный номер, только более удобный и комфортный: есть кухня с плитой, холодильник, необходимая посуда и принадлежности, стиральная машина. Получается дешевле проживания в отеле.
Еще один беспроигрышный вариант для любых категорий — однокомнатная квартира с отдельной кухней. Метраж — 30 или 40 м² — особого значения не имеет, жилье такого типа может сдаваться почти по одной и той же цене. С ростом площади, как правило, доходность падает, то есть сумма, потраченная на приобретение двушки или трешки, вряд ли отобьется в прямой пропорции при сдаче в аренду.
Ремонт. Лучше классика: чистая и ухоженная квартира среднего уровня без вычурного дизайна всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в правильном месте.
Принято считать, что сдача недвижимости в субаренду — это пассивный доход. Это верно только отчасти. Целесообразно иметь резервный фонд и отчислять в него 10% от прибыли за год. Эти деньги можно — и, скорее всего, придется — тратить на последующий ремонт недвижимости, замену мебели, техники, аксессуаров.
Договор. Исходя из своего опыта, я бы порекомендовала заключать договор с субарендатором не менее, чем на 11 месяцев и предусмотреть, что вы можете его пролонгировать с учетом конъюнктуры рынка по актуальной цене.
Цена. На стоимость влияет сам рынок — то, насколько он насыщен или перегружен в данный момент. Логично будет оценить, за сколько сдаются аналогичные варианты в вашем районе, и учесть скидку в размере 10% от цены на торг и долговременные отношения с субарендатором. Сумму следует зафиксировать в договоре.
Правила. Не надо дружить с субарендаторами, иначе они могут сесть вам на шею. Разумно представлять, что вы — работодатель, а ваш субарендатор — работник, которому вы даете возможность получить неплохой доход. Поэтому отношения должны быть партнерские, по принципу win-win.
Субаренда — рискованный вид бизнеса. Лучше продумать, как вы будете все контролировать и решать проблемы, а потом зафиксировать это в договоре. Например, прописать, что прекратите сотрудничество, если субарендатор задержит оплату больше чем на три дня, или указать, что гости не могут курить в квартире и жить с домашними животными.
Депозит. Его следует обязательно брать в день заключения договора вместе с первым арендным платежом. Если гости что-то сломают или испортят, с этих денег получится компенсировать ущерб. На практике депозит не превышает сумму ежемесячного платежа, поэтому серьезный ущерб он не возместит, однако в любом случае дисциплинирует квартиросъемщиков.
Сдача жилья в субаренду постоянному партнеру-субарендатору может иметь для собственника больше преимуществ, если вы хотите получать стабильный ежемесячный доход. Но при этом он, как правило, будет ниже того, что вы сможете получить самостоятельно.
Плюсы и минусы. При субаренде не нужно отвечать на звонки, заниматься сдачей и клинингом квартиры самому. Но заработок при этом будет ниже, чем если бы вы сдавали квартиру сами.
Самостоятельно сдавать жилье посуточно сложно, если у вас есть постоянная работа, на которой вы заняты целый день.
Те, кто много лет работает в этом бизнесе, говорят: сдавать жилье посуточно выгодно, если у вас есть пул минимум в 10 квартир, которые вы предварительно взяли в длительную субаренду. Таким образом в течение нескольких лет можно заработать собственный капитал и инвестировать его в покупку собственной недвижимости.
Хотите написать такую статью для Т—Ж? Любой процесс, в котором в каком-то виде участвуют деньги, можно превратить в тему для Тинькофф Журнала. Прочитайте наш мануал для авторов и приносите заявку на статью.
Цена посуточной аренды квартиры в Москве за год выросла на 9% — в 2022 средняя цена составляет 3 700 ₽ в сутки. Недвижимость сдают владельцы и арендаторы — по договору субаренды. Расскажем, как организовать процесс и заработать на аренде квартир посуточно.
Содержание:
- Что такое субаренда
- Как правильно оформить субаренду
- Как искать клиентов
- Сколько придется потратить
- Сколько можно заработать
- Риски бизнеса на субаренде
Что такое субаренда
Субаренда — это сдача внаем арендованной недвижимости. Владелец квартиры сдает ее на длительный срок, а арендатор — пересдает посуточно. Это легальный бизнес, но нужно получить согласие собственника на пересдачу, заключить договоры с хозяином и субарендаторами, платить налоги.
Чаще всего жилье на сутки снимают командировочные, туристы и влюбленные пары. Зарабатывать на посуточной субаренде квартир может ИП, самозанятый или агентство недвижимости.
Как сдавать жилье посуточно
Для справки
В субаренду можно сдать квартиру, комнату, студию, дом, торговую площадь, офис, дачу, гараж, машино-место. Но для самозанятых есть ограничения — они могут заниматься только арендой жилья. Если планируете сдавать нежилую недвижимость, оформите ИП или ООО.
Как правильно оформить субаренду
Заключить договор с собственником. Если квартиру снимает юрлицо — заключают договор аренды; если ИП, самозанятый или частник — договор найма. Документ подписывают все собственники квартиры, иначе его можно опротестовать, а жильца — заставить съехать.Как заключить договор, чтобы избежать повышения арендной платы
Для справки
Чтобы установить число собственников и их ФИО, заказывают выписку из ЕГРН. Для этого нужно знать кадастровый номер квартиры. Выписку можно заказать на
«Госуслугах» или сайте Росреестра. Услуга стоит 350 ₽.
Договор аренды можно составить произвольно, но нужно включить обязательные пункты.
- Адрес и вид объекта недвижимости — можно использовать формулировку «однокомнатная квартира расположена по адресу…».
- Согласие собственника на субаренду. Надо указать, что хозяин не возражает против пересдачи квартиры.
- Оплата найма и коммуналки. В договоре расписывают срок и размер оплаты, а также способ перечисления. Указывают санкции за просрочку.
- Срок аренды. Договор лучше заключить на срок до 12 месяцев, иначе документ придется регистрировать в Росреестре и платить госпошлину 2 000 ₽.
- Состояние квартиры, мебели и бытовой техники. Нужно подробно описать, в каком состоянии находится жилье, перечислить имущество и указать недостатки. Тогда собственник не сможет предъявить надуманные претензии и потребовать компенсацию за несуществующий ущерб.
- Ответственность сторон за нанесенный ущерб. Обычно она ложится на арендатора: если квартиранты разобью раковину или сломают дверь, жилец обязан отремонтировать имущество собственника.
- Условия расторжения договора. Этот пункт не может противоречить статье о расторжении договора найма жилого помещения.
Договор аренды заключают письменно в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Чтобы внести изменения в текст, например, увеличить арендную плату, составляют допсоглашение. Если договор найма зарегистрировали в Росреестре, допсоглашение тоже нужно регистрировать.
Заключить договор с квартирантами. Арендатор заключает с жильцами договор поднайма жилья — его текст аналогичен договору с собственником. Но дополнительно в документе прописывают сведения о владельце квартиры. Срок договора поднайма
не может превышать срок действия договора с собственником.
Для справки
Квартиру и имущество желательно застраховать. Если случится пожар, взрыв газа, протечка труб, или квартиранты затопят соседей, убытки хозяевам компенсирует страховая компания.
Заплатить налоги. Если субарендой занимается ИП или ООО, бизнесмен отчитывается о доходах и уплачивает налог, согласно налоговому режиму. Например, ИП на УСН уплачивает 6% от дохода и фиксированные страховые взносы.
Если квартиру посуточно сдает самозанятый, он фиксирует поступление денег в приложении «Мой налог». С дохода самозанятый платит:
- 4% — если сдает жилье частнику;
- 6% — если жилье арендует организация.
Страховые взносы самозанятый уплачивает добровольно. Как самозанятому принимать оплату с клиентов
Как искать клиентов
Сервисы бронирования. Самый простой способ — разместить объявление в специальном сервисе, например, на «Авито», «Юле», «Суточно.ру», «Циане», «Островке», TVIL или Bronevik.
Некоторые сервисы взимают плату за размещение. Например, на «Суточно.ру» комиссия составляет 15% от суммы бронирования.
Какую информацию нужно указать в объявлении:
- Цена за сутки и возможные скидки при длительном бронировании.
- Улица и номер дома.
- Этаж.
- Число спальных мест.
- Мебель и бытовая техника.
- Постельное белье, полотенца, посуда, банный халат, тапочки — входят ли в стоимость или предоставляются за доплату.
- Условия проживания. Например, нельзя с животными, курить в квартире и устраивать вечеринки.
- Время заселения и выселения. Обычно заселяют с 14:00, а выехать необходимо до 12:00. Иногда возможно раннее заселение.
- Залог и сумма.
Помимо текста, нужны качественные фото квартиры. Они вызывают доверие у потенциальных клиентов и повышают привлекательность жилья.
Отправить потенциальному клиенту коммерческое предложение, рассказав об условиях сотрудничества и приложив фото квартиры.
Если компания регулярно отправляет сотрудников в командировку, и руководителя устраивают ваши условия, он будет арендовать жилье для сотрудников.
Сколько придется потратить
Разовые вложения. Иногда собственники просят внести залог или сдают квартиру через риелтора, услуги которого оплачивает арендатор. Например, квартиру в Санкт-Петербурге на длительный срок сдают за 16 000 ₽ в месяц. Также арендатору надо внести залог и заплатить комиссию — от 30 до 100% стоимости аренды за месяц.
Чтобы квартира была комфортной и удобной, нужно потратиться на ее обустройство. Сумма вложений в бизнес на субаренде зависит от первоначального состояния жилья, имеющихся мебели и техники.
Если арендатор нашел квартиру в идеальном состоянии, купить придется только постельное белье и полотенца. Их количество зависит от спальных мест: на одно нужно 2-3 комплекта.
В однокомнатную квартиру можно заселить до 4 человек, например, семью с двумя детьми. Значит, нужно купить от 8 комплектов постельного белья для четырех односпальных кроватей или от 4 комплектов — для двух двуспальных. Кроме этого, нужно минимум 8 банных полотенец и 8 полотенец для рук.
Мы нашли недорогой комплект односпального белья за 2 203 ₽. За 8 комплектов нужно заплатить 17 624 ₽. Восемь банных полотенец нашли за 2 792 ₽. Махровые полотенца для лица и рук чуть дешевле — 8 штук можно купить за 2 112 ₽.
Разовые расходы на однушку в Санкт-Петербурге при четырехместном размещении
Ежемесячные расходы. Субарендатор оплачивает комуслуги и интернет, покупает расходные материалы: стиральный порошок, чистящие средства, салфетки, туалетную бумагу, мыло.
Средняя сумма коммунальных платежей за квартиру в Санкт-Петербурге
составляет 6 600 ₽ в месяц. Еще придется оплачивать интернет — провайдеры Питера предлагают тарифы от 200 до 2 000 ₽ в месяц. Для расчетов используем среднее значение — 1 000 ₽.
Стиральный порошок Ariel весом 2,2 кг можно купить за 102 ₽. Даже при ежедневной стирке постельного белья такой пачки хватит на месяц. Упаковки универсального чистящего порошка Sarma по цене 68 ₽ в среднем хватает на неделю. За месяц на чистящее средство придется потратить от 270 ₽.
Жидкость для мытья посуды объемом 0,5 л должно хватить на месяц или дольше. Но некоторые жильцы прихватывают средство с собой. Поэтому в расходы лучше заложить 4 флакона антибактериального геля Synergetic. Общий расход составляет 540 ₽.
На салфетки, туалетную бумагу, мыло заложим еще 1 000 ₽ и рассчитаем общие расходы за месяц.
Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге
Сколько можно заработать
Общий доход. Квартиру в центре Петербурга можно сдавать от 1 500 ₽ в сутки — выручка за месяц составит от 45 000 ₽.
Чистая прибыль. Чтобы ее рассчитать, нужно из дохода вычесть налог. Например, самозанятый платит 4%, если получает деньги от частных клиентов. Сумма налога за месяц составит: 45 000 × 4% = 1 800 ₽.
Затем из дохода нужно вычесть налог и регулярные месячные расходы: 45 000 — 1 800 — 25 512 = 17 688 ₽ — столько в месяц можно заработать на суточной сдаче квартиры. Если сдавать в субаренду одновременно 5 квартир, ежемесячный доход составит: 17 688 × 5 = 88 440 ₽.
Риски бизнеса на субаренде
Постояльцы могут испортить или украсть вещи. Если жильцы сломали кран в ванной, придется купить и поставить новый. Все расходы обязаны возместить квартиранты.
Чтобы обезопасить себя от неуплаты, с арендаторов при заселении берут страховой депозит. Например, клиент снимает квартиру за 1 500 ₽ на сутки. Дополнительно с него берут 3 000 ₽. Если при выселении квартира в порядке, деньги возвращают полностью.
Однако значительные повреждения депозит не покроет. Например, квартиранты разбили окно или выломали входную дверь. Тогда нужно требовать возмещения ущерба: сначала попробовать договориться, если не поможет — подавать в суд.
Жильцы доставляют неудобство соседям. Если квартиранты устроят шумное застолье, соседи вызовут полицию или пожалуются хозяевам. После этого собственник может расторгнуть договор аренды или найма.
Чтобы этого не произошло:
- укажите в объявлении, что в квартире нельзя шуметь;
- поинтересуйтесь, зачем клиенты снимают квартиру;
- предупредите квартирантов — за шум в ночное время выселяют без возврата уплаченных денег;
- оставьте соседям свой номер и попросите позвонить, если возникнут проблемы с постояльцами.
Квартиранты отказываются платить. Чтобы не остаться без денег, нужно брать плату вперед за весь срок проживания. Кроме этого, можно отсеять неблагонадежных жильцов с помощью приложений Truecaller или NumBuster. Во время звонка оно показывает, как абонент записан в телефонных книгах других людей. Например, абонентов из черного списка часто называют «не платит» или «мошенник».
Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!
Ирина Егорова, узнала, как сдавать жилье в аренду посуточно
16 марта 2023 г.
Хитрая Елизавета сняла две квартиры на долгий срок и сдавала их в субаренду посуточно без ведома хозяев. Когда обман раскрылся, собственники подали на неё в суд. В итоге Елизавета отдала им все вырученные от субаренды деньги. Рассказываем, в чём она ошиблась и как сдавать жильё в субаренду не нарушая закон.
Что такое субаренда жилья
Это один из видов коммерческой деятельности. Один гражданин арендует у другого дом или квартиру на долгий срок и сдаёт жильё третьим лицам на своих условиях. Для собственника это удобно тем, что ему не надо тратить время на поиск жильцов и приведение квартиру в порядок. Он просто получает ежемесячные платежи и, время от времени, наведывается в квартиру с проверками.
Арендатор же таким образом зарабатывает деньги. Он ищет жильцов, отвечает за их комфорт, за чистоту и порядок на арендованной площади. Снимая квартиру по одной цене, он сдаёт её по другой. Разница покрывает операционные расходы и приносит прибыль.
Выгодно ли сдавать жильё в субаренду
Это зависит от состояния рынка найма жилья. В марте 2023 года, однокомнатную квартиру на юго-западе Москвы можно снять на долгий срок за 30 000 рублей. В посуточном найме за похожу квартиру потребует, в среднем, 3 000 рублей в сутки. В идеальном случае, если сдавать посуточно без простоев, арендатор выручит за месяц 90 000 рублей. Из них 30 000 он отдаст собственнику жилья. Ещё какая-то часть уйдёт на операционные расходы: оплата труда клинеров, ремонт или покупку мебели/ бытовой техники для жилья, продвижение объявлений в интернете. Остаток выручки арендатор заберёт себе. Это примерно 50-55 тыс. рублей.
Но в реальности доход будет меньше, потому что рынок посуточной аренды колеблется и доход арендатора зависит от:
- расположения жилья;
- его состояния;
- сезона;
- балансом спроса и предложения на рынке.
Люди, которые зарабатывают действительно хорошие деньги на субаренде, редко работают только с одним объектом. Обычно у них есть пул квартир в разных районах города. Сами же они выполняют работу сродни риэлторской: договариваются с собственниками жилья, ищут и завлекают клиентов, составляют договоры, следят за вселением и выселением, за состоянием жилья, нанимают клинеров для наведения порядка во время пересменок и так далее. Это серьёзный труд на полный рабочий день и он требует серьёзной отдачи. Однако при должном уровне коммерческого чутья и банального упорства, он способен приносить арендатору достойный доход.
Как сдавать жильё в субаренду по закону
Так как субаренда — это коммерческая деятельность направленная на извлечение прибыли, арендатор обязан платить налоги. То есть, прежде всего, он должен оформить соответствующий юридический стаус.
Для таких ситуаций, законодательство РФ предусматривает несколько схем:
- индивидуальное предпринимательство с налоговой ставкой от 6 до 15 процентов;
- самозанятость с налоговой ставкой от 4 до 6 процентов;
- физическое лицо с налоговой ставкой 13 процентов.
Подробнее о тонкостях налогообложения на рынке найма и аренды жилья можно узнать из этой статьи. Если кратко, то:
- уплата НДФЛ даёт право пользоваться налоговым вычетом на образование и лечение;
- ИП предусматривает пенсионные отчисления;
- статус самозанятого обеспечивает самую низкую налоговую ставку, но не предусматривает каких-либо социальных льгот.
Проще всего оформить статус самозанятого. Для этого достаточно зарегистрироваться на сайте «Мой налог», отправить свою фотографию и скан паспорта. Госпошлина за регистрацию не установлена — услуга бесплатна.
Индивидуальному предпринимателю придётся встать на учёт в Налоговой службе, Пенсионном фонде, Фонде социального страхования. регистрируют статус в Налоговой службе. там от вас потребуют оригиналы и копии: паспорта и ИНН. Также придётся написать два заявления: об открытии ИП и о применении специального налогового режима. Госпошлина за регистрацию ИП в 2023 году составляет 800 рублей.
Легализовав предпринимательский статус, можно приступать к поиску жилья для сдачи в субаренду. Как показывает практика, найти такое жильё не сложно. Гораздо сложнее договориться с собственниками. Как правило, к субаренде они относятся настороженно, так как опасаются за сохранность имущества.
При этом, по закону нельзя сдавать чужое жильё без согласия хозяина. Если планируете сдавать квартиру в субаренду, необходимо получить нотариально заверенное согласие собственника. если собственников больше одного, нужно получить разрешение от каждого из них.
Как составить договоры аренды и субаренды
Мы написали отдельную статью о том, как правильно заключить договор найма. Его можно использовать в качестве шаблона для договора аренды с небольшими дополнениями:
- срок аренды должен начинаться от года, с возможностью продления, чтобы собственник, передумав, не мог в любой момент выставить из квартиры ваших субарендаторов;
- обязательно добавьте пункт о том, что собственник/собственники не против субаренды со ссылкой на нотариально заверенные согласия;
- зафиксируйте возможные ситуации из-за которых собственник может поднять арендную плату, также зафиксируйте на какой процент он может её поднять;
- добавьте пункт о том, кто оплачивает текущий и капитальный ремонт и несёт ответственность за имущество.
Договор долгосрочной аренды — от года и более — регистрируют в Росреестре.
Найдя квартирантов, арендатор обязан заключить с ними договор субаренды. При этом существует несколько правил:
- арендатор не может заключить договор субаренды, чей срок превышает срок основного договора аренды;
- договор субаренды не даёт субарендатору больше прав и обязанностей, чем имеет арендатор первого порядка, то есть сдать квартиру в суб-субаренду субарендатор не может;
- по закону, за состояние квартиры отвечает арендатор первого порядка и он не может переложить эту обязанность на субарендатора;
- порядок использования жилья в договоре субаренды всегда идентичен порядку использования в договоре аренды, то есть, если аренда оформлена как на жилое помещение, сделать из него фотостудию нельзя.
Костяк договора субаренды составляют следующие обязательные пункты:
- имена и паспортные данные сторон;
- описание предмета договора;
- срок субаренды в днях;
- точное указание времени заезда и выезда;
- сохранность квартиры и находящегося в ней имущества;
- стоимость аренды из расчёта рублей в сутки;
- оплата коммунальных услуг в случае их употребления сверх указанной нормы.
Риски субаренды
Субаренда — нервный бизнес полный неприятных сюрпризов. Помимо вполне очевидных расходов на аренду, коммунальные услуги, рекламу, обустройство и поддержание жилья, могут внезапно возникнуть и незапланированные траты. Например, устранение последствий потопа, ремонт жилья после пребывания буйных гостей и так далее.
При этом у арендатора нет чётких гарантий того, что квартира не будет простаивать без жильцов. А это тоже потеря денег. Да, субаренда может принести доход. Но если не готовы трудиться практически без выходных, постоянно подстраиваться под ритм жильцов, договариваться с хозяевами и покрывать внезапные убытки, лучше не приходить в этот бизнес.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Субаренда — неплохой способ начать зарабатывать на своем небольшом деле. В этой статье расскажем, как это сделать.
Субаренда — законная схема, при которой вы берёте у собственника в управление его недвижимость (коммерческую или жилую), находите арендатора, заключаете договор аренды и занимаетесь всеми организационными моментами по аренде — платите коммунальные платежи, напоминаете арендатору об оплате, и получаете за это процент от прибыли. Если вы захотите снять жилье, скажем, в Санкт-Петербурге, в 80% случаев будете иметь дело с Субарендатором, а не с Собственником.
Собственникам такая схема тоже выгодна — они заключают договор с субарендатором сразу на 3-5 лет, и им не нужно постоянно держать во внимании вопросы с арендаторами.
Как зарабатывать на субаренде
Самый простой способ получать доход от субаренды — найти клиента на длительную аренду, заложив туда свою прибыль.
Другая стратегия — сдача комнат по отдельности на длительный срок.
Если вы возьмёте в Субаренду 3-4 комнатную квартиру по цене, например, 35 000 руб. в месяц (средняя цена в г. Санкт- Петербург) и сдадите её по отдельным комнатам, например по 15 000 руб. за каждую, то вы получите стабильный пассивный доход в 10 тысяч рублей в месяц.
10 тысяч — небольшая сумма, если мыслить одной такой квартирой. Но вы можете сдавать сразу несколько таких квартир и иметь стабильный заработок. Обычно клиенты проживающие в комнатах- это:
- молодые люди от 20 до 35 лет, которые учатся или работают и пока не могут себе позволить съем отдельной квартиры;
- молодые пары, которые только начинают самостоятельную жизнь;
- специалисты, которые проводят большую часть жизни на работе и не видят смысла переплачивать за отдельное жильё
- молодые люди, которые ждут, пока достроится их квартира.
Чаще всего это приличные люди, которые хотят жить максимально комфортно за минимальные деньги.
Риски при субаренде
1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)
2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры. Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы. Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.
3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.
Обязательно заключайте договор с жильцами, фотографируйте их паспорт, узнавайте о месте работы, берите залог за сохранность имущества. Не лишнем будет пообщаться хотя бы 10 минут, чтобы понять, что за человек перед вами. Если случилось так, что жилец начал вести себя неадекватно — вы имеете полное право расторгнуть с ним договор.
4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.
Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.
5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом. Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу. Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.
Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.
Как начать зарабатывать на субаренде
1. Оформите ИП или зарегистрируйтесь как самозанятый. Для ведения такой деятельности вы можете оформить ИП (доход минус расход). В Санкт-Петербурге сумма налога составит 7% за вычетом всех расходов. В других городах и регионах России сумма налога может варьироваться от 3 до 7%. Самозанятые платят 4% налогов со всех операций.
2. Изучите рынок. Важно понять, будет ли предложение пользоваться спросом в вашем городе. Для этого можно применить небольшую хитрость:
Составьте объявление по своему городу о сдаче комнаты, используя фотографии своей квартиры, квартиры ваших знакомых или родственников. Разместите свое объявление на нескольких сайтах аренды недвижимости, популярных в вашем городе. В Москве, например, это Циан и Авито.
Пример объявления:
Сдам комнату в 3-комнатной квартире. Все комнаты сдаются. В 2 комнатах уже живут: девушка и молодая семейная пара. Приличные, живут давно. Метро Автово всего 7 минуты пешком. Рядом всё необходимое. Хороший тихий район. В подъезде чисто. В квартире есть всё необходимое для комфортного проживания: евро ремонт, вся необходимая мебель, сан-узел раздельный (кафель), кухня 15 кв.м полностью укомплектованная, стиральная и посудомоечная машины, чистый подъезд и лифт. Залог можно разбить на 2 платежа.
Если у вас есть звонки (от 1 до 3 звонков в день- это нормально), то можно сказать, что в вашем городе есть спрос.
3. Обратите внимание на сезонность. В некоторых городах она влияет на стоимость аренды недвижимости. Для получения такой информации вы можете обратиться к нескольким агентам недвижимости. Если вы угостите их чашечкой кофе, они с удовольствием поделятся с вами ценной информацией.
4. Найдите подходящий объект. Для этого можете воспользоваться популярными сайтами по сдаче недвижимости для бесплатного поиска или привлечь агентов, если вы готовы оплатить их услуги (в разных городах России стоимость агентского вознаграждения разная).
5. Отрепетируйте переговоры с Собственником. Постарайтесь донести до него все выгоды от работы с вами. Например:
- Мы берём вашу квартиру в Управление. Полностью отвечаем за неё и следим за порядком. Гарантируем долгосрочное сотрудничество.
- Все наши жильцы живут у нас долго. Средний срок проживания 7-8 месяцев. Многие живут у нас год или два. Самый маленький срок проживания- 3 месяца.
- Мы всегда платим день в день в первой половине дня долгие годы.
- Все Коммунальные Услуги мы оплачиваем вовремя. Вам предоставляем фотографии оплаченных квитанций каждый месяц. Или вы можете оплачивать квитанции сами, полностью контролируя ситуацию. Мы будем перечислять вам деньги заранее.
- В каждой комнате у нас проживает 1, максимум 2 человека. Чаще 1. Такое же количество людей будет у вас проживать и в случае, если заселится семья. Мы сами заинтересованы в проживании минимального количества человек, так как полностью несем ответственность за чистоту и сохранность вашей квартиры.
- Во всех наших квартирах не курят. Это наказывается большими штрафами и выселением.
- Все наши жильцы проживают без детей и животных, что обеспечивает меньший износ квартиры.
- Во всех наших квартирах соблюдается и поддерживается чистота.
6. Рассчитайте предварительную доходность объекта. Пример расчета доходности объекта разобран выше в данной статье.
7. Проведите переговоры с 10-15 собственниками.
8. Подпишите договор на аренду объекта с тем собственником, который готов с вами сотрудничать и чья квартира подходит под ваши цели. В договоре обязательно должен быть прописан пункт, разрешающий субаренду. е
9. Подготовьте объект. Наведите порядок. В каждой комнате должно быть спальное место и шкаф для вещей, чтобы вашим арендаторам было комфортно.
10. Найдите подходящих клиентов. Просто разместите объявления на тех же популярных ресурсах. При звонках потенциальных арендаторов, обращайте внимание клиента на то, что вы не агент (не нужно платить дополнительных комиссий). Вы — доверенное лицо собственника. Все документы, естественно, предоставляются на подписании Договора.
11. Заключите Договор аренды с подходящими арендаторами. В Договоре обязательно пропишите ответственность арендатора за сохранность имущества и штрафы за проживание с животными или за курение в квартире, а также право расторгнуть договор в одностороннем порядке за несоблюдение условий.
12. Грамотно Управляйте доходным объектом. В срок оплачивайте аренду и коммунальные услуги, раз в месяц проверяйте чистоту и техническое состояние квартиры, при небольших поломках сразу вызывайте мастеров.
