Есть три обстоятельства, которые нужно доказать, чтобы привлечь управляющую организацию к ответственности за нарушение закона о защите конкуренции. Часто компании о них не знают, поэтому проигрывают суды. Узнайте подробности в сегодняшней статье.
Как управляющей компании не нарушить закон о защите конкуренции
Три условия нарушения управляющей организацией № 135-ФЗ
Чтобы привлечь управляющую организацию по ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», суд должен установить у неё:
- наличие статуса хозяйствующего объекта,
- доминирующее положение на рынке,
- факт злоупотребления этим положением.
Этого не учли антимонопольный орган и два суда, когда признали управляющую организацию злоупотребившей доминирующим положением на рынке. Злоупотребление проявилось в том, что УО отказалась пустить одного оператора к размещённому в домах оборудованию связи. В это же время другие операторы связи доступ к оборудованию имели.
Антимонопольный орган выдал УО предписание, а управляющая компания обратилась в суд, потому что сочла решение и предписание ФАС незаконными.
Суд первой инстанции встал на сторону управляющей организации. Он посчитал, что у ФАС не было оснований признать управляющую компанию самостоятельным хозяйствующим субъектом, потому что при управлении МКД компания действует в интересах собственников помещений и не может разрешать вопрос о размещении оборудования третьих лиц в отсутствие решения собственников.
Следующие два суда выиграл оператор связи. Оказалось, что управляющую компанию в этом случае можно всё-таки считать самостоятельным хозяйствующим субъектом. Основание – у УО есть заключённые с операторами связи договоры о возмездном размещении оборудования в МКД.
Управляющая организация не допустила оператора связи к оборудованию и тем самым нарушила положения Жилищного кодекса РФ, № 126-ФЗ и постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. Это нарушение и считается злоупотреблением доминирующим положением.
Завершающей инстанцией в споре управляющей организации и оператора связи стал Верховный суд РФ. Он встал на сторону УО – подтвердил, что в некоторых случаях действия организации нельзя признать нарушением закона «О защите конкуренции». Объясним, почему.
Система коллективного приёма телевидения: кто платит?
Выводы Верховного суда РФ о соблюдении УО № 135-ФЗ
Одна из задач закона «О защите конкуренции» – не допустить того, чтобы возникали ситуации, когда один или несколько хозяйствующих субъектов своими действиями в одностороннем порядке воздействуют на общие условия обращения товаров на определённом рынке (п. 1 ч. 1 ст. 1, ч. 7 ст. 4 № 135-ФЗ).
Определение хозяйствующего субъекта дано в ст. 4 № 135-ФЗ. Это коммерческая или некоммерческая организация, индивидуальный предприниматель или незарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо, деятельность которых приносит им доход.
Полномочия антимонопольного органа при применении ст. 10 № 135-ФЗ заключаются в пресечении монополистической деятельности. То есть антимонопольный орган выявляет нарушения, обусловленные использованием экономического положения лицом, доминирующим на рынке.
Верховный суд РФ указал, что выводы двух последних судов о несоответствии действий управляющей организации положениям Жилищного кодекса, Закона «О связи» и постановлению Госстроя РФ № 170 не являются достаточным основанием для принятия оспариваемых решения и предписания.
Чтобы квалифицировать действия управляющей организации по ч. 1 ст. 10 Закона «О защите конкуренции», должны быть установлены следующие обстоятельства:
- наличие статуса хозяйствующего субъекта у организации;
- обладание организацией доминирующим положением на рынке;
- факт злоупотребления таким положением.
Порядок использования общего имущества МКД закреплён в главе 6 Жилищного кодекса РФ. Там же указано, решения об использовании общего имущества собственников помещений иными лицами принимает общее собрание собственников помещений. Причём принятие такого решения не должно нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 3 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Суд сделал вывод – у управляющей организации ограниченные права по пользованию и распоряжению общим имуществом МКД. УО не может самостоятельно ограничивать или открывать доступ к общему имуществу в доме. Соответственно нельзя считать управляющую организацию самостоятельным хозяйствующим субъектом в ситуации предоставления в пользование общих помещений дома.
Управляющая организация не допустила каких-либо недобросовестных действий по отношению к оператору связи. Верховный суд РФ сделал вывод, что ФАС вышла за пределы своих полномочий, когда вмешалась в спор между оператором связи и УО.
Провайдер должен платить собственникам за монтаж оборудования в МКД
Запомнить
Чтобы привлечь управляющую организацию за нарушение закона «О защите конкуренции», нужно установить у неё наличие статуса хозяйствующего объекта, разобраться, обладает ли организация доминирующим положением на рынке и злоупотребила ли она этим положением.
Хозяйствующий субъект – это коммерческая или некоммерческая организация, индивидуальный предприниматель или незарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо, деятельность которых приносит им доход.
У управляющей организации ограничены права по пользованию и распоряжению общим имуществом МКД.
Управляющая организация не имеет права самостоятельно ограничивать или открывать доступ к общему имуществу в доме.
Нельзя считать управляющую организацию самостоятельным хозяйствующим субъектом в ситуации предоставления в пользование общих помещений дома.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 836 подписчикам
Статьи по теме
Особенности взаимодействия УК с советом МКД
Вступившая в силу летом 2011 года статья 161.1 ЖК РФ, определяет условия создания, полномочия нового вида объединений собственников жилых помещений МКД — совета МКД. Что входит в компетенцию совета МК…
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
В Обзоре судебной практики ВС РФ приведено дело о споре ФАС России и управляющей компании. Антимонопольный орган выявил нарушение ч. 1 ст. 10 Закона о защите конкуренции в части злоупотребления хозяйствующим субъектом доминирующим положением на рынке оказания услуг по управлению многоквартирными домами. Нарушение выразилось в ущемлении интересов телекоммуникационной компании в виде неправомерного прекращения доступа к оборудованию связи и предоставления технической возможности использования помещений общей долевой собственности собственников многоквартирных домов.
Управляющая компания попросила признать незаконными предписания антимонопольного органа. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявления было отказано. Однако Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила названные судебные акты и удовлетворила заявленные требования.
Основанием для удовлетворения кассационной жалобы послужило в том числе то, что в силу требований ст. 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. А как было установлено судом, собственниками общего имущества многоквартирного дома не принималось решение о размещении оборудования связи хозяйствующего субъекта в местах общего пользования здания.
Поясняется, что управляющая компания, отказывая в допуске в технические помещения здания, действовала не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников имущества многоквартирного дома относительно размещения оборудования третьего лица, что соответствует положениям ст. 44, 138, 144 ЖК РФ. «Таким образом, управляющая компания в рассматриваемых правоотношениях не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом в смысле, придаваемом этому понятию положениями п. 5 ст. 4, ст. 5 и ч. 1 ст. 10 Закона о защите конкуренции. Отказ в допуске к общему имуществу многоквартирного дома в отсутствие договора или соответствующего решения общего собрания собственников о предоставлении имущества без заключения договора соответствовал действующему законодательству», – заключила коллегия.
Адвокат Михаил Красильников подчеркнул, что согласно данной правовой позиции компаниям, размещающим свое оборудование в многоквартирном доме, необходимо будет заручиться решением собственников данного дома или заключить договор на размещение с управляющей компанией. При этом юристам будет необходимо проверять договор, уточняя наличие полномочий у управляющей компании на предоставление помещений для размещения оборудования.
По его мнению, ВС РФ сделал верный вывод о том, что в этом случае управляющая компания не должна рассматриваться как самостоятельный хозяйствующий субъект. «Принятие противоположной позиции непременно повлекло бы возникновение злоупотребления в отношении собственников. Так, если бы Судебная коллегия не отменила порочное решение судов нижестоящих инстанций, любая организация могла бы использовать общее имущество многоквартирных домов в обход волеизъявления собственников», – пояснил адвокат.
Адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Марина Костина задалась вопросом, насколько принятое ВС РФ решение соответствует реальному положению дел. По ее словам, вряд ли жильцы многоквартирного дома когда-либо задумывались о необходимости принятия решения общим собранием собственников для обеспечения возможности пользования услугами связи, кабельного телевидения или интернета конкретного поставщика таких услуг. Между тем данные услуги повсеместно оказываются, и в единичных случаях управляющие компании имеют при этом необходимое волеизъявление от собственников помещений многоквартирного дома, добавила она.
«Решение о предоставлении допуска к помещениям общего пользования для размещения провайдерского оборудования принимается управляющими компаниями по своему усмотрению, тем самым ими предоставляется необоснованное преимущество определенным игрокам на рынке названных услуг, однако по логике ВС РФ их нельзя привлечь к ответственности за нарушение антимонопольного законодательства», – пояснила эксперт.
Включение в юридическую модель бизнеса управляющей компании — явление распространенное. Как правило, управленческий персонал бизнеса един и поделить его между компаниями невозможно. Это всегда приводит к необходимости поиска такого варианта управления, когда у собственника остается контроль и влияние как на весь бизнес в целом, так и на любой из его сегментов. Несмотря на хозяйственную самостоятельность каждого субъекта группы. Так и появляется общая управляющая компания. Но, как и всегда, без важных нюансов не обойтись.
Управляющая компания — это юридическое лицо любой организационно-правовой формы. По опыту экспертов taxCoach, в качестве УК могут выступать не только ООО или АО, но и кооперативы, товарищества, партнерства и даже некоммерческие организации. Как правило, УК замыкает на себе комплекс стратегических, тактических, общемаркетинговых (включая управление брендом), организационных, мотивационных и контрольных функций, а также функции научно-технической разработки и финансового управления для всех остальных субъектов Группы компаний.
Зачем нужна УК
1. Наличие потребности у всех субъектов группы компаний в общих для них вспомогательных функциях: бухгалтерских, юридических, кадровых, IT, маркетинговых и иных услугах. Их обособление в отдельной организации управленчески и экономически более выгодно, чем создание аналогичных штатных служб в каждой отдельной компании.
Чаще всего у управляемых юридических лиц нет ни своего юриста, ни бухгалтера, ни системного администратора — всем этим занимается персонал управляющей компании. Объективно, не каждый бизнес способен потянуть такой штат в каждой отдельной организации Группы. Но даже при таком варианте организационной структуры должно быть центральное звено, управляющее сотрудниками на местах.
Поэтому встречаются случаи создания функционально схожих между собой служб и в УК, и в управляемом обществе (например, при разветвленности структуры, когда отдельные общества существенно удалены друг от друга и от самой УК), однако и в этом случае УК занимается решением стратегических задач, тогда как сотрудники управляемого общества выполняют текущую работу, не требующую высокой квалификации и знания стратегического плана развития бизнеса в целом.
2. Перевод управления из плоскости «он тут самый главный, его все знают» в правовое поле. Все больше собственников хотят формализации отношений со своим бизнесом и фиксации юридических гарантий. Здесь же в качестве побуждающих причин — возможность официальных доходов в виде дивидендов, обеспечение наследования. Напрашивающийся вариант — создание единой управляющей компании, владеющей и/или управляющей остальными субъектами в группе.
3. Общая УК удобна и на случай обратной ситуации, когда собственники участвуют во всех компаниях группы, попадая даже в «реестр массовых учредителей». Помимо очевидных организационных сложностей в виде лишних собраний участников, визитов к нотариусу, в банки и контролирующие органы собственники при такой структуре увеличивают объем своей ответственности за компании, реальное управление которыми сосредоточено в иных руках (руководителя направления, например). Обособление владения через УК с юридическим разграничением зон ответственности за принимаемые решения может стать эффективным вариантом, выгодным как владельцам, так и управленцам бизнеса.
4. Возможность оперативно осуществлять управленческий учет и разрабатывать, а также корректировать ранее разработанную стратегию деятельности группы компаний в целом. Бесспорно, собственникам бизнеса необходимо обладать всей полнотой информации относительно его функционирования, финансовых результатов деятельности, степени эффективности ранее принятых управленческих решений. В этом смысле ценность прямого поступления сведений обо всех значимых событиях непосредственно в «штаб» неоценима как для собственников, так и для высшего менеджмента.
Варианты оформления отношений с УК
Регулирование взаимоотношений УК с управляемыми обществами может быть построено несколькими способами:
Во-первых, через включение УК в состав участников/акционеров управляемых компаний. В таком варианте собственники напрямую участвуют только в УК и далее их мнение и владельческий контроль транслируются посредством проработки учредительных документов компаний Группы.
Такая конструкция удобна собственникам и понятна банкам, инвесторам, контрагентам. Кроме того, корпоративная структура владения позволяет использовать ряд налоговых льгот для перераспределения прибыли в группе компаний.
Второй способ — с использованием договорных конструкций, а именно:
- договора возмездного оказания услуг (на оказание бухгалтерских, юридических и т.п. услуг);
- договора на выполнение функций единоличного исполнительного органа.
Выбор того или иного договорного инструмента зависит от ряда факторов и специфики структуры группы компаний.
Рассмотрим особенности применения каждого из договоров отдельно.
1. Договор возмездного оказания услуг
При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.
Одновременно у управляемого общества имеется свой единоличный исполнительный орган (Директор, ИП-управляющий или другая Управляющая компания, но в роли единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)), который осуществляет оперативное руководство компанией, принимает все текущие решения и отвечает за финансовый результат. Именно он значится в ЕГРЮЛ как субъект, имеющий право без доверенности действовать от имени компании.
При таком взаимодействии Е.И.О. и управляющей компании первый, по сути, иерархически выше УК, поскольку он от имени организации выступает заказчиком соответствующих услуг. Однако отдельно проработав условия устава компании, компетенцию ее органов управления можно фактически обязать Е.И.О. подчиняться распоряжениям УК.
2. Договор на выполнение функций единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)
Напомним, что возможность передачи полномочий по управлению организацией Управляющей компании предусмотрена рядом федеральных законов.
Например: п. 1, ст. 42, п.п. 2 п. 2.1. ст. 32 ФЗ об ООО: Общество вправе передать по договору осуществление полномочий своего единоличного исполнительного органа управляющему. П. 1 ст. 69 ФЗ об АО: По решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).
Условия договоров и отдельные нюансы при внедрении УК
Включение в модель бизнеса Управляющей компании помогает решить многие сложности при наличии разветвленной юридической структуры бизнеса.
Вместе с тем, учитывая реалии и тенденции налогового администрирования, нельзя обойти вопрос о том, как на управляющую компанию смотрят с этой стороны. Существенный пул рисков составляют возможные претензии в части искусственного дробления бизнеса с целью получения необоснованной налоговой выгода.
Если кратко, то основные претензии при создании УК сводятся к следующему:
- УК на УСН создана специально, чтобы оказывать услуги субъектам на ОСН и выводить часть их прибыли под свое льготное налогообложение.
- Единая УК это признак взаимозависимости и подконтрольности субъектов группы, находящихся на спец. режимах, которые прикрывают деятельность по сути одного налогоплательщика на ОСН.
Безусловно, увязка юридической модели бизнеса в единую группу через общее управление — очевидна. Особенно, если собственниками управляющей и управляемых компаний являются одни и те же лица. Но, как и всегда, возникающая здесь взаимозависимость сама по себе не приобретает негативного окраса. И в обязательном порядке учитываются иные факторы, свидетельствующие о наличии или отсутствии недобросовестности при построении группы компаний имеющимся образом:
- если речь идет об оказании управленческих услуг, то наличие сторонних заказчиков уже не позволяет заявлять, что УК была создана исключительно для минимизации налоговых обязательств родственных компаний на ОСН;
- если управляемые организации являются самостоятельными и самодостаточными компаниями, на отношения между которыми наличие общей УК никак не повлияло, то говорить об искусственном дроблении тоже не приходиться.
Однако для минимизации риска возможных претензий все же необходимо придерживаться отдельных правил:
1. Виды оказываемых услуг должны быть максимально конкретизированы.
Чем более детально описан предмет деятельности УК, тем сложнее доказать искусственность ее выделения в группе компаний (см., например Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г. по делу №А60-13970/2012: налогоплательщику удалось выиграть спор путем максимальной детализации доказательств исполнения договора. В отчете об исполнении полномочий ЕИО объем выполненных работ по осуществлению руководства текущей деятельностью указан с расшифровкой выполненной работы сотрудниками конкретных отделов (служб) и даже указан объем потраченных часов на каждую услугу).
Учитывая, что в настоящий момент многие компании пользуются различными программными комплексами, позволяющими отслеживать время выполнения тех или иных задач сотрудниками, решение задачи по сбору подобной информации может быть автоматизировано.
Вместе с тем, УК в роли единоличного исполнительного органа осуществляет текущее руководство компанией, полное детализированное описание которого в договоре невозможно. И корпоративное законодательство, и, как правило, уставы компаний обычно оставляют за Е.И.О. остаточную компетенцию: «и иное, не отнесенное к полномочиям других органов Общества». Поэтому если договор на управление с УК в роли Е.И.О. не содержит конкретный перечень полномочий УК, говорить об отсутствии детализации функций УК, а, следовательно, искусственного ее выделения, нельзя. Этот вывод поддерживается и судебной практикой.
В силу самого характера деятельности по текущему управлению невозможно исчерпывающим образом определить компетенцию и круг обязанностей Е.И.О. (Управляющей компании) не только на уровне закона, но и на уровне Устава общества, договора на передачу полномочий, локальных нормативных актов, поскольку невозможно предусмотреть все вопросы, ежедневно возникающие в деятельности управляемой организации и которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания и совета директоров.
См. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 мая 2014 г. по делу №А81-2271/2013.
При этом не забывайте, что затраты на услуги управляющего отсутствуют в закрытом перечне расходов при УСН (с объектом доход минус расходы). Однако расходы на бухгалтерские и юридические услуги НК РФ для уменьшения налогооблагаемой базы предусмотрены.См. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда 06.04.2016 по делу №А35/7403/15
2. Внимательно нужно относится к описанию порядка расчета вознаграждения УК за свои услуги.
Так, если привязывать вознаграждение к достижению каких-либо показателей (рост выручки, прибыли, количества клиентов и т.д.), необходимо каждый раз подтверждать их достижение или недостижение, оформлять всю необходимую документацию. В противном случае налоговый орган оспорит выплаты в сторону УК.
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июля 2016 г. по делу № А01-1790/2015, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016 г. № 15АП-22105/15
Как правило, суды, вставая на сторону налогового органа, говорят о том, что налогоплательщик не смог подтвердить, какую конкретно работу выполнила УК и как была определена стоимость каждого вида ее услуг. Поэтому описание порядка формирования стоимости оказанных услуг в самом договоре и детализация итоговой стоимости за каждый период деятельности УК — обязательное условие работы с Управляющей компанией. Контроль рыночного уровня цен никто не отменял!
3. Доказательством эффективности и обоснованности деятельности УК станут показатели роста выручки, прибыли, активов управляемой компании, что, в свою очередь, например, повлекло и рост уплачиваемых ей налогов (этот показатель будет особо ценен).
4. Свидетельством самостоятельности УК как хозяйствующего субъекта станет оказание аналогичных услуг для нескольких компаний, в том числе не связанных между собой.
5. Высокий профессионализм штата сотрудников управляющей компании (в сравнении с управляемой), повышенные требования к их уровню образования, стажу работы и т.д. также позволят подтвердить профессиональную компетентность и самостоятельность УК.
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2015 г. по делу №А32-25133/2013
Учитывая, что на сегодняшний день безопасность бизнеса и его собственников, эффективность управления и владельческий контроль зависят именно от структуры бизнеса, ценность управляющей компании в группе приобрела новое звучание.
Упущенная выгода — это один убытков в гражданском праве. Рассматриваются особенности взыскания, доказывания и методики расчета в арбитражной практике
Читать статью
Комментарий к проекту постановления пленума ВАС РФ о последствиях расторжения договора
Читать статью
Комментарий к постановлению пленума ВАС РФ о возмещении убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица.
Читать статью
О способах защиты бизнеса и активов, прав и интересов собственников (бенефициаров) и менеджмента. Возможные варианты структуры бизнеса и компаний, участвующих в бизнесе
Читать статью
Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены? Читайте материал на сайте
Читать статью
Привлечение к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Условия, арбитражная практика по привлечению к ответственности, взыскания убытков
Читать статью
АСК НДС-2 – объект пристального внимания. Есть желание узнать, как она работает, есть ли способы ее обхода, либо варианты минимизации последствий ее применения. Поэтому мы разобрали некоторые моменты с ней связанные
Читать статью
Срывание корпоративной вуали – вариант привлечения контролирующих лиц к ответственности. Без процедуры банкротства. Подходит для думающих и хорошо считающих кредиторов в ситуации взыскания задолженности
Читать статью
Общество с ограниченной ответственностью с двумя участниками: сложности принятия решений и ведения хозяйственной деятельности общества при корпоративном конфликте, исключение участника, ликвидация общества. Равное и неравное распределение долей.
Читать статью
Структурирование бизнеса является одним из необходимых инструментов для бизнеса и его бенефициаров с целью создания условий налоговой безопасности при ведении предпринимательской деятельности. Подробнее на сайте юрфирмы «Ветров и партнеры».
Читать статью
Решение создать управляющую компанию сложно назвать особо популярным среди отечественного бизнеса. Вместе с тем этот вид деятельности при условии серьезного отношения заслуженно считается одним из самых интересных и привлекательных, так как приносит стабильный доход. Рассмотрим подробнее, как открыть управляющую компанию с учетом актуальных требований законодательства, а также насколько перспективным является этот бизнес в сегодняшних условиях.
Открытие управляющей компании – особенности
Что потребуется и как открыть УК
Как получить дома в управление
Ошибки новичков и как их решают
На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание
Открытие управляющей компании – особенности
Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:
- необходимость получения лицензии;
- жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
- сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
- возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
- стабильное получение дохода;
- хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.
Экономика – расходы и сколько можно заработать
Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.
Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.
Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.
Что потребуется и как открыть УК
Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.
Что говорит закон
Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:
- Жилищный и Гражданский кодексы;
- несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
- Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
- ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.
В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.
Шаг №1. Регистрация юрлица
Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:
- Сначала выбирается название компании.
- Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
- После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
- Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
- Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
- После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.
На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.
Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:
Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии
Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.
Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.
После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:
- о подтверждении полномочий руководителя;
- квалификационный аттестат;
- об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.
Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.
Шаг №3. Приобретение оборудования
Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.
В первую категорию входят:
- столы;
- стулья;
- компьютеры;
- оргтехника и т.д.
Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:
- различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
- инструменты для работы сантехников и слесарей;
- разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).
Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.
Шаг №4. Набор персонала
Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:
- главный инженер;
- другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
- водители спецтехники и автотранспорта;
- рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
- дворники и другой технический персонал.
Как получить дома в управление
Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:
- На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
- На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.
Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.
Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.
Плюсы и минусы бизнеса
Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:
- сравнительно невысокий уровень конкуренции;
- относительно низкий порог входа;
- стабильное поступление дохода;
- небольшой срок окупаемости инвестиций;
- возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).
Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:
- невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
- высокий уровень бюрократизации;
- жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
- необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.
Ошибки новичков и как их решают
Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.
На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание
Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.
Часто задаваемые вопросы
Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?
Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.
Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?
При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.
Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?
Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.
В течение какого срока созданный бизнес окупится?
Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.
Подведем итоги
- Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
- Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
- Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
- Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
- Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать способ управления многоквартирным домом — управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).
Управляющая организация — организация любой организационно – правовой формы, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).
В процессе подготовки к проведению общего собрания по выбору способа управления, в случае, если по результатам предварительно проведенного опроса собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом -управление управляющей организацией, инициаторам собрания необходимо изучить предложения управляющих организаций и выбрать наиболее оптимальные.
Ознакомиться с информацией о деятельности управляющих организаций можно на информационном портале Правительства Москвы «Дома Москвы», а также на федеральном сайте ГИС ЖКХ.
Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора, в том числе:
— состав и состояние общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
— периодичность и перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления и др.
Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Реестр лицензий МКД размещен на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.
Договор управления МКД заключается на условиях, которые были определены на общем собрании собственников помещений в МКД, является одинаковым для всех собственников помещений в доме и заключается с каждым собственником помещения. Собственники помещений в МКД, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, выступают одной стороной заключаемого договора (ч. 1, 4 ст. 162 ЖК РФ).
Договоры с организациями — поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.
Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за ненадлежащее оказание услуг в соответствии с действующим законодательством, законодательством о защите прав потребителей. Срок деятельности управляющей организации ограничен договором управления (ч. 1, 5 ст. 162 ЖК РФ; преамбула Закона от 07.02.1992 N 2300-1).
Управляющая организация должна составить годовой план управления многоквартирным домом, в котором отражается весь перечень оказываемых услуг и работ на текущий год, выполняемых собственными силами и с привлечением специализированных подрядных организаций и обязана ежегодно в течение первого квартала года, следующего за отчетным, представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Собственники помещений вправе расторгнуть договор управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия, такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, постановлению Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» органами местного самоуправления (в Москве – управами районов, префектура ТиНАО) проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД в случаях, если:
— в течение 6 месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления таким домом или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано;
— до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления таким домом или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано;
— решение общего собрания собственников помещений о выборе способа управления МКД не принято или не реализовано;
— аннулирована лицензия (прекращено действие лицензии) управляющей организации на осуществление деятельности по управлению МКД и после этого в таком доме собственниками на общем собрании не выбран новый способ управления, не выбрана управляющая организация, способ управления домом не реализован или такое собрание не проведено или не имело кворума;
— выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома-новостройки.
Открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД проводится на право заключения договоров управления одним многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами.
Договор управления МКД по результатам открытого конкурса с организацией – победителем конкурса заключается на срок не менее чем один год, но не более чем на три года (п.2 ч.5 ст. 162 ЖК РФ).
Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном ЖК РФ, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, то управляющая организация для управления таким домом определяется решением уполномоченного органа (органа местного самоуправления/органа государственной власти субъекта РФ) на срок не более года.
Договор управления таким домом считается заключенным со дня принятия указанного решения. Уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней направляет собственникам помещений уведомление о принятом решении, об условиях договора управления и условиях его прекращения (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ; п. 2 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616).
