Федеральный закон №176 от 29.06.2015 года внёс поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым появилась норма о праве собственников помещений в МКД, определить и установить размер вознаграждения совету дома. Данная норма вызвала многочисленные вопросы у управляющих компаний, связанных с порядком выплаты вознаграждения и угрозе рисков по исчислению и уплате налогов, взносов и сборов. Постараемся во всем разобраться.
Подробнее об изменениях в жилищное законодательство, которые внёс ФЗ №176,
5 существенных изменений в лицензионные требования для УК.
Что из себя представляет совет дома и для чего или для кого он нужен
Собственники помещений в МКД должны создать совет многоквартирного дома, если в нём не создано товарищество, жилищный кооператив или специализированный потребительский кооператив (п.1 ст.161 ЖК РФ).
Если собственники помещений не захотели или из-за своей пассивности, как это часто бывает, не избрали совет МКД, орган местного самоуправления в течение 3 месяцев должен созвать ОСС. В повестку дня этого собрания нужно включить вопросы об избрании в этом МКД совета дома вместе с его председателем (п.2 ст.161.1 ЖК РФ).
По действующему законодательству, каждый МКД должен иметь свой совет дома вместе с председателем, если при доме не создано товарищество или иной жилищный специализированный кооператив.
Компетенция и функции совета МКД
Для чего или для кого создаётся совет МКД? Безусловно, для защиты интересов собственников помещений в этом доме. И это подтверждается компетенцией совета дома, к которой относятся функции по контролю над оказанием услуг, выполнением работ по управлению МКД, содержанием и ремонтом общего имущества в доме, а также над качеством предоставляемых коммунальных услуг населению (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ).
Таким образом, к функциям совета дома относится контроль деятельности управляющей компании, в частности, исполнения ей договора управления и качества предоставляемых услуг.
Читайте также Управляющие компании будут наказывать большим рублём и лишать лицензии за недобросовестную работу.
Должны ли собственники жилья платить совету МКД?
В Жилищном Кодексе прописана обязанность собственников жилья создать совет МКД в любом случае, если только в нём не создано товарищество. До 30 июня 2015 года в жилищном законодательстве не было ни слова про выплату вознаграждения председателю и членам совета МКД. Но с 30 июня 2015 года в силу вступили поправки в ЖК РФ, внесённые ФЗ №176 от 29.06.2015.
Эти поправки определили порядок установления размера и выплаты вознаграждения совету дома. В соответствии с п.8.1 ст.161.1 ЖК РФ общее собрание собственников жилья может принять решение о выплате вознаграждения председателю и членам совета МКД.
В таком случае решение должно включать в себя:
- условия и порядок выплаты вознаграждения;
- порядок определения и установления размера вознаграждения.
Собственники имеют право, но не обязаны определять, устанавливать и платить совету дома вознаграждение! Общее собрание может определить порядок и размер выплаты совету МКД, если их решение будет одобрено большинством голосов от общего количества участников ОСС.
Должна ли управляющая компания платить вознаграждение совету МКД, если такое решение принято на общем собрании собственников помещений в доме?
Ответ отрицательный: не должна. Перечень обязанностей УК закреплён в ст.161 и 162 ЖК РФ. И в этот список не входит обязанность управляющей компании по уплате вознаграждения председателю и членам совета дома.
Кроме того, существуют Правила осуществления деятельности по управлению МКД, которые утверждены Постановлением Правительства РФ №416 от 15 мая 2013 года. В пп.«з» п.4 Правил сказано, что УК обязана обеспечить только лишь участие представителей собственников помещений в МКД, то есть совета дома, в осуществлении контроля за качеством предоставляемых услуг и работ. Обязанности совета дома не зависят от выплаты вознаграждения, то есть его может и не быть.
Обратимся также к составу минимального перечня работ и услуг, порядок оказания и выполнения которых установлен Постановлением Правительства РФ №290 от 3 апреля 2013 года. В этом перечне не говорится про начисление и выплату вознаграждения совету МКД. Согласно всем действующим нормативно-правовым актам, управляющая компания может на законном основании отказать собственникам помещений в МКД в выплатах вознаграждения совету, если УК не согласится с условиями, выдвинутыми ей и установленными на ОСС.
Как оформить сбор средств для выплаты вознаграждения совету МКД через УК?
При принятии решения о выплате вознаграждения совету МКД через управляющую компанию собственники жилья должны отразить в документе:
- передачу полномочий управляющей компании, чтобы она могла от имени и за счёт собственников выплачивать совету дома вознаграждения в размере и на условиях, установленных решением ОСС;
- порядок выставления собственникам платы, которая потом будет перечисляться совету МКД в качестве вознаграждения. Плата может быть оформлена отдельным платёжным документом или выделена в общей платёжке отдельной строчкой;
- перечень лиц с указанием ФИО, которым будет выплачиваться вознаграждение: все члены совета МКД или только председатель;
- размер вознаграждения каждому члену совета дома или только его председателю;
- периодичность выплат совету дома;
- порядок и сроки предоставления управляющей компанией собственникам помещений отчёта о средствах, начисленных, собранных и перечисленных совету МКД (ст.1008 ГК РФ);
- размер вознаграждения управляющей компании за оказание услуг собственникам по сбору и выплатам вознаграждения совету дома.
В роли кого выступает УК при выплатах совету МКД?
Во взаимоотношениях между собственниками помещений и советом МКД управляющая компания выступает своего рода агентом или посредником (п.1 ст.1005 ГК РФ). Хотя ст.1006 ГК РФ не содержит требования об обязательном наличии в агентском договоре пункта о размере вознаграждения, но собственники помещений должны оплатить его управляющей компании, поскольку принципал всегда платит своему агенту.
Для исключения угрозы претензии от проверяющих органов по правильности начисления и уплаты налогов и сборов нужно обязательно указывать в решении собственников помещений размер агентского вознаграждения, который причитается управляющей компании. Также по решению ОСС управляющая компания, являясь агентом между собственниками и советом дома, должна предоставить жильцам доказательства расхода собранных средств (п.2 ст.1008 ГК РФ).
Какие налоги, взносы и сборы должна уплачивать УК при сборе средств с собственников помещений с последующими выплатами совету МКД?
Если управляющая компания выступает в качестве агента между собственниками помещений и советом МКД, то УК должна уплачивать:
- Налог на прибыль — с размера начисленного собственникам агентского вознаграждения (п.1 ст.248, п.1 ст.249 НК РФ). Суммы, начисленные собственникам в виде вознаграждения совету МКД, не облагаются налогом на прибыль (пп.9 п.1 ст.251 НК РФ).
- НДС — с размера агентского вознаграждения (пп.1 п.1 ст.146 ЖК РФ). Агент определяет налоговую базу как сумму дохода от вознаграждения при исполнении агентского договора (п. 1 ст.156 НК).
- Страховые взносы с выплаты совету дома не исчисляются и не уплачиваются. У управляющей компании, действующей в качестве агента от имени и за счет денежных средств собственников помещений, не возникает прав и обязанностей перед советом МКД (п.1 ст.1005 ГК РФ).
- НДФЛ оплачивается членами совета дома с суммы получаемого вознаграждения (п.1 ст.228 НК РФ). Совет МКД получает денежные средства от собственников помещений, поскольку договорных отношений между советом дома и УК не возникает (п.1 ст.1005 ГК РФ). Поэтому управляющая компания этот налог не уплачивает.
Может ли ГЖН проверять законность определения размера вознаграждения и порядок выплаты совету МКД управляющей компанией?
Прежде всего, необходимо отметить, что в отношении управляющих компаний, осуществляющих деятельность по управлению МКД на основании лицензии, не осуществляется государственный жилищный надзор (п.7 ст.20 ЖК РФ).
Управляющие компании попадают под лицензионный контроль органов ГЖИ или ГЖН. При этом, у инспекторов ГЖН нет полномочий на проверку правильности проведения ОСС, на котором принимается решение по определению вознаграждения и его выплатам совету МКД (п.5 ст.20, п.2 ст.196 ЖК РФ).
Выплата вознаграждения совету дома не является для УК обязанностью, следовательно, на эти выплаты не распространяется действие п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности (Постановление Правительства РФ №1110 от 28 октября 2014 года). Значит, выплаты совету МКД не попадают под лицензионные требования, за нарушение которых грозит административный штраф.
Но из любого правила есть исключение. Например, когда условие о выплате вознаграждения совету МКД включено в договор управления. В этой ситуации при проведении плановой проверки управляющая компания может попасть под штраф.
Но внеплановые проверки по данному вопросу проводиться не могут даже в рамках лицензионного контроля. Дело в том, что к отношениям по лицензионному контролю применяются положения ФЗ №294 от 26 декабря 2008 года «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», в котором не говорится про данные проверки (п.1 ст.196 ЖК РФ, пп.2 п.2 ст.10 ЖК РФ).
Теперь вы знаете, что из себя представляет совета дома, для чего и для кого он создаётся, кем избирается и кто платит ему вознаграждение.
Подробно этот вопрос рассматривался на нашем семинаре 1 декабря 2015 года.
Пост-релиз семинара «Последние изменения в жилищном законодательстве».
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям заполнять сайты Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ. Мы всегда рады вам помочь!
(в ред. Федерального закона от 06.03.2022 N 36-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Договором доверительного управления имуществом, составляющим целевой капитал, должны быть предусмотрены размер вознаграждения управляющей компании или порядок его определения, порядок и сроки выплаты вознаграждения управляющей компании, а также перечень необходимых расходов, связанных с доверительным управлением имуществом, составляющим целевой капитал, и порядок их оплаты.
2. Расходы, связанные с доверительным управлением имуществом, составляющим целевой капитал (за исключением недвижимого имущества), в том числе обязательные платежи и расходы управляющей компании на обязательный аудит годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности, связанные с доверительным управлением имуществом, составляющим целевой капитал, оплачиваются за счет имущества, составляющего целевой капитал, находящегося в доверительном управлении, и не могут превышать определенный договором доверительного управления процент средней стоимости чистых активов, находящихся в доверительном управлении, за отчетный год, но не более 0,2 процента средней стоимости чистых активов, находящихся в доверительном управлении, за отчетный год. Расходы, связанные с доверительным управлением недвижимым имуществом, составляющим целевой капитал, в том числе обязательные платежи управляющей компании, оплачиваются за счет имущества, составляющего целевой капитал, находящегося в доверительном управлении, и не могут превышать определенный договором доверительного управления процент средней стоимости чистых активов, находящихся в доверительном управлении, за отчетный год.
3. Вознаграждение управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом, составляющим целевой капитал, устанавливается договором доверительного управления этим имуществом, составляющим целевой капитал. Вознаграждение управляющей компании может состоять из переменной и (или) постоянной частей. Переменная часть вознаграждения управляющей компании (при наличии) выплачивается за счет дохода от доверительного управления имуществом, составляющим целевой капитал, который получен управляющей компанией за отчетный год, но не более 10 процентов такого дохода. Постоянная часть вознаграждения управляющей компании (при наличии) выплачивается за счет дохода от доверительного управления имуществом, составляющим целевой капитал, который получен управляющей компанией за отчетный год, а в случае отсутствия такого дохода — за счет имущества, составляющего целевой капитал. В случае, если договором доверительного управления предусмотрено вознаграждение в виде постоянной части или вознаграждение в виде постоянной и переменной частей, размер вознаграждения в виде постоянной части или совокупный размер вознаграждения в виде постоянной и переменной частей не может превышать 1 процент средней стоимости чистых активов, находящихся в доверительном управлении управляющей компании по договору доверительного управления имуществом, составляющим целевой капитал, за отчетный год. Вид, методика расчета и порядок выплаты вознаграждения управляющей компании устанавливаются договором доверительного управления имуществом, составляющим целевой капитал.
В статье поговорим о том, как рассчитывается размер платы за содержание и текущий ремонт квартиры, а еще о том, как платят работникам много квартирного дома — и как это все между собой связано.
Сколько платить за содержание МКД и его текущий ремонт
Плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается общим собранием собственников на срок не менее чем 1 год.
При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого МКД.
Ориентироваться нужно на:
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491;
- Письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года.
Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат на:
- ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
- ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования;
- благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;
- создание ремонтного фонда;
- и прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.
где:
- Сполн. — полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда;
- Сi — нормативные расходы по статье затрат;
- n — количество статей затрат, учитываемых при определении нормативной себестоимости.
Размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в первую очередь зависит от характеристики самого МКД, исходя из состава общего имущества, определяется перечень необходимых работ и услуг.
Минимальный перечень работ утвержден законодательством (Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).
Минимальный перечень работ и их периодичность (в сторону увеличения) может быть дополнен любыми услугами, утвержденными на общем собрании и согласованными с управляющей организацией.
Уже имея перечень работ и услуг, необходимых для содержания конкретного МКД, можно составлять размер платы, исходя из стоимости каждой работы (услуги) в отдельности.
Стоимость работ, которые выполняются сотрудниками управляющей организации, зависит от заработной платы того или иного сотрудника, например, электрика, сантехника, уборщика, дворника и пр.
Эти работы могут быть оказаны и подрядными организациями, тогда стоимость работ определяется договором подряда.
Рассмотрим вариант, когда услуги оказываются сотрудниками УО.
Как рассчитать заработную плату работников для конкретного МКД?
Для расчета зарплаты сначала нужно определить объем работ на МКД, будет это полная ставка или частичная занятость. Для расчета численности сотрудников для обслуживания объекта управления можно использовать следующие документы:
- об утверждении «Рекомендаций по определению численности работников Службы заказчика (организации по управлению жилищным Фондом)» (вместе с «Рекомендациями… МДК 2-01.01»): Приказ Госстроя РФ от 26.03.1999 № 74;
- Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.1999 № 139).
После того, как рассчитана ставка работника, можно определить его заработную плату, исходя из размера МРОТ установленного в регионе (не ниже МРОТ) и профессиональной квалификации.
Состав платы за жилое помещение
В состав платы входят следующие пункты.
1. Коммунальные услуги, необходимые для содержания общего имущества (ГВС, ХВС, водоотведение и электроэнергия).
2. Жилищные услуги. Тут несколько пунктов.
Содержание инженерного оборудования: эта статья должна отражать нормативные затраты на обслуживание систем водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома.
Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:
- оплата труда рабочих, выполняющих обслуживание внутридомового оборудования;
- отчисления на социальные нужды;
- материалы;
- прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования.
3. Санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории
Эта статья должна отражать нормативные расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию мест общего пользования жилого дома; дезинсекции и дератизации; озеленению; вывозу твердых бытовых отходов; другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилого здания и придомовой территории.
Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:
- оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обслуживанием жилых домов и придомовой территории;
- отчисления на социальные нужды;
- материалы;
- электроэнергия;
- прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.
4. Управление общим имуществом
Ориентироваться нужно на Рекомендации по определению численности работников организации по управлению жилищным фондом утв. Приказом Госстроя России от 26.03.99 г. № 74.
Здесь тоже несколько пунктов. В управление входят:
- руководство управляющей организацией:
|
Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) |
до 900 |
от 900 до 1300 |
от 1301 до 2700 |
|
Нормативная численность, чел. |
4-6 |
6-8 |
8-10 |
- технический контроль и планирование;
- финансово-экономическая деятельность:
|
Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) |
до 900 |
от 900 до 1300 |
от 1301 до 2700 |
|
Нормативная численность, чел. |
3-4 |
4-6 |
6-8 |
- договорно-правовая деятельность:
|
Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) |
до 900 |
от 900 до 1300 |
от 1301 до 2700 |
|
Нормативная численность, чел. |
1-2 |
2-4 |
4-7 |
5. Текущий ремонт общего имущества
Эта статья должна отражать затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др.).
Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:
- оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий, внутридомового инженерного оборудования;
- отчисления на социальные нужды;
- затраты на материалы;
- прочие расходы по ремонту конструктивных элементов, внутридомового инженерного оборудования.
Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, установка и дальнейшее обслуживание шлагбаума или установка видеонаблюдения, управляющая организация вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять.
Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.
Если большинство жильцов поддержит эту идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты.
Все вышеуказанное относится к себестоимости оказываемых работ, однако помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль.
При расчете тарифов величину прибыли рекомендуется определять на основе установленного норматива. При этом необходимо исходить из того, что хозяйствующему субъекту (подрядчику) требуется развитие и модернизация.
Расчет прибыли производится по следующим основным составляющим:
- налоги, уплачиваемые из прибыли;
- развитие производства, в том числе капитальные вложения, исходя из программы производственного развития;
- социальное развитие, включая образование фондов, исходя из программы социального развития;
- расходы на прочие цели.
В расчетной прибыли (Пр) выделяются две составляющие по направлениям ее использования:
Пр = Пор Потч,
где:
- Пор — прибыль, остающаяся в распоряжении хозяйствующего субъекта;
- Потч — отчисляемая прибыль.
Отчисляемая прибыль (Потч) определяется как сумма налогов и обязательных платежей, выплачиваемых из прибыли в соответствии с действующим налоговым законодательством (налог на прибыль, налог на имущество, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально — культурной сферы, сборы на нужды образования, прочие отчисления):
Потч = SUM Пi,
где:
- Пi — вид налога (платежа).
Стоит отметить, что частные управляющие компании самостоятельно определяют для себя размер прибыли, однако он должен быть согласован общим собранием собственников МКД, стороны (УО и собственники) должны прийти к соглашению в этом вопросе. Чем выше репутация УО (качество ее работ по сравнению с конкурентами), тем больше собственники будут готовы заплатить такой УО.
Стародубцева Ирина Валерьевна, Мударисова Анастасия Владимировна, ООО «Эксперт24»
Источник фото: https://www.pexels.com/
Имея за плечами более 800 проведенных семинаров для управляющих компаний и ТСЖ, могу смело сказать, что обсуждение платы за управление и всего, что с ней связано всегда превращается в жаркий спор. Основные баталии возникают вокруг вопросов связанных с бухгалтерским и налоговым учетом платы за управление, необходимости актирования данной услуги с собственниками помещений, структуре этой платы и т.д. Так как вопросы постоянные, то решился написать цикл статей, в которых попытаюсь «разжевать» общественности особенности данной строки в квитанции.
Начнем издалека.
Кто бы что ни говорил, но управляющая организация «заходит на МКД» не для удовлетворения потребностей жителей (для этого есть государство и лица противоположного пола), а для получения прибыли. Прибыль в свою очередь – самый страшный раздражитель для огромного количества собственников помещений, так как они по-настоящему уверовали в то, что обслуживание их МКД стоит копейки, и инфляция на затраты управляющих компаний не распространяется.
Государство в п.2 ст.162 ЖК РФ прямо указало, что управляющая организация (далее по тексту – УО) по договору управления «обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам…».
Обратите внимание на текст выше и увидите, что в нем услуги управления отделены от услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также от коммунальных услуг, поэтому давайте сразу определимся, что плата за управление МКД – это плата за отдельный вид деятельности УО, хоть и может включаться в состав платы за содержание жилого помещения в соответствии с пп.2 п.1 ст.154 ЖК РФ.
На практике плата за управление может быть:
-
выделена отдельной строкой в платежном документе;
-
в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но выделена отдельно в перечне работ и услуг;
-
в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но НЕ выделена отдельно в перечне работ и услуг.
Первый и второй варианты, указанные выше безопасны с точки зрения последствий «войнушки» за деньги УО, а вот третий вариант чреват ооооочень нехорошими последствиями.
Проблема в том, что хотя это прямо и не написано в нормативно-правовых актах, суды однозначно дают понять, что есть деньги, принадлежащие
собственникам помещений, и есть деньги, которые после оплаты собственникам уже не принадлежат. Так ВС РФ в Определении Верховного Суда РФ от 25.06.2018 N 304-ЭС18-7866 по делу N А46-15897/2016 (на самом деле таких определений уже сотни) указал, что взносы собственников в виде платы за содержание жилого помещения «имеют целевой характер и не поступают в собственность Общества».
Что все это значит на практике?
А значит это то, что если УО не отделит мух от котлет, а правильнее свои деньги от «их» денег, то может получится так, что своих денег у нее попросту не будет. Судьи из решения в решение говорят о том, что если УО не выполнила работы, то денежные средства остаются на лицевом счете МКД и если предположим МКД «ушел», то «неосвоенные» денежные средства должны быть возвращены собственникам помещений как неосновательное обогащение.
С точки зрения нашего достаточно «укуренного» законодательства, регулирующего сферу управления МКД списание денежных средств с лицевого счета МКД возможно только после подписания акта выполненных работ
между представителем собственников помещений в МКД и управляющей организацией (п.4.11 ГОСТ Р 56192-2014. «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»).
И тут из-за угла вылазит 2 проблемы:
-
в МКД некому подписывать акты выполненных работ, потому что настоящих буйных мало и никто председателем совета дома стать не решился;
-
а как вообще можно заактировать работы по управлению???
Первую проблему можно обойти через договор управления или общее собрание собственников (если интересно – пишите в комментариях и напишу подробный FAQ), а вторая проблема на самом деле зачастую неразрешима.
Есть «замечательный» документ, который называется Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290 (далее по тексту – Правила №290). Так вот в п.9 Правил №290 указано, что «сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома».
Если «провалиться» по ссылке в этом пункте, то вы увидите саму форму акта, которая утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества
в многоквартирном доме».
Обратили внимание, что ни в названии документа, ни в самой форме не говорится об актировании услуги по управлению?
И это абсолютно верно, так как:
-
ЖК РФ разделяет услуги по содержанию и ремонту общего имущества от услуги управления (п.2 ст.162 ЖК РФ);
-
невозможно актировать с каждым домом услуги
по заполнению ГИС ЖКХ, походам юристов в суд, раздумья главбуха и экономиста по вопросу отражения тех или иных данных в отчете по исполнению договора управления и других работ, которые согласно Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416 (далее по тексту – Правила №416) относятся к услуге управления. -
детализация работ по управлению в перечне работ и услуг попросту невозможна, так как невозможно запланировать и впоследствии обосновать то, что не носит материального характера. Вы же в рабочее время читаете эту статью и вам за это платят собственники. Если они все сидят рядом и актируют этот процесс – передайте им от меня привет. Многие возразят, что мол мы детализируем всё как положено… Тогда у меня лично вопрос – КАК вы это делаете?
А теперь вернемся к тому, что было чуть выше по тексту и разберем ситуацию, когда плата за управление в перечне работ не выделена и включена в состав платы за содержание жилого помещения.
Ответьте мне на несколько вопросов (пишите в комментах):
-
как вы будете отделять свои деньги (за родненькое управление) от «их» денег за содержание и ремонт?
-
как вы будете актировать внутри услуги содержание и ремонт выполнение работ по управлению?
-
ну и наперед, как вы будете применять льготу по пп.30 п.3 ст.149 НК РФ в части освобождения от НДС?
Если продолжение интересно – напишу вторую часть.
С уважением, ваш товарищ Сталин)))
03.08.2011
Интерактив. Расчет вознаграждения управляющей компании
Эксперт: Максим Шайхисламов – начальник отдела прямых инвестиций
В рамках акции «Коммент.Арс» Корнилов Андрей Александрович задал нам следующий вопрос:
Основной доход управляющей компании — это вознаграждение в виде % от среднегодовой СЧА. Далее наш зритель, опираясь на размер вознаграждения одного из наших фондов, приводит пример трех возможных ситуаций, в одной из которых сумма активов фонда в результате управления осталась неизменной и управляющая компания заработала определенную сумму вознаграждения, во второй ситуации стоимость активов снизилась на 10%, при этом размер вознаграждения уменьшился на 5% и в третьем случае стоимость активов увеличилась на 10%, а размер вознаграждения увеличился на 5%. Таким образом, Андрей Александрович считает, что у управляющей компании не достаточно мотивации к увеличению доходности фонда. Почему управляющие компании берут деньги не за результат, а в виде % от СЧА? – спрашивает наш зритель.
Спасибо за интересный вопрос.
С технической точки зрения расчет вознаграждения управляющей компании с привязкой к результату управления в розничных фондах сложно применим. Связано это с тем, что учредителями фонда является сообщество пайщиков, финансовый результат для которых отличается в зависимости от момента присоединения пайщика к фонду. По этой причине порядок определения дохода для целей расчета вознаграждения по данной методике утвержден ФСФР России только для закрытых фондов и используется, как правило, только в инфраструктурных фондах, в которых существует один инвестор, либо круг инвесторов ограничен.
Также следует отметить, что результат доходности в номинальном выражении не всегда говорит о качестве управления портфелем. Например, в случае, если портфель вырос на 30%, а рынок акций в целом вырос на 60%, это не свидетельствует о качественной работе управляющего, несмотря на то, что результат в 30% выглядит впечатляющим, если сравнивать его, скажем, с банковским депозитом. Аналогично не свидетельствует о плохом управлении снижение стоимости портфеля на 30%, когда рынок в целом упал на 60%.
Что же касается недостаточности мотивации у управляющей компании в стремлении к лучшим результатам фонда, следует сказать, что доходность фондов – это своего рода «витрина» управляющей компании. На основе данных доходности фондов составляются рейтинги, выявляются лучшие управляющие и фонды под их управлением. В конечном счете этот показатель является одним из определяющих для потенциального инвестора при выборе управляющей компании и инвестиционного продукта. Таким образом, доходность фондов напрямую влияет на привлечение инвестиций в фонды и, как следствие, на доходы компании.
Разъясняет помощник Сухоложского городского прокурора Прокина Н.А.
Анализ правоприменительной деятельности показывает, что спорным моментом является вопрос оплаты вознаграждения председателю совета многоквартирного дома (далее по тексту – МКД).
К примеру, 14 апреля 2022 года Шестой кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел гражданское дело по иску нанимателя одного из МКД г. Димитровграда к ООО «УК Город» (определение по делу № 88-8404/2022).
Собственниками помещений одного из МКД в 2018 году было проведено общее собрание, решением которого стало установление председателю совета дома вознаграждения в размере 1,82 руб./кв. Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме выплата вознаграждения осуществляется управляющей организацией, которая выступает в качестве уполномоченного лица собственника МКД для реализации решения о выплате вознаграждения. Указанная выплата осуществляется ежемесячно.
Наниматель одного из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, получив платежный документ (квитанцию), и оплатив, в том числе вознаграждение председателю совета МКД, указанному отдельной строкой в квитанции, обратился с претензией в управляющую организацию.
В досудебном порядке наниматель требовал от ООО «УК «Город» исключить из платежных документов вознаграждение председателю совета МКД, на что был получен отказ.
В связи с чем, наниматель обратился в суд, мотивировав исковые требования тем, что обязанность по оплате услуги «вознаграждение председателю совета дома» должна быть возложена на собственника квартиры, а не на проживающего в ней нанимателя. Кроме того, данная обязанность не прописана в договоре социального найма.
В исковом заявлении истец просил: признать незаконными действия управляющей компании по начислению на его лицевой счет суммы 3 268 рублей за услугу «вознаграждение председателю совета дома»; взыскать с УК оплату услуги за один месяц — 81 рубль, компенсацию морального вреда — 5 000 рублей и штраф; обязать УК не выставлять услугу «вознаграждение председателю совета дома» к оплате и списать с лицевого счета уже накопившуюся задолженность.
Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанции с позицией истца не согласились, отказав ему в удовлетворении исковых требований.
При разрешении настоящего дела суды исходили из того, что квартира по договору найма фактически передана ее собственником во владение и пользование истцу, который в ней фактически проживает и пользуется общим имуществом многоквартирного дома и, в связи с тем, что собственниками многоквартирного дома было принято решение об установлении вознаграждения председателю совета МКД, наниматель обязан полностью и своевременно вносить оплату предусмотренных платежей и взносов, включая данное вознаграждение.
Однако Шестой кассационный суд общей юрисдикции не согласился с указанными решениями судов первой и апелляционной инстанции и отменил их, указав следующее.
Деятельность членов совета МКД направлена на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме, установленное вознаграждение оплачивается членам совета дома и (или) председателю совета за деятельность, осуществляемую в интересах собственников. Из этого следует, что такое вознаграждение подлежит оплате лицами, владеющими помещениями в указанном многоквартирном доме на праве собственности, принятые собственниками на себя обязательства по выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома и (или) председателю совета, учитывая основания их возникновения, являются обязательством собственника, а не нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Кроме того, установленная плата не является составляющей платы за жилое помещение и коммунальные услуги и не может быть возложена на нанимателя без его согласия.
Обязан ли наниматель квартиры оплачивать вознаграждение председателю совета многоквартирного дома? Сухоложская городская прокуратура
Разъясняет помощник Сухоложского городского прокурора Прокина Н.А.
Анализ правоприменительной деятельности показывает, что спорным моментом является вопрос оплаты вознаграждения председателю совета многоквартирного дома (далее по тексту – МКД).
К примеру, 14 апреля 2022 года Шестой кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел гражданское дело по иску нанимателя одного из МКД г. Димитровграда к ООО «УК Город» (определение по делу № 88-8404/2022).
Собственниками помещений одного из МКД в 2018 году было проведено общее собрание, решением которого стало установление председателю совета дома вознаграждения в размере 1,82 руб./кв. Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме выплата вознаграждения осуществляется управляющей организацией, которая выступает в качестве уполномоченного лица собственника МКД для реализации решения о выплате вознаграждения. Указанная выплата осуществляется ежемесячно.
Наниматель одного из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, получив платежный документ (квитанцию), и оплатив, в том числе вознаграждение председателю совета МКД, указанному отдельной строкой в квитанции, обратился с претензией в управляющую организацию.
В досудебном порядке наниматель требовал от ООО «УК «Город» исключить из платежных документов вознаграждение председателю совета МКД, на что был получен отказ.
В связи с чем, наниматель обратился в суд, мотивировав исковые требования тем, что обязанность по оплате услуги «вознаграждение председателю совета дома» должна быть возложена на собственника квартиры, а не на проживающего в ней нанимателя. Кроме того, данная обязанность не прописана в договоре социального найма.
В исковом заявлении истец просил: признать незаконными действия управляющей компании по начислению на его лицевой счет суммы 3 268 рублей за услугу «вознаграждение председателю совета дома»; взыскать с УК оплату услуги за один месяц — 81 рубль, компенсацию морального вреда — 5 000 рублей и штраф; обязать УК не выставлять услугу «вознаграждение председателю совета дома» к оплате и списать с лицевого счета уже накопившуюся задолженность.
Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанции с позицией истца не согласились, отказав ему в удовлетворении исковых требований.
При разрешении настоящего дела суды исходили из того, что квартира по договору найма фактически передана ее собственником во владение и пользование истцу, который в ней фактически проживает и пользуется общим имуществом многоквартирного дома и, в связи с тем, что собственниками многоквартирного дома было принято решение об установлении вознаграждения председателю совета МКД, наниматель обязан полностью и своевременно вносить оплату предусмотренных платежей и взносов, включая данное вознаграждение.
Однако Шестой кассационный суд общей юрисдикции не согласился с указанными решениями судов первой и апелляционной инстанции и отменил их, указав следующее.
Деятельность членов совета МКД направлена на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме, установленное вознаграждение оплачивается членам совета дома и (или) председателю совета за деятельность, осуществляемую в интересах собственников. Из этого следует, что такое вознаграждение подлежит оплате лицами, владеющими помещениями в указанном многоквартирном доме на праве собственности, принятые собственниками на себя обязательства по выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома и (или) председателю совета, учитывая основания их возникновения, являются обязательством собственника, а не нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Кроме того, установленная плата не является составляющей платы за жилое помещение и коммунальные услуги и не может быть возложена на нанимателя без его согласия.
